近年来，海外移民及海外置业的热潮不断升温，与此同时，中国房企大举出海造房，更将“国人海外置业”推上了焦点。海外置业更加便捷、实惠，不再是富人的专属，已经走进了我们每一个人身边。那海外置业不再是遥不可及的梦想了吗？今天我们就来聊一聊海外置业的那些事儿。
首先介绍一下今天做客演播室的嘉宾，全球通移民副总经理，李华勇先生。
【中国买家“雄霸”美国房地产市场】
最近，一份来自全美房地产经纪人协会的报告，让中国买家的购买力在海外房地产市场“声名鹊起”。报告指出，2013年4月至2014年3月一年间，国际买家在美国购房的金额为922亿美元，其中，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%。这意味着，在美国，国际买家贡献的购房金额中，有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。根据上述报告，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产（仅占5%），其中，主要用于自住的仅占39%。近年类似这种“中国海外置业趋势”的报告并不鲜见，一个共同的主题就是“中国人来了”。
我想很多人会惊讶这样的一个数据增长是非常快的，哪类人群目前来看在海外置业当中是生力军和主力军呢？
李华勇：这个以投资的目的来看，现在主要有两个人群。第一个是在海外工作、生活、学习的这一群人，他们主要是用来自住；还有一部分就是置业投资，这个由海外华人，当然更多的还是来自于国内的富裕阶层。
可能大家会有这样的一个想法，就是说除了自住以外，如果投资的话这个回报率是怎么样的？然后这个回报主要从哪些方面来？
李华勇：回报的话其实主要可以分为两块，第一块就是来自于它的一个租金回报；一个他升值的回报。租金的话，我们按这种独栋别墅或者连排别墅，这种回报率大概是2.7%到3.6%左右这样的一个回报率，一年的回报率，那么如果是公寓楼的话大概就是3.6%到4.6%左右这样的一个年化回报率。
这个回报率咱们跟国内的这种现在的投资置业来进行对比的话回报率算高吗？
李华勇：其实还是要高于的。整个在欧美的投资回报率我们叫房产的投资的回报率，年化回报率都是高于国内的，国内的甚至有的有很多地方的房子回报率只有1点几，不到2。
中国买家来了，中国房企也来了。与购房置业相呼应的是，去年国内房地产开发商、企业集团也掀起了一股海外拿地热潮，今年以来，房企海外投资更是呈现出了“井喷”之势。
【跟着房企出海 赴欧购房成新时尚】
一年多来中国房企频繁出手海外。2013年情人节，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国；2014年6月中国巨富王健林以22.5亿元人民币的价格，收购了马德里地标建筑“西班牙大厦”；另外，绿地集团今年重点打造的澳洲悉尼绿地中心目前也已开售，现推出两房与三房的户型，总价大概940万元至1800万元。除上述企业外，首创、万达、光耀集团等房企也踏上了海外拓展之路。
作为拓展海外市场的代表，绿地集团总裁张玉良认为，中国大企业拓展海外市场的时间到了。在近期一场主题发言时，张玉良表示，中国人在海外的购房，有数据统计比例是非常高的，澳洲70%的新房都是卖给中国的消费者。
这么多大公司都在海外拿地干起了老本行。所以很多内地的就会说，我已经做他们的粉丝很多年了，比如说有万科粉、有万达粉，我跟着他们出去到国外去投资怎么样？就是他们在国外建楼，我也在那买这样的一个投资方式，你来看怎么样？
