文：David Fickling

原载：https://www.afr.com/real-estate/residential/how-foreigners-helped-cool-australian-housing-20190502-p51j9d

编译：澳房汇

在澳大利亚，当公众讨论到国内价格高得令人瞠目的房地产市场时，经常会有人说：外国人是罪魁祸首。

从前总理Tony Abbott到民粹主义企业家Dick Smith，再到极右翼参议员Fraser Anning，这些公众人物都认为，移民是澳大利亚房价位居世界前列的一个关键原因。

与此同时，在本月的联邦选举之前，住房似乎是一个相对次要的问题，因为最受关注的政治辩论是气候和经济。

这并不令人太意外，因为对房价过高的担忧可能正在消退。据澳大利亚国民银行预测，悉尼的房价将下跌20%，租金目前的涨幅为上世纪70年代初以来的最低水平。

Essential Report的民意调查显示，认为住房负担能力是他们最关心的三大问题之一的澳大利亚人的比例，也降到了上次2016年大选前以来的最低水平。

根据Anglicare Australia本周的报告，即使对那些低收入者来说，情况似乎也在发生变化。虽然悉尼仍然是非常昂贵的城市, 租金占一般最低工资收入的30%或以下的出租物业广告，在不到两年的时间里翻了一番, 占全部广告的五分之一以上。

有人可能认为这是因为入侵市场的外国人终于被击退。事实上，情况恰恰相反:近年来席卷澳大利亚的浪潮帮助澳大利亚政府和监管机构摆脱了自身的政策失误。

外国，尤其是中国，在澳大利亚房地产上的投资无疑相当可观。根据政府监管机构外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示，2010年至2016年，中国投资增长逾10倍，达到320亿元，占在澳大利亚的海外投资总额近15%。近年来，约四分之一的海外房地产投资来自中国内地（这个数字包括商业和住宅房地产)。 如果算上香港和新加坡，这一比例将升至三分之一或更多。很多中国内地投资者通过香港和新加坡进行投资。

不过，由于海外投资受到限制，这些资金对现有住房供应影响甚微。外国人通常只在持有居留签证的情况下才可以在澳大利亚购买二手房屋，而他们必须在签证到期时出售。在每年近500,000套房屋销售中，此类交易很少占到一个百分点以上。

海外资金真正影响到的是新房，这方面的规定要宽松得多。在截至2018年6月的5年里，外国投资者购买新建住宅物业的审批数量达到97,000套，总价值约为1790亿元。

这在两个方面对澳大利亚有好处。首先，住宅销售与旅游、教育、铁矿石、煤炭、天然气和黄金的出口，都是澳大利亚最大的海外资金来源之一。不过，或许更重要的是，这些资金流入导致了住房建设的繁荣，这也是澳大利亚房地产泡沫目前正在温和收缩的主要原因之一。

正如我们所写的，2015年至2017年的房屋建造热潮是澳大利亚近代历史上一个独特的时期，当时房屋动工数量一直超越家庭增长速度。这在很大程度上是由两类饱受唾骂的投资者推动的，就是外国人和婴儿潮时期出生的人。这两类投资者引起了一波公寓建设浪潮，改变了澳大利亚城市的天际线。

澳大利亚住房协会的数据显示，在截至2018年6月的5年里，新建住宅约有103万套，比前5年增加了256,000。FIRB审批的 97,000份申请约占新建住宅的40%，这显示如果没有这些外资审批，住房建造不会有这么大的增幅。

多年来，澳大利亚国内监管机构一直袖手旁观，没有采取宏观审慎措施，阻止降息导致房地产市场失控。幸运的是，外国买家的需求刺激供应增加，从而使房地产市场逐渐再回到平衡的状况，变得不那么昂贵。

每到了澳大利亚选举期间，通常外国人便会受到指责。但是，住在出租物业的三分之一澳大利亚人，很多入不敷支，他们应该明白，历届政府的监管机构和国内政客在降低房价方面没有什么贡献，最终是外国投资者和退休人士令澳大利亚的房地产繁荣降温。

David Fickling是彭博社的财经专栏作者

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