关于墨尔本房市，最大估价公司怎么说？,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

做个守信的人。上周我答应过墨尔本朋友们的，这就交上功课。

事实上，已经有很多等不及的朋友，问我拿原版去读了。我问其中一位：那么我可以省下不写了对吗？她答：写呀，报告太干啦。

怎样才能让干货读起来不干呢？好吧，我先介绍一下写这份报告的HTW，他们是谁? 这里有几个数字可以描述一下：1968年在澳洲“牛肉之都”Rockhampton成立，开始的时候只是为周边的农场估价。50年之后，现在有850人，全澳有64个分公司，覆盖着95%的人口，估价的年收入超过1亿澳元，是澳洲前500大公司之一，网址htw.com.au。

还有一点比较有趣的：房市中人都会知道，可以用几点钟来表达一个城市房价在上落周期中处于什么位置，而HTW这家公司的标志，就是一堆时钟摆成的方阵。

在这一期的房市报告，HTW说墨尔本的独立屋在10点，还会升；公寓已经到了12点，到顶端了。理由呢？以下是经过我精简的报告内容。有兴趣而不怕“干”的同学，可以扫描二维码联系我拿原版来看。

墨尔本是澳大利亚规模增长最快的都市。专家们预测，到2031年将超越悉尼成为“澳洲最大”。2017年，全国人口的增长率为1.6%。而维州排名第一，达2.3%。在维州，75%的人口是居住在墨尔本。人口增长快，加上低利率、低失业率，令墨尔本的房价也长期保持增长。

自从2016年8月，澳大利亚央行一直把利率维持在历史最低水平。此举目的是为了刺激经济，增加通货膨胀。但低的利率有个“副作用”，它使更多人愿意负担更高的房贷，成为驱动房价增长的动力。

墨尔本的失业率情况也良好，在2018年1月是 5.6%，较2017年9月的5.5%略有上升，仍然算2013年3月以来的最低位。有工作就表示还贷情况也不错。

虽然有工作了，但工资增长与生活成本的持续上升不匹配，利率上升的阴影也长期存在，这就是墨尔本人的担忧，特别是低收入的家庭。

墨尔本人口增长主要集中在市区外围的西部、北部和东南部。很多人知道来这些地方寻找经济实惠的住房，也尤其受到刚抵埗的海外移民欢迎。当然，房市旺还有许多因素，这儿的住宅用地充裕、基础设施的便利性高、分地的大小限制少，再加对首次置业者的资助，印花税减免等。在维州政府规划下，这些区域处于住房和人口的增长走廊之内，地方议会和州政府正不断投资新的基础设施和设施，以满足增长的需求。项目不断涌现，土地定期释出，每年都有成千上万的新房供应，加上建造成本有良好竞争环境，无论自住和投资都能找到可负担的选择。

虽然离市区较远，而上下班时道路往往会拥挤，对于许多人来说也愿意忍受，特别那些喜欢独立屋而不选公寓的人。

墨尔本东部的外围地区也有相似情形，可负担性和地区多样性主导着市场。年轻的家庭都理解，如果与近城东区相比，房价和通勤之间，必须有个取舍。当房价不断上涨时，年轻一代会倾向于用路上多十分钟时间，来换取节省房价几十万元。

地方政府集中在现成靠近交通主干道的地方增加住宅供应，如Maroondah公路或Burwood公路。

根据2016人口普查，就业情况最好的是专业人士，其次是技术工人和维修工人。分别占22%和15.5%。而雇员最多的行业是医院，占3.6%，第二是超市和杂货店，占2.5%。

移民多、利率低，一直是整个房市的驱动因素。尤其是公寓市场，因为在低利率的环境下，容易获得高回报，所以特别受投资者支持。只要利率不收紧，投资人还是会强力买入。

公寓市场容易受到许多外部因素的影响。立法的改动很可能成为利好还是障碍的分水岭。最近一条立法是，投资者不再可以在购买楼花时节省印花税，这给投资者和换小居所的人带来压力。此外，新的“空置税”将于2019年1月1日生效，目标是针对把房子空置的投资者(主要是针对海外人士)，他们房子增值的部分要交1%税。这些举措对住房市场的影响，将很值得关注。

正如上面所说，HTW是一家从农场估值起家的公司，他们对远郊的小镇增值很有研究，报告中就花了不少篇幅写了三个地方。想买乡郊农场的朋友可以参考，我这里就简单说一下:

Echuca位于墨尔本以北200多公里，最近成为退休人士“归隐园林”的热点，尤其是河滨房产可超过100万澳元。这里房市兴旺也由于小镇上聚集了很多农业加工企业，为周边农产区提供服务。

Ballarat位于墨尔本西部110公里，交通发达，是一个处于转型期的城市——像一个成长中的少年，从一个相对困倦和安静的区域中心，变成一个充满活力的教育、商业和文化中心，迅速成为墨尔本的卫星城。Ballarat在2008年的人口大约是8万。现在大约是11万。目前政府的策略就是有计划地将劳动力从墨尔本分散到Ballarat一类的地方。

Warrnambool 是墨尔本西部260公里的海边小镇，典型的650-700平方米的空置土地价格14-15万。供不应求导致这区房市不断看涨。这儿产业兴旺、医疗保健和乳制品制造业仍将保持强劲势头。失业率持续下降，一直低于国家平均水平。还有一个特点，这里自住率很高，房市不太受外来因素，比如利率的影响。