李华勇：其实我们跟着大的集团、大的财团去做投资其实本身来讲也是个明智的选择。我们看到大的开发商其实它是做了充分的研究以后才投资的，但是它的手笔都是大手笔，那么它通常拿的都是说整栋的，或者是说开发的面积都比较大，所以它的成本优势是比较凸显的，相当于我们通俗一点，就是薄利多销，它可以达到。而我们个人投资人我们不可能做到它那样的一个大的规模，所以它可以放长线。比如说它看到是5到10年这样一个长期回报，而我们个人投资人的话我们达不到它的规模，所以我们在投资的时候就要考量。第一个，这个时间周期，第二个，在我们这种单个投资的情况下这种投资回报率的一个配比问题，也就是现在来看的话。
海外置业肯定也不光美国这个选择，有其他的国家包括可能一些大家关注不太多的地区，有没有一些现在比较好的推荐，或者说你觉得还算估值洼地的地方？
李华勇：目前我们看其实欧洲应该是整体比较适合投资的地方。欧洲来讲它有很多的国家，比如说塞浦路斯、葡萄牙、匈牙利，但是我们重点讲的我觉得还是西班牙，因为投资任何一个市场或地区，我们首先要看就是这个国家的整体的经济实力，第二个要看它的我们叫无论是国土面积或者叫国家人口，这些都是我们关注的。西班牙有四千多万人口，它的国土面积在欧洲也是大国，而它的房价从它的欧债危机到现在它整体房价已经跌了40%多，未来的反弹空间的话我们可以参照一下，这些大的集团在做什么？其实刚刚万达集团以22.5亿人民币收购了西班牙大厦，这个大厦在马德里属于中心区的地标，包括我们中国工商银行其实也收购，在马德里也收购了一栋大楼，那么在做投资。我们再看看，其实世界首富比尔•盖茨他其实也投资了西班牙的最大的建筑公司，持有它的股份，包括巴菲特，包括其实像绿地，很多这些大集团其实都在抄底西班牙，其实从他们这些投资动作来看，未来其实西班牙的房产的增幅应该是有一个比较大的波动，所以以现在这个时间节点来看，是我们应该说投入和产出比性价比最高的一个节点，所以眼前的时间我觉得是机不可失。
既然已经谈到了可以在一些估值现在比较低的比较便宜的地方进行投资的话，那我们就要聊一聊究竟是什么样的人群比较适合做这样的投资？投资之中有哪些要注意的问题？
【中产阶级海外购房不遥远 全球置业须理性】
随着中国房企近年来大举出海造房，东南亚、韩国等地的房产价格更加亲民了。在韩国济州岛机场，随处可见中资开发商的楼盘广告，绿地在济州岛开发的首个项目，目前均价约2.5万元/平方米，跟深圳新房均价相差无几。更便宜的还有，碧桂园马来西亚新山项目，以不到1.4万元/平方米的价格发售，在深圳关外都没有这么便宜的房子了。
其实这个海外购置物业非得要是这些高净值水平的，比较富有的人家才能做的一种投资吗？还是普通的中产其实现在也合适做这样的投资？
李华勇：其实我们看到就在6月份的时候，有一个英国人去到西班牙的一个村子去投资，那么他其实总共只投了4万英镑就买下了这个村子，整个村子，我们先不说它这个村子面积有多大，它的房子就有8栋楼，算下来每一栋楼的话才几万块钱人民币，这种几万块钱人民币对我们的工薪阶层、我们的普通老百姓我觉得都是买得起的。
但是也有人说，说在海外买房可能你买买得起，但是后续的供还是比较困难，或者说后续的维护、包括税费也是不小的一笔费用，这个普通的中产阶级能承受得了吗？
李华勇：其实我们刚才讲到，其实整个在欧洲也好，美国也好，它其实房子的出租回报率是相对来讲比较可观的，所以我们说可以以租金来掩盖它所有的这些开销，基本可以打平，应该还会有剩余。去除你这些花费以外，还会有一部分盈余。
在这里问一个最简单的一个问题。大家都在想说我们刚才在说中产阶级基本就可以有这个在海外置业的一个能力了，但是这个中产阶级怎么定位呢？在您的心中您觉得到一个什么样的生活水平，或者收入水平之上，就基本可以来进行一个资产的配置，把其中一部分拿到海外了？
李华勇：比如说我们以深圳举例吧。其实我们在深圳如果有一套房子的，其实他这一套房子的价值可能在国外甚至他可以买两三套、三四套都有可能的，甚至是这样一个状况，所以我觉得收入水平的话基本上在国内能达到这种月薪我觉得在三万以上的，基本就算可以了。可以考虑一下。
