澳大利亚，环境优美气候宜人，除了有着完善的福利和医疗，还有着自由开放的文化环境，吸引着很多国人来这里工作，学习，也有不少人选择在这里定居。
而为了更好的生活在这里，买房，成为国人在澳洲奋斗的首要任务！但是，买房该选哪个区？自住还是投资？买House还是Apartment？买新房还是二手房？留学生也可以买房吗？关于这些问题，你真的清楚吗？？？
这些大大小小的难题，都或多或少成为国人在澳购房的障碍。因此，第一传媒小编今天非常荣幸的采访了澳洲鼎丰集团经理Ollie Wang，他将从资深地产从业人员的角度，为我们解答这些问题。
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国人购置澳洲房产时可能会遇到的问题：
如何选区 | 买公寓还是别墅 | 如何选择房产中介
没有澳洲身份如何购置房产 | 贷款还是全款 | 海外贷款
学区房 | 政府建地 | 如何避免购房踩雷
1. 你知道哪几个区最火吗？
Q：很多人在澳洲选房时，首先考虑到的就是该如何选区。以悉尼为例，很多人都提到买房要买在北区和东区。当然，相对而言，多半华人都会认为这两个区是不错的选择，但是这里是否真的适合购房者呢？或者是否真的可以让投资者赚钱呢？
A：选择房产时，在同一个区里房子的性价比格外重要。在传统意义上，每个人都认为悉尼北区最好，但是与此同时北区的房价却也让人望而却步。反观西区，在中位价为80万左右时，如果有物业60万出售，而且房产并没有任何问题，此时出手将会比在一个区锁死要好。
此外，不同购房人群的选区标准是不一样的。打个比方，如果是夫妻二人或是学生，需要上班和上学，日常活动都在市中心范围，那么选择市区，或距离市区较近距离的房子，将会更适合他们。但是，如果是一对夫妻并带着父母和孩子，那么在选区的时候首先要考虑父母生活的便利程度，与小孩未来上学的需求。澳洲房产都很透明，因此要选择一个最适合自己的房子，但这个房子有可能不是升值最快的。
2. 最好是买别墅还是买公寓？
Q：在澳洲，该购买别墅（House）还是公寓（Apartment），往往是海内外购房者的一大难题。以澳洲房屋买卖大数据而言，澳洲的别墅物业确实升值较快。此外，很多人认为在澳洲购置别墅，同时也可以将房屋土地一并收入囊中。然而这种认知真的正确吗？
A：总的来说，一样价位的House与一样价位的公寓，House的升幅会比公寓快。但是，公寓的租金会远高于House的租金。比如说，假如100万可以在悉尼市中心买一个两房公寓，但是想要买到100万的House，购房者可能需要去到50公里以外的区域。同样是100万的房产，市中心的公寓可以达到$800-900/week的租金，所以公寓不需要再投入其他金额，但House大概只能租$500-600/week。如果贷款额高，可能需要在付出其他费用。
但总的来说，House和公寓的总投资回报几乎齐平，以20年到30年为限，House的总回报相对而言会高10%左右。但是，如果购买公寓则不需要担心现金流。因此对于自住购房者而言，购买House或是一个不错的选择；而对于投资购房者而言，大部分人则会选择购买公寓来优化他们的现金流。
3. 购房者该如何选择中介？
Q：选择房产中介一直是购房者的一大难题，一个认真负责的中介可以让购房者在购房过程中省去不少麻烦，那么在澳洲，究竟该如何选择一个好的房产中介呢？
A：首先，购房者可以询问身边已经置产的朋友，并咨询他们对于该中介的反馈。有了“试金石”以后，在购置房产时或许会少走弯路。现在有很多中国购房者都是通过朋友介绍，才找到合适自己的中介。但据说客人推荐中介的比率，不满程度大约在8成...
