简单来说，就是土地的稀缺性导致其未来开发潜力的大小是影响价值增长的最大因素，由于土地属性的不同，就会造成整个地块未来开发判定的各项指标出现天壤之别；

如上图案例所示，仅仅的相邻街区，但只是建筑覆盖率这一项指标，就相差10%（有的可能会更高），这就造成看似差不多的地块，内在规划条件却有着巨大不同，那未来房价涨幅产生巨大差异也就在所难免。

无论自住还是投资，房产都是一项周期较长的资产配置项目，随着时间的推移或者时代的变迁，居住习惯与需求也会出现改变，这就需要地块拥有扩建、加建、改建等升级空间与基础。

但有很多地块往往在地契上就被限制了日后扩展空间，在现有建筑范围外哪怕增加decking、车库都不允许，这类情况在Unit项目上出现的概率较高，很多购房者处于预算考虑，购买房龄较长的Unit项目，以期望日后改建或者扩建需要格外小心，很多时候缺乏扩展空间也就等同于缺少了升值空间。

土地的使用效率也是影响未来价值的重要因素；一块土地上可建多少面积的建筑，直接影响到未来开发面积的多少，从而决定了土地未来价值。

影响土地使用效率的规划因素有很多，包括规划文件中设定的建筑覆盖率、绿化覆盖率、土地渗透率、边界退界等等，同时也必须综合考虑邻居围墙或建筑位置以及树木等土地现状条件造成的建筑额外退界要求。

因此，需要借助持牌设计师专业考量，综合测算土地可建的最大面积，同时结合区域规划对于单套建筑的最低要求，进而推算未来土地价值。

购买或投资带地的房产，最大的优势就是土地具备各项的升级空间，能满足不同阶段的不同需求；但往往有不少土地，天生就具有各种限制，虽然可以进行升级，但是任何对于建筑或者围墙的改动，都需要向council申请permit，各种申请也耗费精力与金钱。

特别是whitehorse council,很多都有Environmental and landscape overlay,一个小的围墙改动，甚至需要通过planning permit—report & consent—building permit三个步骤，不但费时费力，为日后生活增加烦恼，同时也间接影响了土地升值空间。