防坑避险,让您的房产选择赢在起跑线上

2021年07月30日 猫本在线CN2MEL


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恒大建筑

HdaBuilding & Construction 






恒大




在澳洲,二手房作为房产市场的主要产品,占据90%以上的市场体量,不同的街区,不同的建造年份、不一样的建筑结构,都会造成巨大的差异,这就让如何选房成为了一个“技术活”,不但要确保肉眼可见部分的安全,更要擦亮眼睛,仔细核查那些隐性部分的关键指标,因为往往巨大的风险都隐藏在隐性的细节之中,而这些细节就是造成未来房价涨幅大小的关键所在,所以不管投资还是自住,让自己的房产获得更大的涨幅,都是大家心中不变的目标。



但是由于房产涉及到法律、规划、建筑等各种领域的专业性都非常强,很多地方对于普通消费者而言,都或多或少存在着信息不对称,致使我们身边往往经常听到各种买房遇到的糟心事。


最常见的就是“为什么我买的房子涨幅就是不如其他人”,并且买房导致重大经济损失的案例也时有发生;


那如何才能在纷乱的房市中,让自己的选择既规避各种风险,同时又能在日后增值上领跑于市场呢


先就是确保所购买的房产无重大风险,这部分大家都比较熟悉了,一般在买房前都会找过户律师确认section 32文件,而律师或者过户师也会通过以下几点来判定:

  • 房产是否存在产权风险,包括title产权信息是否正确、是否存在第三方抵押、是否存在未付清的欠款等;
  • covenant中,是否存在重大限制条件;
  • council是否对房产存在洪水、山火、白蚁等高风险评估;


但同时,大家往往忽视对于建筑规划风险的把控,其实一个房产所处地块的规划限制条件,会存在许多不为人知的隐性风险,而这才是决定房产未来增值涨幅的核心要素,归纳起来主要包括:

  • 房产所属的区域规划Zoning条件,是否具备开发潜力;

  • 地块有无各种overlay限制,直接影响未来开发和扩建的可行性;

  • 计算土地建筑覆盖率、绿化率等关键指标,确认地块可建面积的大小,也是未来潜在价值的体现;

  • 综合考虑土地现状与邻里关系,避免未来因客观外部因素导致开发受限;


具体来说,土地的建筑规划条件,会对房屋未来价值造成以下四个重大影响:


土地开发潜力

对房产未来价值的影响

简单来说,就是土地的稀缺性导致其未来开发潜力的大小是影响价值增长的最大因素,由于土地属性的不同,就会造成整个地块未来开发判定的各项指标出现天壤之别;


如上图案例所示,仅仅的相邻街区,但只是建筑覆盖率这一项指标,就相差10%(有的可能会更高),这就造成看似差不多的地块,内在规划条件却有着巨大不同,那未来房价涨幅产生巨大差异也就在所难免。


土地扩展潜力

对房价未来价值的影响

无论自住还是投资,房产都是一项周期较长的资产配置项目,随着时间的推移或者时代的变迁,居住习惯与需求也会出现改变,这就需要地块拥有扩建、加建、改建等升级空间与基础。


但有很多地块往往在地契上就被限制了日后扩展空间,在现有建筑范围外哪怕增加decking、车库都不允许,这类情况在Unit项目上出现的概率较高,很多购房者处于预算考虑,购买房龄较长的Unit项目,以期望日后改建或者扩建需要格外小心,很多时候缺乏扩展空间也就等同于缺少了升值空间


土地利用率

对房产未来价值的影响

土地的使用效率也是影响未来价值的重要因素;一块土地上可建多少面积的建筑,直接影响到未来开发面积的多少,从而决定了土地未来价值。


影响土地使用效率的规划因素有很多,包括规划文件中设定的建筑覆盖率、绿化覆盖率、土地渗透率、边界退界等等,同时也必须综合考虑邻居围墙或建筑位置以及树木等土地现状条件造成的建筑额外退界要求


