加息势在必行，房市将迎来新拐点！

2022年02月08日 澳洲地产博士


据《澳洲金融评论报》报道，虽然从历史上看，加息对房地产市场的影响有一个滞后期，但这次的影响会更早地显现出来。
 
Core Logic研究主管Eliza Owen说，“分析表明，现金利率的变动通常对房市的影响会滞后12个月，然而，这次的滞后性可能会提前，因为可负担性问题的恶化和平均固定利率的上升，可能会在现金利率变化之前开始影响买房需求。”
 

“澳联储的数据显示，截止2021年9月，住房债务与家庭收入之比高达140.5%。考虑到这一点，家庭对债务成本的变动可能比过去更加敏感。”
 
AMP Capital 首席经济学家Shane Oliver表示，更高的利率可能会促使购房者削减还贷能力，这将限制房价上涨。
 
他说：“这一次家庭债务水平要高得多，所以人们在借贷大笔金额时三思。”
 
Oliver表示：“我们预计今年将有两次加息——一次是在8月份，这将使现金利率升至0.25%，然后是在9月份，我们预计将上调0.25%。”
 
“我认为这将足以拉低房市。如果我们看到明年再加息四次（我们预计这将使现金利率升至1.5%），那将导致房价下降10%。”
 


本周，澳联储召开本年度第一次会议，定了两件事。

1.  维持现金利率目标为10个基点，外汇结算余额利率为零

2.  停止进一步购买政府债券，最后一次操作将于2月10日进行。
 
贷款市场如何？
 
据官方数据显示，截至去年12月的12个月中，新的抵押贷款总额比2020年增长 51%，仅在 12 月就增长了 4.4%，创下 328 亿澳元的月度纪录。
 
澳人去年新增的住房贷款达到近3700亿澳元。
 
但是实际的贷款质量（承受违约风险）并没有市场预估的那么差。
 
澳联储主席强调，大多数澳洲家庭的还款额超过目前的利率要求，之前的资金存入抵消账户，他们可以重新提取。
 
所以，监管机构并不担心调息引发的违约风险，因为大部分家庭已做好缓冲准备。
 


利空还是利多？
 
短期来看就是利空，将直接影响房市预期，随着市场房源持续增多，买家趋于理性，清空率将会下降，交易价格也是回归当前合理区间（并不是两年前的价格区间）。
 
长期来看，澳洲房价上涨是大趋势，虽然目前涨势趋缓，但是一旦迈入后疫情时期，海外人士全面回归，房市将会迎来新一波推动力。
  
不同地区受到的影响
 
加息将提高购房的资金成本，这将直接转嫁给租客和二房东。这使得悉尼、墨尔本等主要首府城市的核心区域租金出现显著上涨，而上涨的租金收益将会填补贷款资金成本的上涨。
 
而偏远郊区的租金则不会出现明显的上涨态势。
 


潜在机会在哪？
 
很多购房者不得不考虑加息所增加的还款负担。
 
对于拥有多套房产的投资者来说，可能会抛售一些房产来减轻还款负担。房源增多就会给房市带来机会，比如好房源、房价松动。
 
浮动利率还是固定利率？
 
澳联储的利率还未动，各大银行已经开始先行。
 
虽然浮动还是固定受多重因素的影响，但是如果你的贷款期限所剩不多，加息前固定利率多半是个明智之选。
 
如果期限较长，希望搏一把，则可以保持浮动利率。

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