在澳洲，房地产业是非常规范的行业，所有的从业人员都必须有注册职业资格(Registration)。而只有拿到房产牌照（Real Estate License）的中介或公司，才可以独立从事房产买卖的。而在澳洲想要拿到这个牌照并不是非常困难。如何鉴定一个中介是否是专业的，可以咨询他们的牌照号。在澳洲所有的信息都公开透明，可以登录网址https://www.service.nsw.gov.au并通过他们的名字和牌照号查询。
此外，一个中介卖多少房并不稀奇，他能帮多少客户成交，并且让客户信赖他，这才是最重要的。并且一般从楼花到交房，一般要经历2-3年时间，因此与其问中介买过哪里的房，不如问他们成交的房子有哪些。
4. 留学生该如何购房？
Q：不少来澳洲读书的学生或是学生家长都或多或少有在澳购置房产的想法，那么留学生是否可以在澳洲买房，又该如何选择房产呢？
A：已经或可以拿到PR的留学生，可以看二手房和新房。如果没有拿到PR，可以购买楼花跟用于自住的二手房，并且在离境时一定要卖出。在澳洲有很多可以扣税的条例，如果购买投资房，投资房的房租等等资金，都可以算作投资者的税前收入，但是如果是自住房，那么你所付的每一笔费用都将会是税后的。因此如果购买投资房，购房者一年或将省下几千块钱的税，用这笔钱在澳洲租房是足够的。
其实购入投资房的效益比会高过自住房，但在澳洲80%的华人，都偏向先购置自己的家然后在看投资房，因此，每位投资者或许会有不同的选择。
但是选择先购置投资房后购置自住房的方式是比较正确的。因为，在购房者拥有三套投资房产，并且都得到不错的现金流时，再去买自住房就会比较轻松了。因为房屋贷款利率不会变，但租金却会随着澳洲的房市不断增长。
5. 究竟是买新房好还是买二手房好？
Q：不少在澳购房者都发现，很多情况下，澳洲新房与二手房的房价已经差不多价格，甚至很多新房低于二手房价格。因此，在澳洲究竟该购置新房还是二手房呢？
A：一般来说，二手房比新房便宜的多。但开发商因为某些原因，某些房的定价会小于二手房或等于二手房，那么买家有很可能通过这个盈利。而二手房则要看市场。因为二手房的卖家大多是“非理性”卖家，当卖家想要尽快将房屋出售时，会给比较低的价格。因此这时候购入二手房，会比较划算。但市场比较好的时候，卖家也会要求高价，甚至有的时候是天价。
此外，在一个新房项目中，都会有性价比高与低的房源，因此建议买家与销售打好关系，与他们一起研究价格单；或者开发商在某些时候，例如DA未批时，建筑贷款没有拿到的时候，快交房时，整栋楼被承包时有促销，但这些情况仍要具体问题具体分析。
6. 买房是全款好还是贷款好？
Q：很多购房者在购置房产时，都会考虑到是“贷款买房好”还是“全款买房好”？ 更甚，很多国内购房者都会好奇是“全款人民币买房好”，还是“澳洲贷款买房好”？购房者究竟该如何选择呢？
A：其实，全款与贷款的区别，在于税务的优势。如果是在澳洲有收入，可以退税，那么贷款将会是不错的选择，因为政府将会为你分担一部分费用。但是如果在澳洲没有收入，需要看购房者的投资额度。
不是所有人都能全款付清，即使能全款付清，这些置业者也想要多投资几套房，从而取得效益最大化。因为澳洲房产120年来，都是稳定的。所以投资杠杆化在澳洲是相对安全的。另外，澳洲政府在税务方面是支持投资方的。如果是贷款买了房子，贷款的利息支出，都是有可能退税回来的，甚至有些情况下还能拿回来一些钱。
至于是否还能海外贷款，现如今澳洲外汇管制相对而言是比较严格的，因此，能否带到款成为了海外购房者的一大难题。其实，海外人士是可以贷到款的，但必须符合银行贷款条件。银行下批贷款时，会核实贷款人的财务状况与可信度。很多海外人士，因为无法提供完整的贷款材料，因此想要在澳洲四大银行贷款，是存在一定困难的。但是除此之外，澳洲还有其他一些海外贷款方式。
7. 是否应该购买学区房?
