文：Michael Bleby

原载：https://www.afr.com/real-estate/rate-cuts-wont-fire-up-housing-says-jp-morgan-20190311-h1c9aa

编译：澳房汇

摩根大通表示，澳央行降息既不会将拍卖清出率提高至50%以上，也不会阻止房价今年再下跌5%。

摩根大通经济学家Tom Kennedy指出，上周公布的经济增长数据较预期为弱，令许多经济学家预计央行今年将减息，而不是加息。不过，再减息的影响将比上一次的降息周期为小，因为降息的空间减小。

拍卖清出率表现  来源: Corelogic, 摩根大通

Kennedy表示，摩根大通目前预计，今年将降息50个基点，7月和8月的两次降息幅度相同，但不会令房地产市场再次火热，因为卖家已将预期价格下调至“更现实”的水平。

Kennedy指降息将支持房地产市场，但即使澳央行再降息，房价不会像2014年至2016年期间那样上涨，因为现金利率的变动幅度不够大。

2011年11月，澳央行首次将现金利率从4.75%下调至4.5%，由此引发的一连串降息，推动了澳大利亚5年的房地产繁荣。但Kennedy表示，即便是在2015年和2016年，基准利率也从2.5%降至1.5%，降幅远高于澳央行目前预期的降息幅度。

房价增长及清出率  来源: 澳大利亚统计局，Corelogic, 摩根大通

摩根大通的评论与澳央行周一公布的研究结果一致。该研究称，尽管利率是推动房价走势的主要因素，但关键因素是利率的变化幅度，而不是利率目前的水平。

Kennedy表示，虽然拍卖清出率已明显回稳，上周末初步清出率为52%，但房价很难如过往那样回稳，因为卖家减价促销可能会令价格受压。随着住宅建造项目继续增加，住房信贷增长放缓，预计现时的走势将在2019年持续，而房价增长将继续受压。

他指在这样的环境下，降息将支撑疲弱的房地产市场，但不会将其推高至以往的水平。

Kennedy表示，这是一个缓慢过程，不是v型调整和v型复苏，而是消费者要慢慢努力偿还负债，这需要一段时间。但缺点是，数据会长期较预期为差。

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