因此,需要借助持牌设计师专业考量,综合测算土地可建的最大面积,同时结合区域规划对于单套建筑的最低要求,进而推算未来土地价值。


未来升级便利性

对房产价值的影响

购买或投资带地的房产,最大的优势就是土地具备各项的升级空间,能满足不同阶段的不同需求;但往往有不少土地,天生就具有各种限制,虽然可以进行升级,但是任何对于建筑或者围墙的改动,都需要向council申请permit,各种申请也耗费精力与金钱。


特别是whitehorse council,很多都有Environmental and landscape overlay,一个小的围墙改动,甚至需要通过planning permit—report & consent—building permit三个步骤,不但费时费力,为日后生活增加烦恼,同时也间接影响了土地升值空间。


所以说

无论投资还是自住

决定房产未来升值幅度的是土地综合格局

千万别让您的房产涨幅输在起跑线上



澳洲恒大建筑

澳洲恒大建筑(Hda Building & Construction Pty Ltd),总部位于澳大利亚墨尔本,主营业务涵盖土地开发价值研究、项目监理、房屋装修、扩建施工,是一家集研究、管理与施工的综合性建筑服务公司。


恒大建筑凭借着敏锐的市场洞察力,精确把握客户真实、实际的需求,率先以精英土地规划师团队为核心,成立跨时代意义的恒大地产研究院,为客户提供最专业、最准确的土地价值研判,以专业的眼光,让每一个客户,在土地购买之前,就能了解与掌握最深层次的土地核心价值



图片来源:pexels

业团队+系统考核

为您的资产保驾护航

辅佐您决策判断,全面了解地块属性是否符合预期

协助您把控风险,让您充分了解地块上的各项限制

帮助您细致测算,明确未来开发或扩建的面积参数


恒大.地产研究院根据不同的客户需求,提供由专业持牌设计师撰写的土地风险诊断书和各类项目可行性研究报告





A类:土地风险诊断书 $288

分析内容:

  • 详细分析整个地块的属性以及各种规划限制;

  • 系统分析当前地块各项政府规划限定的规划指标;

  • 预估当前土地可供扩建或者开发的具体面积参数;

  • 综合考虑邻里关系、市政管道对地块的影响;


功能用途:

  • 了解土地规划方面的各项风险系数;

  • 明确土地未来开发潜力与潜在价值;

  • 大致了解土地可供开发与扩建面积;

  • 知晓土地持有过程中存在哪些限制;

如果您短期无扩建与开发计划,A类土地风险诊断书足以满足您掌握信息与规避风险的需求 


B类:扩建可行性研究 $488

分析内容:

  • 系统分析项目地块各项规划属性与限制参数;

  • 结合土地现有建筑状况因素,提供扩建可行性建议;

  • 根据现有房屋基础,绘制扩建位置模拟概念图,明确适合扩建的具体位置;

  • 综合考量各项规划限制,提供各个位置对应的可扩建面积参数;


功能用途:

  • 分析项目是否符合扩建的规划要求,计算可扩建面积与大致位置分布;

  • 分析项目是否值得进行扩建(有些房产因为现实状况的限制,会导致扩建成本超高而不符合实际经济效益) 

对于扩建,我们将告诉您:

能不能扩建, 可扩建多少,以及值不值得扩建 三大核心问题


C类:开发可行性分析  $688

分析内容:

  • 系统分析项目地块各项规划属性与限制参数;

  • 综合研究土地现状条件与邻里关系;

  • 计算最合理的建筑覆盖率,并推导符合实际的开发规模与套数;

  • 模拟切分地块单套面积预估,同时提供具备参考价值的项目规划模拟图;


功能用途:

  • 分析项目是否具备开发条件,计算可开发面积与套数;

  • 以专业的可行性分析为依据,协助您全面考量项目开发计划与方案;

C类报告将提供完备的房地产项目开发可行性分析(不含Apartment)



 温馨提醒 

如果您在买房过程中遇到各种问题,请联系我们,HDA恒大专业团队一定会为您提供最专业的服务与建议,为您的资产保驾护航!


地址:Shop 3, 21 Barry St,Bayswater VIC 3153

邮箱:info@hdabuilding.com.au

电话:0491 887 888

微信:hdabuilding




综合编译/转载:猫叔徐超
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