过去一个月，随着新型冠状病毒影响力的扩大，地产股下跌——Scentre集团跌幅高达25%——是所有地产股投资者将面临的首个众多挑战之一。但如果以过去为鉴，股市下跌之后，低利率可能会带来短暂的好转，但之后会出现房地产收入下跌、成本上升和更难获得贷款。从长远来看，这场危机将改变房地产市场。以我的经验来看，从1989年和2009年的危机中复苏的房地产行业与陷入危机的房地产行业是不同的。2020年的行业也将如此。受打击最严重的将是旅游业、依赖旅游业的酒店和零售业。在这些行业中，还有Airbnb和其他短期住宿运营商，所有依赖旅游业的住宅和公寓也会受到影响。澳大利亚金融评论报本周的一份报告显示，入住率和价格下滑，Byron Bay的的跌幅达15%。如果这些房子主要是以短期收入来支付贷款，业主可能会陷入困境。如果租户感染新型冠状病毒，房地产投资者将面临另一个挑战。需要披露什么信息? 谁来支付清洁的费用和保证房子会彻底清洁。到目前为止，房屋销售似乎没有负面影响，可能是由于减息带来一些短期的好处。但摩根大通警告称，“消费者信心下降可能会阻碍住宅市场的复苏，因为潜在买家开始担心就业保障”。在传统的商业市场中，零售业受到的冲击最大，尤其是依赖可自由支配支出的零售商。物业管理投资公司Vicinity Centres指已经有很多租户要求降低租金，并在2月份调低了他们的收入。但随着危机的蔓延，挑战将变得更加严峻。一些零售商将被迫关闭所有店铺。好的经营者会否得到全额租金减免，以便在经济再次好转时能立即继续营业? 这可能比找一个新房客要划算。尽管零售商在面对新型冠状病毒时可能无计可施，但写字樓巿场似乎相对稳健。摩根大通警告称，共享工作空间和高得惊人的大学需求可能会消失，而分租空间可能会增加。提供服务式办公室的Servcorp指出，今年的共享工作空间销售额下降了30%至40%，不过跌幅可能会被虚拟办公销售额的增长所抵消。工业地产似乎最不受打击，但仍可能受到供应链中断的影响。新的租户对物流地产的需求似乎已经放缓。摩根大通还表示，主要销售可能受到旅游限制和资产价值不确定性的影响。在利率和澳元如此之低的情况下，情况尚未出现。由于目前建筑业大部分原材料都来自中国，所以增长可能会放缓。如果个别工地的工人感染新型冠状病毒，建筑业放缓可能会导致工地关闭。在贷款业界，即使利率下降，如果贷款人变得更加不愿承担风险，也是意料中事。澳央行副行长Guy Debelle在澳洲金融评论报商业峰会上发表演讲时，提到了近期企业和银行债券利差的上升，不过他似乎并不担心这种变化，因为与全球金融危机爆发相比，仍然是良性的。Digital Finance Analytics的Martin North也警告，指一些认为自己获得临时贷款审批的潜在借款人发现，贷款机构最近几天把贷款费用提高，或者取消了之前的贷款审批。他在周二写道: “从我最近几天收到的一大堆信息来看，房贷市场正在出现一些奇怪的事情。”最终，许多房地产企业可能会面临冠状病毒接触带来的内在挑战。JLL澳大利亚首席执行官、全国地产委员会主席Stephen Conry说:“业内领袖正就需要做什么、不需要做什么进行定期沟通，以确保以按照常理的方式应对新型冠状病毒问题。” “所有人都密切关注员工的健康情况和他们工作地点的状况。”所有人都希望这种影响虽然严峻但是短暂的，在今年第三季度之前全部结束，之后市场反弹。但是没有人知道，这种疾病会留下长期的影响，包括一些伤疤。澳大利亚房地产委员会首席执行官Ken Morrison支持联邦政府利用支援计划提高生产率的目标。从长远来看，冠状病毒极有可能加速房地产行业的技术引进。本月早前，国际房地产集团CBRE在一份有关新型冠状病毒的特别报告中指出了这一点。该集团预计，在办公室市场，潜在的长期影响将包括加快采用灵活的工作方式、重新评估持续业务运 作规划和加强工作场所健康措施。在零售业，长期的影响将是越来越多地使用全渠道零售，结合传统商业模式与互联网商业模式。工业地产可能会在物流方面有更多的自动化操作。更多详情可参阅：https://www.afr.com/property/commercial/how-the-virus-will-remake-property-20200311-p548ua
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