悉尼未来五年公寓涨势分布图及项目进程一览,Ausinvest澳洲房产微信公众号文章

绿地集团倾心打造的悉尼绿地中心获巨大成功，销售火爆，1期、2期项目完美收官，作为首批进入悉尼的中国内地发展商，名师设计、高档选材、优越位置等令其赞誉有加。住房短缺，人尽皆知。绿地中心的推出，不仅在一定程度上缓解了CBD的住房供应危机，也带动了高品质公寓的新风向。“雨纷纷，城中草木生。”换季时分，楼市降温之说是“此起彼伏”，然后新楼盘开工“一片欣欣向荣”。譬如Crown集团在北悉尼开建的Skye项目，高耸入云，位置、品质秉承一贯的特色；Mirvac在内城区Glebe开发的精品楼盘Harold Park，项目销售和建造正如火如荼的进行中。这些个陆续拔地而起的新家园，究竟会对悉尼内区公寓开发市场产生怎样的影响呢？

根据物业咨询公司Deep End Services和住宅开发评估机构Landsburys联合公布的报告显示，自去年9月以来，悉尼内环线区的新建公寓数量增加了20%，大约在3000套。受低利率水平的推动，本地投资者活动频繁，婴儿潮一代换房欲求强烈，加上海外买家的大量涌入，对住房的需求直线上升，大大小小、新开发建造的项目纷纷上马。

这份报告对分布在在11个地方政府管辖区域的40个城区内近156个新开发住宅项目，进行了归纳和分析，包括未来5年新建住房的数量、项目进行阶段和投资表现等。项目规模最少50套公寓，从地图上看，具体范围南至Mascot，北至Chatswood，西至Lewisham，东至Bondi和Randwick。

CBD未来5年新增近5千套

市区至机场沿线城区升温

报告中称，悉尼CBD地段在未来5年内新增的公寓数量最多，预计到2019年将多出近4900套。诸如绿地集团开发的Greenland Centre，会有更多的大型发展商进入该地区，陆陆续续开工的住宅项目将会增多。

据悉，Crown集团宣布将于2014年在悉尼的中央商务区启动新开发项目Sydney by Crown；Fraser Property亦可能继成功推出Central Park之后，再次在市中心地段打造一个新的高端住宅项目；加上Lend Lease承担的Darling Harbour重点改造项目等。

不过这种蜂拥的趋势，必然会加剧市场竞争，导致地区内开发用地的价格飙升，也会对项目的可行性和发展商的收益造成一定影响。

由于可开发用地短缺，目前CBD地段出现了一个非常紧俏的现象：很多老旧写字楼被改建成住宅项目。但就数量上比较，改建的公寓比例仅占15%，未来可能会上升。其中海外投资者对旧楼改造项目颇感兴趣，最新消息：据称来自新加坡的发展商Far East Organization已经买下位于CBD内的4栋写字楼物业，拟将其改建成商住综合项目。

尽管CBD住宅市场火热，但是目前已经开工建造的公寓还不多，仅占未来5年新增总数的8%，而且不少均位于George Street周边地段。需注意的是，为了配合悉尼轻轨线的修建，今年底该路段可能会被封闭，或影响项目工程如期进行。

除CBD之外，其它城区的表现同样不弱。尤其是从CBD至机场一线的地区，人口数量渐增，加上地理位置的优势，开发的住宅项目较多，约占悉尼大都市未来5年新增公寓中的41%。其中比较熟悉的城区，包括Zetland和Mascot在内，将分别新增近3200套和2400套公寓。

2014-2019

多数项目已获批或在建

2016年落成新公寓量触顶

报告中将公寓住宅项目按进程分为5类：预期规划（Early Planning）；DA（Development Application）申请中；DA获批；在建（Construction）以及完工（Completed）。

数据显示，40个城区内156个新开发住宅项目中，在建的占27%，开发申请已经获批的占29%，同时预期规划和正进行DA申请的项目数量较之去年也出现了大幅上升，预计未来几年内这个比例还会继续增加。

新州基建规划厅也出台了相关白皮书，对悉尼地区未来5至10年重点城区的规划建设，提出了长期明确的战略，将增加这些现有地区的住房密度，改善和提高居住品质。虽然目前个别规划还在搁置和审议中，但是一旦这些城区被“激活”，定吸引大型发展商进驻，推动当地房市上扬。

