三重打击｜租金跌、空置升、增值慢促使部份投资者退出房市

2020年06月15日 澳房汇

悉尼的业主Cleo Glyde正考虑出售她的投资物业，原因是资本增长和租金回报下跌。图: Louie Douvis

文 / Nila Sweeney

和许多业主一样，Cleo Glyde一直认为房地产投资是一种可靠的赚钱方式，因为稳定、简单，而且有丰厚的税务优惠。现在她不那么肯定了。

她说:“在这种环境下，房地产投资很难成功。”

“租金在下降，现在是租客市场，所以目前很难确定是否可以留住房客。我很担心租金和维护问题会吓到他们，所以我的房子最终会没有租客，这将严重损害我的现金流状况。

“所以，如果情况正常的话，我想卖掉我的两套投资物业，因为考虑到目前的市场，可能永远不会有大幅的资本增长。”

Daniel Pain在一家石油天然气公司工作，最近刚开始暂停上班。对他来说，房地产游戏结束了。

在投资了12年后，他决定不再投资并出售。

“公司暂停了澳大利亚的几乎每个项目，所以我现时在领JobKeeper留工津贴。我不确定什么时候才能恢复正常工作，我也不想再为背负一大笔债务而烦恼。”

悉尼业主Daniel Pain在投资了12年后卖掉投资物业。图: Kate Geraghty

“出售在Chipping Norton的出租物业后，我可以将房贷减少，更易于负担，压力也更小。”

“租金不足以弥补成本，而资本收益也放缓。

“目前有太多的不确定性，所以可能不值得冒险继续持有出租物业。”

投资者的三重打击

租金下跌、空置率上升和资本增长缓慢的三重打击，正促使许多房地产投资者退出市场。

Digital Finance Analytics主管Martin North表示，出售出租资产的业主比例从4月份的8%升至12%。

North表示，在过去12个月，估计有90,830名投资者退出市场，总人数降至234万。
 

物业投资者人数 (000s) 来源: Digital Finance Analytics

在2017年和2018年房地产市场达到顶峰时，出租业主数量激增8.9%，达到239万人。

North说:“投资者抛售物业，因为财务压力正在上升，三分之二业主的投资亏损。”

“我认为投资者派对现在已经完全结束了。”

税务减免帮助不大

税务专家Adrian Raftery估计，一般悉尼投资者每年会损失$6,543的租金。

“负扣税的税务优惠可能有帮助，但平均税率约为25%，因此每减少$4的租金，税收优惠只有$1。净损失是很大的打击，特别是对那些依靠租金收入生存的退休人士来说。”

“正如我们在以往市场低迷时看到的那样，房地产市场表现不佳的一年需要四五年时间改善才能恢复，因此目前的投资者将需要有长期投资眼光，并努力渡过短期的困境。”

价格下行压力增加

CoreLogic分析师Eliza Owen表示，投资者撤出房市，可能对公寓等投资级物业的价格构成下行压力。

SQM Research董事总经理Louis Christopher指投资者约占市场的26%，因此活动减少将影响价格。

他说:“投资者是市场的重要组成部分，因此当投资者活动减少时，房价也会随之大幅下跌。”

“如果投资者集体撤离市场，将对已经在下跌的价格构成进一步下行压力，因为市场将失去很大部分需求。”

更多详情请参阅：https://www.afr.com/property/residential/the-property-investment-party-is-over-20200611-p551q4




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