文：Matt Wade

原载：https://www.smh.com.au/business/the-economy/housing-slump-the-biggest-threat-to-the-australian-economy-20181204-p50k79.html

编译：澳房汇

他们可能会被视为竞争对手，但悉尼和墨尔本有很多共同之处，特别是两地的经济越来越趋于一致。

过去20年，知识密集型服务业改变了这两个城市。每个城市的人口都在500万左右。

以生产计算，墨尔本和悉尼最大的四个行业现在是一样的——金融服务、专业服务、医疗和建筑。这些行业雇用了澳大利亚一些最有生产力和收入最高的工人。

全澳经济的表现也在很大程度上取决于我们这两个双胞胎城市的命运。上个财政年度，它们加起来占澳大利亚经济总额的44%。

现在墨尔本和悉尼正处于房价暴跌之中。

根据CoreLogic周一发布的数据，自去年7月房地产市场见顶以来，悉尼房价中位数下跌了9.5%。墨尔本房价中位数在2017年11月见顶后下跌5.8%。

那么，价格下跌会对整体经济造成多大拖累呢?

当这个问题被提出来的时候，央行副行长Guy Debelle在几周前表示，答案仍然非常不确定。不过，他确实表示，我们澳央行的经济卫士“正在密切关注”。

研究资产兴衰的专家、AMP首席经济学家Shane Oliver博士却认为:“这可能是目前澳大利亚经济面临的最大威胁。”

Oliver表示，低迷远未结束，他预计悉尼和墨尔本的房价从顶峰至谷底的跌幅为20%。

房地产市场低迷可以有不同的方式影响整体的经济活动。

随着房价下跌，物业转手减少，房屋建筑商和房地产开发商可能会缩减建房计划，这会减少建筑业的活动和就业，而建筑业一直是推动墨尔本和悉尼经济增长的主要力量。

房地产市场的起伏也会影响家庭支出。

房价上涨可以鼓励消费者消费，经济学家称之为“财富效应”。但当房价下跌时，消费者通常会变得更加谨慎。

澳央行的Guy Debelle警告说，这些事情是出了名难以预测的。

他说:“目前还不完全清楚房价上涨对经济的提振作用有多大，这也意味着还不完全清楚房价下跌会对经济造成多大的拖累。”

但衰退持续的时间越长，消费者看到越多有关房价下跌的新闻标题，消费受到影响的可能性就越大。

房价下跌和房地产市场成交量下降也影响了印花税收入，而印花税是州政府的一项重要收入来源。这可能会令政府减少支出，尤其是在基建方面的支出。

顾问机构SGS Economics and Planning本周发布的一份有关澳大利亚城市和地区经济表现的报告显示，房价下跌已经对悉尼一些重要行业造成了影响。

悉尼房地产服务业的好日子已经结束。在2017至2018年间，该行业萎缩了约0.5%。

更令人担忧的是，对悉尼经济贡献最大的行业——金融服务业的状况非常疲软。

在悉尼，六分之一的收入来自金融业，而金融业的命运与房地产市场息息相关。该行业在2017至2018年间的状况较前几年疲弱。

另一份报告显示，维州的经济状况可能也在走软。澳新银行(ANZ) 追踪各州表现的最新“州状态计”显示，维州9月份的经济活动自2014年以来首次低于趋势水平。

从以往的纪录来看，我们大城市的经济会受到房地产市场起落的影响。

Oliver表示:“长期以来，悉尼的房地产繁荣，影响着新州的经济健康状况。”

SGS Economics and Planning 报告作者、经济学家Terry Rawnsley的分析显示，过去30年，在房价强劲增长时期，悉尼的经济平均增长率在3%至4%之间。但当房地产市场停滞不前时，悉尼的经济增长率平均仅为2%左右，甚至更低。

悉尼上一次房地产热潮在2003年左右见顶，随后房屋建筑活动持续低迷，导致新州经济长期处于低于平均水平的增长阶段。

Rawnsley指出，在过去30年里，墨尔本的房价变动和经济表现之间也有类似的联系，尽管没有那么明显。

这一次，墨尔本和悉尼很幸运，房价下跌发生在经济相对强劲的时期。低失业率和稳定的人口增长令灾难性的房价崩盘不太可能发生。维州和新州的一系列基建项目将有助于抵消房屋建造的疲弱状况。

即便如此，这很大程度上将取决于悉尼和墨尔本的家庭如何应对持续出现的房市低迷情况。

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