房子是很多人这一辈子买过的最贵的东西，所以无论是自住还是投资，在看房的过程中，多做点功课总是没错的。不过，看房也是一项技术活儿，切忌走马观花。Thomas是VersalProperty的执行总监，拥有多年的澳洲地产投资咨询经验。他建议大家在看房时，既要看宏观上看得见的，也不能轻视很多微观上看不见的东西。

看房首先要看位置，这个谁都知道。但什么是好的位置，却因人而异。如果你很在乎生活方式，那么你可能要看周边有没有好的餐馆、咖啡馆、电影院、公园之类的。如果你家里有小孩，那么你肯定会关注周边有没有好的学校。如果是通勤一族，那么你最在乎的必然是公共交通。不过，也有很多人因为是买来自住，反而希望远离公共交通，这样的社区往往更为宁静，绿化也更好。有些东西你希望离得近，但有些东西你肯定希望离得越远越好，比如加油站、工业建筑、铁道、主干道、大型仓库之类。如果离这些地方太近，不仅有噪音、空气污染，还可能有潜在的危险。（突然想起去年天津海港区发生的事儿。）

如果你打算买房投资，将来主要用于出租，那么看房时你需要特别关注生活的便捷性。因为如果十分钟之内可以步行到购物中心、火车站，那么将来你房子的租金可以更高，升值空间也更大。如果离火车站和购物中心步行超过15分钟，那么租金价格则会受影响。

谁都希望住在自己的房子里就能“面朝大海，春暖花开。”澳洲地处南半球，如果你想自己的客厅或者房间里全年都充满阳光，那么就需要朝北或者西北。如果你是去看二手房，白天时可以把灯关了，看看客厅和卧室实际的进光量。除了光线，朝向还决定了阳台的风景和视野。如果你看的是一套公寓，那么就更需要关注阳台或者窗台的视野。如果向外望去能看到公园和水景，或者小区内的花园，这不仅会让你将来住得更舒心，房子也更容易升值。

如果你不想将来晚上被吵得睡不着，那么看房时还需考虑噪音的问题。无论是新房还是二手房，建议你最好在白天和晚上都要进行一次看房，这样才能全面了解房子的噪音情况。

在看户型图时，一要看客厅、卧室、厨房以及卫生间的布局是否合理，二要看不同空间的面积分配是否合理。比如，有些公寓，可能客厅非常小，阳台或者卧室却特别大，这样的面积分配肯定是不太好的，但有些开发商可能会在户型图上做手脚，把客厅里的桌椅沙发之类的比例画得特别小，让人觉得客厅其实很大。所以，各个空间的实际面积一定要问清楚，看房者也可以通过户型图上的比例尺来自己测算，而不要被户型图上比例不对的东西蒙蔽了。

房子的布局一般是不能改的，但在不影响主体结构的前提下，是否可以做一些局部的变动呢？如果是公寓，这个问题还不太突出，但如果买的是独栋的房子，这个问题就很值得考虑了。有一个卖家，想出售一栋一厅三卧一卫的房子，但买家的报价总达不到他的心理预期。后来，他听了我们的建议，把超级大的客厅进行了一些改动，增加了一房一卫。改造完后，这房子很快就以212万澳币的价格卖掉了，但改造之前，180万都卖不出去，而改造总共只花了4.5万元。

这点主要是针对看二手房，尤其是独栋的房子。在看这类房子时，一定要确认有无需要修补的地方，尤其是一些看不见的地方，比如下水道、墙内的线路、水管、屋顶漏水之类的。这些地方一旦有问题，需要修补，在澳洲的费用是非常贵的。

买房时，人难免会带入很强烈的感情，比如因为某个特殊原因而喜欢上某处房子，但这种情感可能会影响你对房子的总体判断，忽视掉一些潜在的问题。所以，最好带上一个事外人，由于不是他们买，他们对房子的判断或许能比你更客观。

买新房时，还需要关注一下开发商。可以在网上搜索一下开发商的资料，比如以前开发过什么楼盘，口碑如何，规模如何，以前有无出过问题之类。虽然澳洲房地产市场非常正规，但开发商是否经验丰富，可能会关系到工作效率和按期交房。

在澳洲，房子的社区情况会直接影响到房产的升值空间。所以除了看房子本身，还需要在周边社区走走。你需要关注一下社区的短期和长期的规划，比如周边将来会否有提升或降低房子价值的发展规划，比如交通升级、新建商场或者新建工厂之类。这类信息一般可以在政府或者当地社区的网站上找到。

你当然最好也打听一下主要是什么人群在购买这处房产，比如是白人为主，还是华人或者其他族群的人更多？大家买了都是自住还是投资？如果大部分人买了都是用来投资，将来住的大部分是租客，那么这也会影响到房子的升值。

如果你买房是为了投资，那么肯定需要关注一下房子的各类费用，比如物业管理费，水费、市政费之类。如果是买二手房，你还需要特别关注一下需要缴纳多少大修基金(sinking fund)。如果需要定期缴纳很高的大修基金，则说明房子本身或者周边社区有潜在的问题。

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