综述：

2012年以来，澳洲房产市场一路高歌，直到2016年末，澳洲地产市场还是欣欣向荣，但随着银行贷款收紧，对海外买家的限制越来越多，本月，澳洲整体房屋价格，与去年相比稍微有所下降，而下降的主要原因则是因为大部分首府城市的整体房价下滑。并且作为澳大利亚最大城市，悉尼上次下滑还是在2006年12月，当时，悉尼正经历一次为期两年的房价调整。而此次悉尼房价下滑也是导致全国整体房价下滑的主要因素。

据澳洲房地产研究机构Corelogic报告，2018年1月份全国房屋价格相较去年下降了0.3%，而Corelogic的研究主管表示，这种情况还可能持续一段时间。从12月下旬到1月下旬，房产市场活动一般比较平静， 由于房产活动少，这可能会导致房地产市场的波动更大。我们的经验是，这个季节性的变化对房地产估值的趋势没有太大的影响。而且由于缺乏政府的宏观调控，例如抵押贷款利率下调或信贷政策放松，我们预计这些市场这种疲软的状态或许会持续一段时间。总体来看，首府城市地区的住房价格下跌最为明显，首府城市的平均房价在本月下降了半个百分点，而澳洲边远地区以及小镇，则在1月份上涨0.2％。

澳洲1月首府城市房产报告

纵观全澳，大部分首府城市的房价多多少少都有所下滑，悉尼房屋市场环比走软（下跌0.9％），墨尔本（下跌0.2％），阿德莱德（下跌0.2％），珀斯 （下跌0.4%），达尔文（跌百分之零点二）和堪培拉（跌百分之零点一），而布里斯班则维持不变。

1月份首府城市房价走势分析：

悉尼房屋市场自2012年2月到2017年7月飙涨了75%，但是最近几个月的下滑导致悉尼房价已从最高点回落了3.1%。由于过去强劲的上涨，因此3.1%的跌幅并不明显，绝大多数业主仍然是处于盈利状态。

墨尔本住房价格已经连续两个月出现下滑，去年11月份该地房价达到顶峰。在上一个房产周期中，墨尔本房价涨幅虽然不如悉尼，但依然上涨了59%，目前已从峰值回落了0.4%。

得益于强劲的人口增长，更多就业岗位的创造以及较好的住房负担能力，看起来墨尔本房价下滑比悉尼要稍微缓和。

根据CoreLogic的数据显示，过去三个月中，墨尔本、布里斯班以及阿德莱的房价基本保持不变，仅小幅上涨0.1%;而令人没有想到的是堪培拉的房价涨幅则高于1%。

当然，在澳洲所有首府城市中，霍巴特依然是个例外。1月份霍巴特房价再次上涨1%左右，这座城市也是过去12个月唯一一个房价录得双位数增长的首府城市，涨幅高达12.4%。

本月房产关键词：

1.  澳储行利率

当前，澳洲经济潜力未得到充分发挥，经济增速较温和，不足以支撑加息，因此预计 2018 年澳联储官方利率将维持在 1.5% 的水平。就业增长、失业率下降以及全职就业人数增多等积极迹象弥补了由于薪资增长缓慢、零售业疲软以及良性通胀环境带来的影响。澳联储也许会乐见房产市场降温，因为这样便无需通过加息来冷却炽热的房产市场。

2.  公寓买家申请信贷困难

根据抵押贷款经纪商的说法，在最终交割前，一些期房公寓会被贷款机构重新估值，可能比最初的购买价格低15％，以致造成买家的信贷问题。由于贷款机构不给50平方米以下的公寓申贷，这给开发商带来不小的麻烦。此时开发商宁愿持有此类公寓，也不愿意降价转售。因为如果降价，连带也会降低同一大楼中其他公寓的价格。贷款机构打击50平米以下的小型公寓，是促使需求放缓，并降低开发商和卖方价格的原因之一。

3.  投资优质化

过去几年中，许多缺乏经验的投资者和购房者在“错失恐惧症”(fear of missingout) 的驱使下，购置了所能负担得起的各类房产。但幸运的是，澳洲经济一直保持良好增长也使得房价水涨船高。澳洲房地产市场增长放缓，可能会使许多投资者疑问房地产是否仍是一项明智的投资。但目光长远的战略性投资者往往能在市场放缓中看到投资良机。

总的来说，虽然短期内澳洲房产市场可能难以取得两位数的房价增长，但增长放缓将为明智的投资者创造机遇。他们将有机会购置前几年卖方市场中难以抢购到的房产。

4.  公寓过剩问题

很多买家都在担心像墨尔本以及布里斯班大量新建的公寓会在这两年出现过剩的问题，仲量联行(JLL)表示，墨尔本房地产市场正面临艰难的情况，有“诸多不利因素”，导致公寓价格下跌高达5％，而别墅价格则保持平稳。

据JLL分析，墨尔本开发商去年完成了约1.06万套公寓，目前有7.64万套公寓正在建设中。它总结的说，长期来看，经济和人口的增长将支持公寓长期增长。

SQM房地产研究机构的最新预测，2018年大布里斯本房地产市场，无论新房和公寓都将出现供过于求的情况。但长远看来，过剩问题需要时间去消化，而由于面临这样的问题，布里斯班在2017年至今，新房批准数量仅有4606套，同比2016年下降了52.1%。也就是说，在今年和明年完工的项目或许会有很多，但接下来新的项目将逐步减少，在人口不断增长的澳洲，供过于求的问题会随着时间逐步解决。或许在未来一两年内，布里斯班的公寓也许会有过剩的危机，房价或许会在近期出现一定程度的下滑，但随着时间的推移，基建项目的不断完善，布里斯班的房产市场还是会有回暖的一天的。

5.   房产空置税正式施行

新政规定，海外购房者所拥有的澳大利亚本地住宅，如果一年内无人居住的时间超过 6 个月，且未对外出租的话，将被强制缴纳房屋空置税。其目的是为了进一步改善澳大利亚人租房困难和租金较高的问题，激励海外业主出租旗下房产，缓解当前楼市供应紧张。澳洲联邦规定澳大利亚税务局(ATO)有权对空置房产的外国投资者处以高达5500元/年(澳元，下同)的罚款，并且如果他们没有提交表格，他们还将被最高处以52500元的罚款。2017年，澳大利亚有11.2%的私人住宅在人口普查之夜被发现是无人居住的，总共为1,089,165套，相比之下，五年前的空置住宅比例是10.7%。

精益地产 整理发布

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