撰文：李凱文（MPIA）

OECD于3月27日发表报告，指出COVID-19将会对澳洲的经济带来下行冲击。若经济活动持续被限制，需要人员接触的主要产业（包括建造业）的整体GDP会下跌22%，与加拿大及美国的情况相约。建造业产能衰退，一方面令开发的建筑成本上涨，另一方面拖延建筑施工及完工，对房地产开发的成本产生中短期的直接冲击。对2020年内到期或未能再续期的规划批文来说，若果未来12个月仍未能交付施工，我们预测建筑成本将会上涨7-10%。因此，这次我们会讨论一个减省成本、加快开发的对冲方法。

传统英澳的两阶段式建筑模式，先由工程师或建筑师主导的团队做前期设计及规划，后交付承建商施工（或D&C合同模式承建商承包后期30%设计及施工）。这模式好处是分工清晰，在财务安排上清楚将阶段开支及预算列明。不过，随着当代建筑技术的复杂性、工程法规的要求增加及承建商的专业化，这两阶段模式在大型基建及工程经常都会出现设计与实际施工的不协调。即使最完美的设计满足了法规及工程分析的要求，亦可能与具经验及专业的承建商的施工标准有出入。若果在开始施工后才发现问题，再回去修改设计，不但延误工期，更衍生本来可以避免的设计修改及法规成本，甚至合同纠纷。 

既然设计最终也要交付承建商实现，承建商在设计时的角色其实是相当重要。在70年代，大型基建的英国工程业界提出Early Contract Involvement（ECI），令指定承建商在前期设计及项目规划阶段能发挥角色，令基建设计更具质素及可建性、节省重复设计的金钱及时间成本。ECI会透过施工前服务或设计合同(Pre-Construction Service/Design Agreement, PCSA)，让承建商在非建筑合同的基础下，参与前期设计甚至财务规划，令设计在实践上更具可行性，同时节省高达30%的设计时间，而客户亦无需被建筑合同捆绑，可以继续正常招标流程寻找适合的合同承建商。

不过，相对英国在ECI的成熟讨论，澳洲暂时未有标准的ECI模式，但省政府基建都有类近的招标形式包含ECI元素。昆士兰政府于2005年首次引入ECI合同缩减工期及成本的成功经验，而近年澳洲主要城市的商业项目都开始探索ECI的好处及可行性。

对商业项目来说，客户可能先透过征求意向(EOI)、索取方案(RFP)两步，邀请承建商检视项目，再讨论ECI或建筑合同招标程序。客户或会担心ECI仿似让承建商提早参与项目，局限日后招标的选择性；另一方面，承建商也会认为自己早期的付出，必须在建筑合同阶段取得回报。英澳过去的经验显示，ECI并不会损害客户对最终设计的拥有及修改权利，而客户亦可以与多于一个承建商同时进行ECI，让不同设计同时竞争。客户在设定自己的招标程序时，一方面可以拿着承建商为自己完成的设计去招标，另一户面亦可以限制承建商在完成PCSA后的参与。

当然，承建商在参与ECI前会与客户商议好筛选标准，一般评估承建商经验、信誉及合同条款。关于建筑合同造价，参与ECI的承建商在不迟于最终方案前要提出包括风险分配的Lump-sum造价。在一些总项目管理承包的例子，承建商在EOI就需要提出保障最高造价(Guarantee Maximum Price)，以保障客户利益。简单而言，客户和承建商在草拟ECI或PCSA时沟通清楚，列明双方的职能及义务，就能缩减开发时间及建筑成本、避开风险。