文 / Alan Liao
2018是澳洲住宅房地产走下坡的一年，但同时又是商业地产盛况空前的一年。
过去的12个月中，澳大利亚几个主要市场都创出最高销售记录。澳大利亚本地犹太财团，养老金集团，以及仅针对高净值人群及具有专业投资知识人群的基金，离岸资本集团都显示出对澳大利亚商业地产强烈兴趣，资产价值也屡创新高。
各路资本之所以对商业地产竞相追逐，究其根本还是因为背后巨大的利益回报。与住宅物业相比，商业物业通常可提供更高的回报率。
根据CoreLogic数据，写字楼的平均净租金收益（扣除所有开支后收入）在4-10％之间，而住宅物业的平均毛租金收益率仅为3.2％左右（业主仍需要承担各项开支）。
商业地产的资本增值相对住宅地产也更可观，因为一般商业地产都拥有永久产权的土地（freehold），而且，还可以通过内部改造而提升物业价值。
于是，在我日常的工作中，越来越多地碰到对商业地产投资感兴趣的朋友，希望我能介绍一下。以下我就以问答的形式把一些要点写出来。
问：投资商业物业回报更大，就像“挖一个矿”？那为什么投资商业地产的人并不多？
投资商业地产的门槛远高于住宅地产，其中门槛主要有以下几项：
对商业地产的投资知识有很高的要求，交易流程也往往很复杂。
商业物业投资体量较大，一般都在1,000万澳币以上。
普通投资人较难取得银行贷款，银行对管理人的资质有较严格的要求。
因此，澳洲本地绝大部分投资人对商业地产的投资都是通过专业商业地产基金来完成的。
根据MarketBeat的报告显示，2018年的投资总额为418亿澳元；在商业办公楼销售中，72%由机构买入。这些机构包括上市商业地产基金（listed REITs）、私募商业地产基金、养老基金等。
一般投资人对私募商业地产基金认识较少，因为私募商业地产基金一般只对少数传统超高净值家族与尖端投资者发出邀请。
而在澳大利亚的这些私募商业地产基金中，绝大多数都垂青于澳洲本地的西人客户，而面向华人服务的机构却寥寥无几。这也是华人投资人少有接触此投资机会的原因。
问：一个“最理想”的商业物业投资机会应该是怎样的？
对于一个“理想”的商业投资机会，大家往往会想到高租金，高回报，低风险，租户稳定，楼宇质量高...等等。但如果一个物业聚齐了这些特质，它也必然会受到市场的追捧，成交价也会水涨船高，于是也就不能称之为“最理想”的投资机会。
我们对不同投资机会的比较，主要是衡量其风险和回报之间的平衡。
一个具备深入市场认知、灵敏市场嗅觉、完善交易流程及丰富资管经验的私募商业地产基金团队，往往能在商业地产收购中把握机遇，再通过对楼宇的投后管理，才能规避风险，为投资者带来最大的收益。
问：投资商业地产都需要有专业的分析师辅助吗？
是的，因为除了涉及对市场的认识与投资分析，以及复杂的交易过程，商业地产交易动辄高达数千万甚至上亿澳元，这需要大笔初始资金的投入，同时也需要申请获得商业银行贷款的渠道，并进行谈判。对于绝大多数有意向的私人投资者来说，要独立完成交易，难度是显而易见的。
在澳洲，即使是机构（养老金，保险公司）都是通过专业地产基金进行投资，以获取专业投资分析团队的支持。
问：投资商业地产具体需要哪些方面的知识呢？
需要涉及到的知识大概有四个方面：
>>>1.投资<<<
在资产收购阶段，为了避免错失投资机遇或盲目竞价，我们需要对投资有比较深刻的理解。其中包括了对宏观经济的判断，对各个区域未来发展以及就业情况的分析，更重要的是，对物业本身财务情况的判断。
我们需要通过对标的物业建立投资模型，从而得出准确的估价。商业地产的资产价值与物业未来现金流，即租金收入有关；投资人需要通过深入的市场调研，才可能准确的了解标的物业未来的租金趋势，从而推算出物业的价值区间，并根据该区间进行理性竞价。
对市场的错误判断会导致错误的资产估价，或错失良机或付出沉重代价。
>>>2.地产<<<
从事商业地产投资也需要地产的相关知识，例如规划、建筑设计、结构等。在对标的物业进行楼宇尽职调查时，需要对房屋的结构、管道、防火等进行评估，以确定是否还有更多的资本支出。与此同时，根据市场调研的结果，挖掘开发潜力，包括物业重新定位并装修，增加可租赁面积等；
在竞价阶段，投资模型中也会纳入开发潜力可行性研究数据，综合得出楼宇价值。
>>>3.法律<<<
专业的法律知识也是贯穿了整个商业物业的投资周期：
资产收购阶段 – 法律合同管理、法律尽职调查、交割管理
资产管理阶段 – 新租约合同管理
资产出售 – 交割管理
>>>4.税务<<<
在资产收购阶段，通过合理设计投资架构以完成税务优化，特别是涉及到海外投资人的时候。
商业地产具备稳定收入回报和较高资本利得的特质，但如上所述，从事商业地产投资，深入了解市场、风险以及相关知识是至关重要的，才能把握商业地产的投资机遇。
Alan Liao
悉尼大学一等荣誉硕士学位，在澳洲基金、投资市场有超过10年经验。他于2014年创立AVARI Capital Partners。作为市场上少有的同时面向中澳投资人的投资机构， AVARI旗下的私募商业地产基金管理团队由具备投资、资产管理和开发等多元背景的各路专家组成，使其在商业地产投资领域的表现一直稳定且瞩目。其下基金为高净值客户，机构客户购买及管理超过12亿澳币的商业物业资产，投资人在享受稳定租金回报的同时也享受到高额的资本增值。
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