即使业主和中介不愿意透露物业曾发生的罪案，附近的邻居也会主动告知。图: Wolter Peeters

文：Cheryl Oprandi

原载：Domain

编译：澳房汇

如果你知道这是一起凶杀案的现场，或者它曾经是毒贩出没的地方，你会不会安心地买下房子?

对于一些买家来说，这两种情况都可能让他们购买前三思。

但如果中介没有向你透露这些东西，而你不知不觉地买下了这所房子呢?这是谁的错? 你能做些什么?

在买房之前，你可以做的是看看中介是否已经披露了有关该物业的所有相关信息。

所有澳大利亚中介必须遵守他们所属州份的房地产业行为守则和竞争与消费者法案的适用内容。

不披露相关信息、承诺、意见和预测也可能属误导性或欺骗性行为。

曾经制造毒品的物业可能会对健康构成风险，除非经过处理。图: John Woudstra

 - 物业曾发生谋杀案 - 

几年前，我经手卖掉了一套物业，凶手被判有罪，但尸体一直没有找到。这种情况吓退了许多买家。新主人不认为这是问题，并请神父去帮房子进行「赐福」，还进行翻修。对他们来说，这里的位置非常完美，他们觉得这是不错的投资。

虽然在房子里发生谋杀案极为罕见，但在房地产世界里，这类房子所背负的污名最长。

 - 销售和吸食毒品 - 

与毒品交易有关的物业通常会给下一个主人带来麻烦。

在许多情况下，邻居会告诉新主人先前住户的情况，并且很高兴他们购入这套物业。

如果业主涉嫌与毒品有关，对中介来说是非常棘手的情况，因为只是涉嫌，不一定得到证实，但邻居总是会乐于提供情报。房子周围的气味最能显示是否有问题，而且很难掩盖。

如果房子被租用，业主通常会支付赶走租户和翻修房屋的费用，但这可能需要几周的时间，刚好足够时间让客户意识到他们的毒品供应商已经搬走。

我有一个买家在区内报纸刊登广告，表示房子已经卖出去了，以前的业主已经搬走了。

一般来说，随着时间过去，新主人会改变整个物业的感觉，污名也会逐渐消失。

 - 埋在后院里的动物 - 

有家庭宠物埋在后院对很多买家来说不是问题，但我们生活在一个多元文化的国家，有一些人是非常迷信的。许多人购买物业时想先知道情况，因为他们可以采取行动清理房屋。

这是很难确保会披露的信息，因为许多后院都有宠物被埋葬。现在的业主可能甚至不知道曾有宠物被埋葬。除非买方特别要求，如果真的有这个情况下，只会礼貌上知会。

 - 披露其他重要信息 - 

披露信息的规则并不简单。许多买家和卖家没有正确地察看物业的产权，也不知道一些更复杂的状况，比如该地区的土地规划，以及是否有土地所有人以外的人对于此一土地拥有任何权利或利益。

如果像小屋或天井这样的建筑已经在这片土地上存在了很长一段时间，不要假设已经得到了市议会的批准，你仍然需要小心检查。通常可以获得追溯核准。

 - 卖家如何避免误导买家 - 

高等法院曾经裁决，行为不限于主动的行为或陈述，沉默在某些情况下可被视为具有误导性或欺骗性。

销售代表和有执照的中介被认为比消费者更有优势，因为他们有更多有关物业的专业知识。

在法院认定哪些是不合理行为时，有以下几个考虑因素。重要的是要确定各方是否真诚行事，以及有关各方是否能够理解所有有关文件。

许多中介在物业挂牌出售时向客户提供一份披露表供其填写。由于业主已填写表格，这有助于减少对销售中介的投诉。

通常情况下，任何有关披露事实的问题都是在物业交割之前解决的，但有些问题最终还是要在法庭上裁决。

Cheryl Oprandi是Sell Lease property的房地产顾问和拍卖师

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/advice/murder-drugs-and-buried-pets-these-are-the-most-disturbing-things-vendors-should-disclose-about-a-home-before-sale-20180625-h11tq3-441504/