你的朋友圈今天有没有被刷屏？新州州长贝莉珍妮安正式在六一儿童节宣布了几项重大的税务改革，表面上是用来缓解新州的高房价的。您可能会问了，那实际上呢？这个。。。我们稍后再聊。对了，土澳是没有儿童节的，这一点让房菌菌也匪夷所思啊。
先说坏消息吧。海外买家们，我同情你们，你们没有新州的选举投票权，所以啊，我们新州政府想怎么宰你们都行。我理解你们那种哑巴吃黄连有苦说不出的感受。
新州税改一
从2017年7月1日起（以签约交换的时间为准，而不是过户交房的时间），海外买家的印花附加税（surcharge purchaser duty），从现在的4%升到了8%。记住哦，这还只是印花附加税。你可别忘了加上印花税哦（科普一下，曾经这个税种的英文在新州就叫 stamp duty。BUT，现在英文的官方名字换成了transfer of land duty，以后可以在当地人面前装Bee了）。
请看下图，我们假设海外买家在新州买了一套住宅房（点击图片放大）：
很明显，新州政府觉得海外买家不差钱，那就涨涨涨呗。今年7月1日以后，海外买家在新州买住宅房的税务成本就跟新加坡和温哥华靠拢了，它们都是15%。
我们再来看看维多利亚州是如何宰海外买家的吧，首先印花税大约在5%~6%之间，印花附加税为7%，加起来就是12%~13%左右。所以从2017年7月1日起，海外买家不管在悉尼还是猫本置业，购房时税务的总成本都在房价的12%~14%左右。
新州税改二
好家伙，那就赶紧买买买吧！买了就赚到了？别急嘛，“好戏”在后头。现有的和新的海外买家每年还要支付一个叫土地附加税的东东（land tax surcharge）。目前新州土地附加税的税率是0.75%，但从2018年起，就涨到了2%。假设您物业的土地价值（注意哦，不是房价）是50万澳币，2017年你要交3,750刀，2018年的土地附加税就涨到了10,000刀。是不是有一点苛捐杂税的味道？所以啊，海外买家在买买买之前，最好再问一下自己：我买是买得起的，但我养得起这套房子吗？
这里房菌菌还要强调一点，听好了！新州的土地税（land tax）2017年的起征点是54.9万澳币（个人）。也就是说，以上海外买家物业的土地价值在起征点54.9万以下，不需要缴纳1.6%的土地税。BUT，请记住，新州的土地附加税是没有免征额度的，从土地价值的第一刀起就要交了。
这一点跟维州的土地附加税（在维州英文叫 asentee owner surcharge）是不一样的。维州的土地附加税税率是1.5%。但是，如果您在维州物业的土地价值低于维州土地税的起征点（个人2017年是25万澳币），那么土地税和土地附加税都不用交。
这里房菌菌再插一句话，2017年5月9日澳洲东部时间晚7:30后申请购房许可的海外买家，如果您的房子一年内有超过6个月以上的主观性空置，那么，你每年还要交空置税（联邦税种，英文叫 annual vacancy charge）。注意，2017年5月9日澳洲东部时间晚7:30之前申请许可的海外买家不受到新税种的影响。
想知道空置税税率是多少吗？就是每年申请海外买家许可的费用。比如，你是海外买家，你的物业今年市值是100万澳币，你主观性地空置了物业6个月以上，那么你今年的空置税就是5,000刀。如果你的物业今年市值是150万澳币，那么你今年的空置税就是10,100刀。
新州税改三
从2017年7月1日起，国内买家如果要买楼花（off-the-plan purchases）用于投资目的，就没有12个月印花税推迟缴纳的优惠了。
这跟海外买家就打平手了，从2017年7月1日起，海外买家和国内投资房买家在签约后的3个月内就要缴纳新州印花税了（海外买家还需同时缴纳印花附加税）。
新州税改四
从2017年7月1日起，目前新州每财年允许一次的5,000刀投资者新房购买补助（new home grant scheme）就会被取消了（房价小于等于65万，空地小于等于45万）。
新州税改五
从2017年7月1日起，如果你是首次置业者：
1. 直接购买已经建好的新房，房价必须小于等于60万，你才可以拿到1万刀的首次置业现金补助（First Home Owners Grant - New Homes）；
