大家好，我是澳大利亚东鹰地产投资集团的Steven 黄：

最近几年，澳大利亚成为中国国内投资人士以及留学移民人士的首选投资国度，每天来澳大利亚的旅行团，商务考察团，以及来澳大利亚著名八大大学留学的学生以及技术移民和163,188投资移民的国内企业家，投资者络绎不绝，本人也曾接待过很多这些客户，无一例外的他们都会问小编我一个话题：澳大利亚置业和投资地产到底有哪些不同于我们中国国内地产投资的区别呢？是的，这个问题不单单是概念性的话题也是必须需要了解的入门话题之一，毕竟我们在澳大利亚投资的货币都是澳币而非人民币，但是看过小编我曾经编辑过的文章的读者不难发现，在澳洲投资：“真是好”，一个放心，公平，风险小，平稳上升的投资环境，最后咱赚的也还是澳币。好了废话不多说，我们赶紧进入正题。

1：澳洲房地产会不会贬值？
有澳洲房产协会的详细数据做参考，过去的45年里，澳洲房地产平均每七年翻一番，所以从长期来看，出现贬值的几率是非常之低的。再者澳大利亚社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低，毫无市场泡沫。

澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，从未来几年的走势来看，澳洲房屋交房总量低于新移民人数的总量，所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。而这是使得澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。

2：澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定？以及谁来保证投资者的资产安全？

海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产（工业和商业地产无此限制）。没有澳洲身份的人，不能购买当地的二手物业。对于海外人士而言，可以向银行申请房产评估价的70%-80%的贷款。澳洲健全的法律制度（澳洲房产法律相关）可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。全过程专业持牌律师参与，家华天衡专业度及多年诚信度为您投资海外保驾护航。

3：外国人可以投资澳大利亚房产吗？
当然可以。开发商会申请将所开发的物业的50%销售给海外人士，凡是能销售给海外人士的房产都是已经获得FIRB（澳洲对外投资管理局）批文。澳洲政府鼓
励外国人投资；澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，有可行的技术手段支持；再有，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利，而且有调查显示，已有大批华人在澳洲成功投资置业；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。

4：澳大利亚投资优势：
a.稳定的升值与投资回报，分散投资、降低风险；
b.充分利用银行贷款，银行贷款可以只还利息不还本金；
c.澳洲房产购买手续简便、可靠。更主要的是，澳洲房产的永久产权和无遗产税。
d. 澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息，不还本金”的方式，大大缓解投资人的还款压力。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现

以下这个表格简单明了的罗列出了几个主要的国内外置业的对比 小结

那么国内外买房产还有哪些具体数据上的区别呢， 我们举例说明：

4.2澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax return的国家。

很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意！

由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到20万澳元，在本套房产上的年退税额将是8100澳元。老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

5、贷款

5.1贷款难度

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！

5.2贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。

5.3只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！

为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！

5.4再融资

当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

私人买房助理：steven黄
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