以已经开始规划重建的Green Square Town Centre为例，政府计划投资逾17亿元，改变区内原有的工业作坊区旧面貌，将其重新打造成为一个新的商住综合社区。Green Square的地理位置非常优越，位于悉尼市区东南4.2公里，距离东区海滩4公里，距离悉尼机场2公里。而且公共交通十分便利，坐火车到悉尼中央火车站仅需1站，另有多条巴士路线往返市区。该得天独厚的优势令其开发价值大为提升，多个住宅项目已经展开，预计未来将新增公寓近3700套。

2014-2019

另外报告中通过各项数据分析，对这150多个新公寓项目的进程和完工期限进行了预测，可以看出：今年悉尼内环线城区的新增公寓数量将从去年的2600套激增至逾6500套，这里说的是“新建完工可以入住的数量”；此外，预计在2016年完工的新公寓数量将会触及顶峰，达7500套左右。2017年开始，完工的新公寓数量可能会出现回落，由于一些大型的政府规划开发项目或将陆续落成，譬如前文所述的Green Square开发方案。

新增公寓对比价格走势

不同城区表现不一

那么这些新增的公寓会对当地的住房价格产生怎样的影响呢？报告中归纳总结了悉尼内环排名前10的重点城区，每个地区的新增公寓数量不同，对房价的影响也有所不同。

Darlinghurst、 Crows Nest、Lane Cove和Chatswood

我们以2013年的表现为例，可以看出，受新增公寓影响，价格上涨最快的前4个城区分别是Darlinghurst、Crows Nest、Lane Cove以及Chatswood，均超过11%，最高接近20%。这些都是比较传统的居住区，当地的购物和生活条件均发展成熟，而且都属于重要的商圈范围内。然而相对于价格飙升，这些地区的新建公寓数量并不多，均未超过6%，也是价格和数量涨幅比例反差最大的4个城区。

报告中指出，影响价格涨幅的主要因素包括“项目所在位置、同区内的项目数量以及当地周边购物生活环境等。

就上述几个城区来说，可开发用地相当紧缺，因此区内的新项目数量不是很多，而且大部分都位于“寸土寸金”的核心地段，再加上各项综合生活居住设施都比较完善，价格自然是没话说。不过这其中有一个很有趣的现象：Darlinghurst、Crows Nest及Lane Cove均没有火车站，当然从当地分别步行至附近的Kings Cross和St Leonards火车站也不是很远。

North Sydney、Zetland和Rosebery

对比数量和价格，涨幅比例较为接近的3个城区分别是：North Sydney、Zetland和Rosebery，均在4%与7%之间，不过它们也是发展最快的几个城区。其中北悉尼（North Sydney）是传统的商业区，写字楼林立，但是目前已经开始逐渐向商住综合社区转变，当地也陆续上马了多个高品质住宅项目，包括前文开始提及的Skye by Crown公寓楼盘。

Zetland和Rosebery原本属于传统的工业园区，不过现在经过改造和重新规划后，已经蜕变成新型的住宅城区，当地已经落成了多个新公寓楼盘。

Chippendale、Camperdown和Mascot

价格和数量对比中，唯一呈现两极分化的城区是：Chippendale和Camperdown。

Chippendale是一个快速成长的相对较小的市场，发展如此之快，在很大的程度上要感谢Fraser Property在当地成功开发的Central Park大型商住综合项目。该区现有的公寓楼市场不大，但是随着Central Park项目的入驻，去年一下子多出了很多新公寓，年涨幅接近40%。这是一个非常惊人的数据。这也令当地的公寓中位价出现了波动，去年下跌了4%。

Camperdown去年新增的公寓数量在悉尼内区中排名第三，大概上涨了近10%，但是该区的公寓楼价格却显疲软，下跌了近5%。当地原来是一个传统的工业区，近年开始多出大量住宅项目，虽然距离CBD很近，不过周边市场竞争异常激烈，东有Chippendale，北有Glebe，西有Newtown，这些都是发展较为迅速的的内城区。短时间内激增的公寓数量未能被市场积极地消化掉，价格当然会受影响。

Mascot也是一个公寓数量涨幅超过价格的城区，但是未呈现两极走向。去年该区的公寓数量新增近20%，同比中位价上涨了近6%。该区原来同样是一个传统的旧工厂区，近几年才开始大力发展，住宅密度越来越高。虽然开发面积比不上临近的Green Square，但是地理位置更好，临近机场和港口，而且也通火车，加上区内进驻的均是一些知名发展商，譬如Meriton, 因此升值潜力巨大。