2. 但如果是买地建新房，总价值小于等于75万，你就可以拿到1万刀的首次置业现金补助了。
为什么这个是坏消息呢？因为目前新州首次置业现金补助的政策是不分已经建好的新房和买地建新房的，只要总房价小于等于75万，都可以有1万刀的现金返还。
在维州，现金返还也是1万刀，只要总房价小于等于75万。对了，从2017年7月1日起至2020年6月30日，维州部分郊区有“促销”活动，现金返还为2万刀。
说完了坏消息，我们来说说税改的好消息吧。。。
新州税改六
从2017年7月1日起，新州首次置业者不论是买新房还是二手房：
1. 如果房价小于等于65万刀，印花税全免（最大省了24,740刀）；
2. 如果房价大于65万刀，但小于80万刀，印花税会有阶梯式的减免。
要知道，目前的政策是，新房（不可以是二手房）房价小于等于55万刀的才可以全免印花税。虽然只提高了10万，但总比没有强吧，而且还加入了二手房。
如果首次置业者买的是空地，新州印花税全免额度这次就没有变化了，还是：
1. 空地价格小于等于35万刀，印花税全免；
2. 空地价格大于35万刀，但小于45万刀，印花税会有阶梯式的减免。
这里，房菌菌多说一句，如果你的物业在维州，那么从2017年7月1日起，首次置业者购买新房或空地（12月内完成新房建设）：
1. 如果价值小于等于60万刀，印花税全免；
2. 如果价值大于65万刀，但小于75万刀，印花税会有阶梯式的减免。
没了，税务上就这一个好消息。其实，严格意义上来讲，这个好消息也不算什么。没用嘛！悉尼独立屋的中位价早就在100万了。
当然了，还有其它非税务的好消息。比如新州政府将会重点扶持新兴增长地区的开发规划，鼓励建设更多的新房（紫色区域，点击图片放大看）：
总结
房菌菌认为，这次新州的政策可以起到抑制海外买家的作用（买房时的印花附加税和每年土地附加税的双重打压），但是，对于控制目前新州的高房价，除了扩大供应的政策以外，其实并没有推出什么有效的办法。最后，唯一利好的印花税减免政策弄不好还会让房价继续升呢。
新州政府公告英文原版
（点击图片放大看）
税务的名义
2017年5月9日，2017-18新财年预算新鲜出炉，PR福利有所减少，首次置业政策更改，海外购房更为困难......这些改变与每个人的切身利益息息相关，也引起了广泛关注和些许顾虑。因此，6月15日，ACAA邀请资深会计师葛佳为各位指点迷津，【税务的名义】讲座将从预算、个人、商业、房产、养老、人民、国家和时间等诸多方面，详细解读2017-18新财年的税务问题。
【活动流程】
预算的名义 2017 and Beyond 经济走势判断和解读，对预算赤字趋势的解读
个人的名义 医保税增长的解读、助学贷款还款政策的收紧
商业的名义 如何抓住小商业优惠政策延期的时机、跨国企业未来几年的忧患与噩梦、临时工作签证成本上升解读
房产的名义 大银行税对房贷利息的影响、首次置业政策的解读、海外买家的几个坑（如取消自住房全免政策的解读）、负扣税政策的解读、经济适用房新政的分析
养老的名义 自管养老金SMSF贷款买房还靠谱吗？税前和税后贡献的解读
人民的名义 澳洲公民身份今后在福利和税务上的优势（如澳洲永居和新西兰公民都将失去联邦自住的大学入学资格）
国家的名义 大型基建项目的解读及其长线影响、新州2017-18预算的初步预测
时间的名义 2017年7月1日之前，您要做些什么？（如养老金贡献、信托决议、1000刀GST起征点取消等）
观众的名义 问答时间 10-15分钟
【活动时间及地点】
时间：2017年6月15日周四 7: 00pm - 9: 00 pm
地点：The Mitchell Theatre level 1, 280 Pitt Street, Sydney, NSW 2000
【关于协会】
澳大利亚中华会计师协会（Association of Chinese Accountants Australia, ACAA）作为首家，也是唯一一家在澳的华人会计师非盈利专业协会，自2016年9月成立以来，专业会员已超过130名。协会每月举办两场活动，每场参与人数超过50人，潜在会员近400名，并在迅速增长中。