Q：很多人喜欢买学区房，是考虑到子女未来的教育与生活环境，因此，很多人会选择购买学区房，那么在购入学区房时，购房者又该注意哪些问题呢？
A：中国的名校大多会被安排在市区，有较好的交通条件与便利的生活条件，但是在澳洲，很多中小学（大学不在此列）都很多学校都被建在“深山老林”当中，不能满足生活便利的条件。因此，这些学区房将会面临买入时房价很高，但租金较低的问题。因此，如果购房者想买投资房，学区房并不是最佳选择。
在中国，家长普遍认为好的学校对子女未来发展是相当重要的，因此不少父母不惜花费天价只为给孩子抢到名校的学区房。但是在澳洲，不同学校的教育质量差距并不大，因此在学区房方面，购房者将有更多选择。
8. 现在澳洲房市如何？
Q：最近很多人比较关心的问题是澳洲现在房市如何，未来该如何发展。还能继续买房吗？
A：最近大家都在讨论加息的问题，很多意向购房者都开始担心澳洲房市走势。就目前而言，利息的增加确实会对房市有一些影响，比如利息的增加会减缓房市的增长。但是，各位购房者需要注意的一点是，加息的主要原因是因为在未来，澳洲的经济复苏将会更好。此外，澳洲房价的增长并不是由于低利率造成的，而是人口的增长。（目前悉尼人口480万，每年增长6万人；墨尔本450万，每年增长8.5万人，布里斯班200万。）由于每年澳洲人口的不断增加，目前来说，澳洲房产的空置率相对于中国而言非常低。
最近几年，高净值客户出现在澳洲房市的频率有所增加，因此在未来几年，澳洲的房市或有一个两极化的发展。有可能是以百万为分水岭，一百万以上的房产可能会更火。相对而言没有特色的项目将会慢慢淡出澳洲市场，相对而言比较高端的项目，将会有更好的发展。因此在未来而言，优质的楼盘将会比以往更火。
在政府建设出现时，所有的房市走向又会有所变化。在澳洲买房，政府建设是非常关键的一点。在澳洲，所有信息都是透明的。Urban growth（政府建设部门）在五年前就曾指出Green Square和西北铁路的发展，并且还透露出未来几年几个大的政府建设。对于置业者来说，重要的不是去找出政府建设项目，而是核实该项目，但其实最重要的，还是注重房子的性价比。
9. 买房怎样可以不踩雷？
Q：在澳洲买房，或多或少都有一定风险。比如无法交房、交房后房屋内部出现问题（隔音，漏水...）、房屋物业出现问题，那么如何合理规避这些问题并将买到差房的风险降到最低呢？
A：在澳洲，一个房产开发项目基本符合30%的地价，40%的建筑成本，10%其他费用，而只有20%为房产利润。
一般情况下，从配比而言，1. 如果开发商还没有找到Builder，却以很便宜的价格出售房产，但此区地价又相对而言比较高，那么买家很有可能面临无法交房的困境。
2. 如果开发商在开发项目时发现此项目利润不高，因此开发商可能会压缩建筑成本，因此交房时房产可能会存在相关问题。总的来说，一分价钱一分货，因此，若要降低风险，就要选择优质的开发商。因为尽管在困难出现时他们会降低价格，但是他们的房子还有有质量保障。
10. 如果我是开发商
Q：如果不是投资一套房，而是投资一个项目的开发商，两年前还有很多选择，但是随着澳洲房产的不断发展，开发用地越来越少，我又该怎么办呢？
A：如果还没有启动项目，那么建议先推缓项目进程。因为相对而言，此时并不是一个建设的好时机。就目前而言，银行对于开发商建筑贷款的监测非常严格，开发的困难会增加。如果已经批了建筑贷款，并且已经找到Builder，那么将会更靠谱一些。
很多客户都在烦恼开发用地去哪里找，但我建议去市面上搜索一些已经做了2-3年但效益不太明显的项目。因为很有可能这些项目正在面临资金链的问题，因此可以以一个相对划算的价格收地。
对于开发商而言的另一个方法，是囤。先购买物业，比如商场与办公楼，先暂时不做开发只纯收租，过几年在做开发。
开发商可以咨询一些房产开发中介，了解一些合适的房产开发项目。不仅如此，开发商可以通过“off the market”去选择一些合适的开发项目。或者，开发商可以选择一些专门做豪宅与高净值客户的中介，他们一般会认识其他的开发商或拥有土地资源的客户，或许会有不错的收获。
怎么样？看了这么多Q&A，不知是否对想要在澳洲置业的小伙伴有所帮助呢？其实啊，澳洲的房产选择非常多，而只有找到最适合自己的房子才算的上是最好的！不过，相信大家有了这些知识，以后在看房选房的过程当中，就会更有底气了！
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