澳洲贷款政策近年来一度更改，现在的政策和两年前已经有了天壤之别。
很多来澳洲置业的朋友都会问起最近澳洲的房贷问题，比如需要准备些什么材料，海外身份能不能贷款等问题，这里就给大家提供一些关于贷款方面的知识，希望能对大家有所帮助。
综合来讲，澳洲四大银行申请贷款的入门条件都差不多，不过还是有一些细微的差别的，不过，汇总起来不外乎以下几项：
贷款材料准备清单
一．证件
首先要准备的当然就是借款人的ID，需要至少一张带有头像的证件（Photo ID），开户则需要100分的ID，这里的100分ID意思是要有一个至少2-3个可以证明身份的证件，每个证件的分值不同，比如护照，出生证明，公民身份证等就是70分的证件，驾驶证，学生证等是40分的证件，各类带有地址名字的账单，发票等则是25分的证件。
二．收入情况
收入材料是银行审批借款人贷款能力最重要的信息来源，因此贷款额度基本上收入信息可以得到判断。
判断标准：
工资单或雇主信（申请人本身的工作收入）
Lease agreement或Rental appraisalletter（租金或投资收入）
其他收入（政府补助、股票投资收益、奖金等）
雇员的收入证明PAYG
两张最新的工资单（Payslips）
一份雇主信（EmploymentLetter）
三个月的工资进账流水
PAYG Summary
Tax Return + Notice of Tax Assessment
雇主合同（Contact）
绝大多数情况下提供两张工资单，银行都可以接受。有的银行只需要一张工资单或一张雇主确认信函或一份PAYG summary 也可以批准贷款。
其他的材料都可以作为辅助材料提交，这里举个例子，一个客户原本有两份工作，不过刚刚辞掉一份，因此用现在的Payslip的话收入就较少，这时候银行也会考虑拿去年的PAYG summary来计算，增加借款额度。
自雇Self –employed
自雇比如sole trader，partnership，或者company等都可以称之为自雇。甚至有的IT或其他行业通过contractor的形式雇佣员工，都会被银行看做自雇来处理。
自雇通常情况下会要求报税记录：
Tax Return以及Notice of taxassessment
BAS Statements
绝大多数情况下银行会要求借款人提供两年的报税信息，有的银行条件稍微宽松，则会要求提供1年的报税信息，但要求注册的ABN时间超过两年。这也就是说允许借款人第一年报亏或持平，然后用第二年的收入做贷款。
租金RentalIncome
Lease agreement或rental statements
Rental Appraisal
若房子目前有租客在住，就提供Lease agreement或rental statements，如果买的是楼花或者新房，还没有settle，也就是还没有租客居住，则提供Rental Appraisal。
三．资产信息
在申请贷款时，银行都希望可以看到申请人有一定的资产，不过银行也不是希望看到越多越好，而是希望越符合实际越好。
资产信息材料：
银行的存款证明（bank statement showing savings）
赠与（Gift letter）
如果已经支付了订金，则需要订金的收据（trust receipt），或bank guarantee等。
四．负债信息
针对目前已有的房贷、信用卡或其他贷款，需要向银行进行披露。
这些信息包括：
已有的房贷Home Loan Statements
信用卡Credit Card statement
个人贷款、车贷或助学贷款等（personal loan/car/hecs）
五．要买的房子的信息
借款人需要向银行提供借贷的房子信息，其中包括：
合同首页或楼花整体合同中特殊条款等页面
律师信息（姓名和律师行、电话、传真、地址）
过户信息（Transfer of land）
六．建房材料
通常要提供的材料会比较多一些，主要是builder和建筑合同的相关政府批文。
这里分两种情况：
Owner Builder也就是自己建房则需要提供：
一份建房的开支以及时间表（copies of estimate for building costs and timelines）
进程报告（progressive invoices）
非Owner builder需要提供：
合同（copyof signed building contract）
建筑商担保保险（home warranty insurance）
建房规范的副本（copyof building specification）
建筑许可或是市政府审批（building permit or council approved plans）
建筑公共责任险（builder public liability insurance）
七．其他
FHOG首次置业者申请
如果借款人拥有澳洲永居身份，可以申请首次置业者补贴，则需要向银行提供FHOG申请表格以及ID 证件信息。
贷款额度
由于近两年贷款政策变化太大，在购买房产时，银行则会主动提供贷款额度的计算方式给买家，而这个额度则跟买家的收入情况相关。
那么买家该如何计算自己的贷款能力呢？
为了算出自己所能承担的贷款额度，第一步是做预算。记录每个月的收入和支出。这样可以了解自己每月的支出情况以及可以用以还贷的金额。
在做预算的时候，应该留有余地，以应对突发情况和利率变动。在计算借款能力时，应考虑自身收入、支出、个人债务以及合适的贷款类型。
收入支出比
- 收入：一般来说，还款金额不应超过总收入的35%。
– 支出：制定一个当前和未来花销的清单，需要考虑的因素包括生孩子或失业、利率上升或下降等突发情况对经济状况的影响。
- 贷款：贷款金额将直接决定借方每个月的还款金额，因此应该谨防超出自己的承受能力。首付所占比例越大，还款金额越少。利用房贷计算器可以计算出每个月的还款金额。
注意事项
