安客之声21
华人眼中的墨尔本龙脉区域微信：stacie_chi
本期专栏我想以一个布里斯班房产人的角度来聊聊墨尔本。
朋友家就在Box Hill，国人俗称博士山，是墨尔本第一华人大区。这里Council隶属于White Horse，今天一个律师朋友说，维州有大大小小十几个council，每个Council规矩都各不相同，法院也分两院。
因此，相比昆士兰,投资人在维多利亚购买房产时需注意各个Council的费用分别。
Box Hill位于墨尔本东区，距离CBD14km，区域比较老旧，随处可见斑驳，地势高，据说与Doncaster相连接，一势成龙脉。现在有很多旧房推倒盖Townhouse的项目，价格不菲。值得一提的是，这里的交通四通八达，是东南区的交通枢纽。
Box Hill基建非常发达，名为Boxhill Central的商场，7年前里面就有卖牛肉烧饼的，味道比国内的还正宗，我还曾经坐着飞机带回brisbane一袋子。作为一名吃货，烧饼的存在绝对可以和基建发达划等号。当然如果你觉得烧饼不够，还有米线，火锅，水饺，拉面......
说回正题，目前Box Hill Central旁边在建一个据说30层的公寓，开发商是中国的，在悉尼墨尔本都开发过大型项目，销售情况不详。
墨尔本很多under cover的地方可以抽烟，Boxhill也不例外。夏天了，各式店面都把遮阳伞撑了起来，桌子上备好了烟灰缸，美中不足的是，咖啡很淡，喝了两杯也提不起精神，维多利亚的咖啡偏向于轻烘培，我们从昆州来的重口儿还是喝不惯。
Boxhill目前房价一览：
Box Hill近年来的房产价格可谓是呈爆发式增长,虽然过去10年年平均增长率为9.2%,但大部分增长始于2013年。从中价位来说，现在已经是2013年的3倍了。
不过租金回报年化率只有1.7%，虽然租赁市场十分活跃，但由于房价增长过快，导致了租金回报比例严重下跌。
围绕着Box Hill的几个区域都算是墨尔本几大华人区：Doncaster, Doncaster East,Blackburn,Balwyn和Box Hill South。
四点钟，我在墨尔本看了第一套房，位于Doncaster。
一路上发现这个区域很多房子门口插牌的中介都是华人姓氏，包括我们看的这套。Doncaster距离Boxhill很近，开车大约6-7分钟光景，区域内最大的卖点是Westfield，据说是南半球最大的westfield。
其次是学区。
说到学区，虽然只来了一天，但是只要提到房子，墨尔本人民首先问的一定是学区：
“这个区怎么样？为什么位置不错房价涨不上来呢？”
“学区不行，附近学校少。”
“那个区那么远，怎么也不便宜啊？”
“学区好啊！”
这对话出现在买家与中介之间，朋友与朋友之间。短短一天，听了不下10次。
有人说，Victoria的口号就是，Victoria State（维多利亚）；Education State（教育之州）。
Doncaster 位于墨尔本东区地势高点，据说是整条龙脉靠近龙头的位置，是澳洲早期香港移民喜欢聚集的地方，这里的小学有150年的历史，初中高中也还算是不错，但是这里的人口偏老龄化，平均年龄在60岁以上，近来有改变的趋势。
房子是旧房翻新，大概有40年的历史，坡度严重，虽然占地有680平方米，但是很多地方利用的并不好。建筑面积我估计约为230左右，算是一个很温馨的设计。
房子翻新的很好，很大程度上来说看着像一个新房。
这个房子的卖家专做旧房翻新再出售的投资，现在不论老外还是华人，做这种生意的都不少。
房子周六拍卖，现在已经有人出价到130万澳元。
区域环境：
说实话，不敢恭维。相比昆州，这里道路的规划，房屋的排列真不怎么样，但是人口发展是硬道理，墨尔本作为近年来人口发展最快的城市，在独立屋市场上，表现的比大悉尼还要强势。
看一下doncaster的区域数据
12年开始，稳定增长，15年到16年，增长趋势已经不明显。
Doncaster的租赁需求低于Box Hill，由于房价增速比Box Hill稍慢，所以租金回报稍高一些，2.1%年化率。
区域内近期成交的大部分是townhouse，尽管house都比较老旧，价格也并不低。
相比起来，我们看的那套房子卖相实在是胜出太多。
之后又看了几处，都是这种老旧的房子，如出一辙，并无什么新意，但价格上实在是很难找到低于130w的。
晚饭的时候，我们撤离了东区，去往西区。
之前Roger就谈过PC客户端（Point Cook）：你问我答18 | 大悟，墨尔本的Point Cook 区域如何？（多图详解），这次也问了几个墨尔本本地华人，一听说西区或西南区，马上摇头摆手，直说是个坑。
一个中介朋友更直接：“据说2050年能涨点儿。”我差点没笑昏过去。
去西区的路上经过CBD，还有美丽的海边，社区非常漂亮，道路宽阔，也不怎么堵车，但为什么西区这么不招人待见呢？
讲一个活生生的例子吧：
L女士在大学刚毕业的时候选择房产，当时觉得西区交通不差，规划漂亮，虽然基础建设稍差，但是好在可以开车。于是花费了60w左右购置了西区独立屋一枚。
3年后L女士结婚怀孕，发现西区教育资源实在稀缺，作为教育之州的一份子，怎么能不重视下一代教育呢？
现在准备回头来东区购房，她发现东区与西区的房价差距已经不是当年的小几十万了。
说来说去，墨尔本人民对于教育的追求和渴望真的让人感动。
但是孩子承载着明天的希望，谁能不多思多虑呢？
我们华人老祖宗说的龙脉，不论是在昆士兰还是墨尔本，的确是兴旺发达，地势平缓而高的地方。
总结：墨尔本独立屋绝对可以买，但买在哪，多少钱买，还是得仔细选选！
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