文 / James Tong
这周我请来一位主角，是代表Ryde的新州议员，金融部长Victor Dominello。
如果你还记得在2015年，影响众多房地产买家的“落日条款”问题是如何被修正的，就一定会对这位帅哥当时的出色表现有印象（见：“落日条款”落幕，给汤哥一赞）
上周我写了Ryde的房地产开发被州政府叫停，原来也是他在推动。因为这件事的影响比较大，我专门、特地找部长来“问问话”，让大家再了解一下这事的来龙去脉。
【问】 这件事(Ryde过度开发被叫停)是怎么发生的？
【答】在Ryde地域内有两条主要的铁路线，分别在南北两端。一条通过Macquarie Park， 另一条通过Meadowbank。前任的工党政府在Part 3A的系统下(一个审批大型开发的系统，2011年被自由党政府停用)批准了Meadowbank的项目。 现任的自由党政府通过区域激活(activation precincts)计划开发Macquarie Park。在两者之间，Ryde有3条主要公路变得非常拥挤，Epping Road, Victoria Road and Lane Cove Road。正在建和将要建的住宅开发，给这里的道路、学校和公园带来非常大的压力。
【问】您为争取这一决定作过什么努力？
【答】我看到Ryde未来将会有更多的开发排着队，也看到现在区内设施的拥挤不堪，因此向政府建议，我们需要暂停一下开发，一直到Ryde政府可以更新它的LEP（地方环境控制计划），并且大悉尼发展委员会可以提供协助，确保将来的开发能与当地的基础建设相匹配。
【问】在过去的10年里，已经批准或建造了多少房子？
【答】过去的十年，在Ryde建造了7,500套新住宅，有将近四分之三是由市政府批建的，四分之一是由前工党政府在Part 3A的制度下批准建造的。
【问】有多少中国开发商在Ryde有项目?为什么他们喜欢这个地方?
【答】我没有关于中国开发商的统计数字。至于为什么他们喜欢？Ryde有一所大学，两所 TAFE， 还会有6所新学校，有一个非常大的主要工作基地：Macquarie Park(“悉尼硅谷”)，有非常好的Macquarie、Top Ryde和Eastwood三大购物中心，西北铁路明年这个时候将会通车，轮渡服务从悉尼到Parramatta中间刚好经过这里 — 在我担任州议员这段期间，Ryde正在转变为一个经济和教育的动力中心。
【问】目前的情况怎样？主要的问题出在哪里？
【答】目前的情况是很严重的，所以我们要花1亿元来改善Herring Road, 加建 6 所新学校 ，同时加紧完成西北铁路，我们需要暂停一下，等这些工程的进度可以赶上来。
【问】独立评估的报告已经安排了吗？
【答】是的，大悉尼发展委员会将会协助Ryde市政府开发一个新的LEP（地方环境控制计划）。
【问】预计会有什么结果？
【答】应该可以得到一份更“聪明”的LEP，可以在项目开发与市政建设之间取得平衡。
这件事最新的发展是，州政府刚刚宣布，拨款250万给Ryde市政府，用于新的LEP研究，同时，总共可有18个市政府可以获得资助，共4,500万元，欢迎大家申请。
应该说，如果你也认为把Ryde的开发暂停一下是对的，就应该为这位帅哥记一份功劳。重点是：开发停了，Ryde政府必须修改规划，与大悉尼发展委员会相配合。不是说以后都不建了。
但是，这事原来还有枝节：同是希望减少开发的Ryde市长Jerome Laxale对Dominello和州政府很不满意。他的主要论点不在于交通堵塞非常严重，也不像Property Council房地产理事会那样，批评会打击经济、打击就业，减少供应最终会推高房价。他强调要“还政于民”，房地产项目的审批，建多少房子，要交还给市政府决定。他最不满意的是政府的IHAP制度。
IHAP又是怎么回事？原来当州规划部长宣布暂停令之后，在Ryde的大型开发商就只能中场休息了，剩下的中小型项目，还是可以通过原来的LEP来申请。只不过，从今年3月1日起，有重大意义的项目，如果投资500万-3000万，要被一个独立规划委员会Independent hearing and assessment panels（IHAP）来接管，区议员不能参与。这样做的目的，是把房地产审批与政治剥离开来，让市政府专注于服务和制定规划，减少贪污腐败的可能性。
“还政于民”听起来很正确，但是执行起来会令人担心。要求老百姓都有一个全局观，是不太实际的。在各个基层社区，都会有一些反对堵车、保护环境积极分子，极力号召居民反对开发，如果顺着这种“民意”走下去，就是“悉尼满了”的政策重新回来的时候。
做房地产的和不做房地产的，很容易会陷入鼓励开发还是禁止开发的二元争论，其实，有序开发，用好的制度来保证房市持续发展才是正确的方向。这届自由党政府既要解决大基建铺开后的各种麻烦，也要应对走回头路的民意，是不容易的。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