1. 各个银行都是根据自己审批贷款政策（credit point）来要求提供材料的，不过更多时候银行更希望客户提供较少的材料，因为需要的材料少也侧面反映了客户的信用评级较好，而且这样也可以节省审批时间并提高审批贷款的效率，也可以减少很多不必要的错误。
2. 如果提交材料过多，并且同时提交了对贷款有利以及无利的材料的话，银行会优先对后者进行审批，这样会造成客户需要花更多的时间去解释。
3. 贷款的审批也会根据不同银行的政策以及客户的信用评级来打分，所以在选择不同的银行或是银行的产品时所需要提供材料要求也会有很多的不同。
各大银行政策上的差别
在澳洲，基本上大银行政策都大相庭径，但有的还是会有细微的差别，借款人可以根据各个银行政策间的不同来选择适合自己的房屋贷款。
海外买家政策
海外买家其实也是进行贷款的，ANZ跟NAB都可以接受海外收入， 但这俩银行比另外两个容许纯海外借贷的银行利率要高(Westpac跟St George) ，而CBA则完全不允许海外身份的买家进行贷款。
各家银行房贷利率
房贷利率政策随时都在变，表格仅供参考。
Commonwealth近期房贷利率
房型 | 城区 | 当前中价 |
自住房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.22% 5.77% |
投资房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.80% 6.24% |
自住房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 3.89% 3.99% 4.29% 4.34% |
投资房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 4.09% 4.19% 4.19% 4.29% |
自住房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 3.95%-4.77% 3.84%-4.39% |
投资房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 4.60%-5.24% 4.40%-4.89% |
Westpac近期房贷利率
房型 | 城区 | 当前中价 |
自住房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.24% 5.83% |
投资房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.79% 6.30% |
自住房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 3.89% 3.89% 4.49% 4.59% |
投资房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 4.05% 4.19% 4.15% 4.29% |
基本产品 | 自住本息同还2年 投资本息同还2年 自住本息同还3年定息 投资本息同还3年定息 | 3.59% 3.99% 3.79% 4.09% |
自住房
投资房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 3.79%-3.84% 3.79%-4.38% 4.24%-4.65% 4.24%-4.65% |
ANZ近期房贷利率
房型 | 城区 | 当前中价 |
自住房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.20% 5.75% |
投资房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.80% 6.26% |
自住房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 3.99% 3.99% 4.49% 4.59% |
投资房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 4.08% 4.29% 4.18% 4.49% |
自住房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 3.86%-4.65% 3.80%-4.45% |
投资房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 4.60%-5.16% 4.50%-4.96% |
NAB近期利率
房型 | 城区 | 当前中价 |
自住房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.24% 5.77% |
投资房 | 标准浮息（本息同还） 标准浮息（只还利息） | 5.80% 6.25% |
自住房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 3.88% 3.94% 4.29% 4.29% |
投资房 | 两年定息（本息同还） 三年定息（本息同还） 两年定息（只还利息） 三年定息（只还利息） | 4.09% 4.09% 4.19% 4.19% |
首次置业自住 | 两年定息（本息同还） | 3.69% |
自住房
投资房 | 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package 50万左右贷款折扣package 100万左右贷款折扣package | 3.93%-4.82% 3.89%-4.77% 4.53%-4.94% 4.44%-4.86% |
精益地产 整理发布
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