7张图表告诉你为何澳洲房价不跌反升

2020年12月11日 澳房汇

今年房价几乎没有下降。


文: Elizabeth Redman
 
尽管有警告称这将是自1930年代以来最严重的衰退，但澳大利亚的房价今年几乎没有下跌，在超低利率和史无前例的刺激措施支撑下，房价已经开始上涨。

虽然澳大利亚非常幸运，成功地度过了危机，经济状况比最初担心的要好，但许多买家意外地发现，房市低迷并不意味着房价下跌。

但为什么房价能在逆境不受影响呢? 这里有7个图表解释这个情况。

1. 利率下降

澳央行降低了现金利率。图: 澳央行

由于澳央行希望支持经济复苏，今年已大幅降息至最低水平。

尽管银行没有将降息的全部幅度反映在贷款利率上，但业主可以获得低至每年1.99%的固定利率。

澳新银行(ANZ)高级经济学家Felicity Emmett说:“利率降幅比人们意识到的要大。很多人已经从浮动利率转为固定利率，所以他们获得的利率会大幅下降。

“这意味着可以借更多的钱。”

然后，买家参加拍卖时的买房预算大增，因此抬高房价。

2. 房屋贷款飙升

近几个月来，房贷大幅增长。图: 2020年10月澳大利亚统计局

用于购买房屋或再融资的贷款数量一直在上升，在10月份达到了历史新高。

由于买家需要证明自己有稳定的收入和能适当控制支出，获得贷款审批仍颇具挑战性，但银行乐于批出贷款，尤其是对低风险的借款人。

此外，央行再次出手相助，向商业银行提供了高达2000亿元的低息贷款，以帮助它们向小型企业放贷，并将贷款利率保持在较低水平。

3. 就业市场有所改善
 
就业人数下降，但正回升。图: 2020年10月澳大利亚统计局

为了减低疫情散播，州政府和联邦政府一度将经济暂时停摆，失业率大幅上升，但随着经济重新开放，很多人开始重返工作岗位。

Emmett说:“我们确实认为，劳动力市场受到的冲击会比以往严重得多，不过复苏速度也比我们预期的快得多。”

她指出，大部分失业人士都是从事酒店业等低收入行业，在这些行业，员工不太可能拥有住房，或即将买房。

“劳动力市场受到的影响非常不均衡，拥有住房或希望购房的人受到的影响并不像租房的人那么严重。”

4. 可支配收入上升
 
工资跟不上可支配收入的增幅。图: 联邦银行、澳大利亚统计局

尽管工资增长较低，但一些保住工作的人的可支配收入不断上升。

近期联邦预算中的减税措施令员工的税后收入增加。联邦银行(CBA)估计，在工资不变的情况下，因为减税，平均工资水平的全职员工在2021财年税后收入将增加1.6%。

有些家庭因为不用去国外旅行或外出就餐省下金钱。在过去的一年里，全国家庭储蓄了近1190亿元，其中一部分可能会流入房地产市场，从而推高房价。

5. 首置买家得到喘息的机会

首置买家获得的贷款达到了自全球金融危机以来的最高水平。图: 2020年10月澳大利亚统计局

今年，首置买家因为有购房补贴和印花税减免的帮助，纷纷涌入市场。首置买家购房补贴自全球金融危机期间推出以来，增加了两倍。

一些州已经开始为低价物业提供印花税折扣，比如维州最近宣布进一步的税收折扣，新州则计划把印花税改为土地税。

买家一直在利用联邦政府的首次置业首付担保计划，以低至5%的首付购买房屋，同时不用支付贷款机构的房贷保险。

6. 延后还贷有帮助
家庭和企业在危机最严重的时候推迟还贷。图:金管局

危机最严重时出台的刺激措施一直在发挥作用。

秋季失去工作的借款人可以推迟还贷，避免了一波可能会推低房价的割价出售浪潮。

JobKeeper留职津贴和JobSeeker寻工津贴也帮助家庭维持生计。

悉尼买家中介Michelle May今年较早前曾接到不少“机会主义者”的查询，希望能买到便宜货。

Michelle May Buyers Agents的负责人说:“他们告诉我，只有在得到这种回报或折扣的情况下，我才会买房。” 

但她表示，与2017-18年的上一次房价下跌相比，以折扣价出售的物业并不多。

她说:“那些没有必要出售的卖家仍会继续持有物业，在疫情期间也是如此，这就是推动价格上涨的主要原因。”

她指出，现在买家已经意识到不太可能打折，他们会排着长队来到开放的房屋希望进入参观，或者参加拍卖会，比如最近有22名注册买家参加的内西区拍卖，因为他们担心错过机会。

“我看到了很多人感到沮丧、恐惧和担心错过机会。”

7. 房价已经开始上涨

房价正上升。图: NAB, CoreLogic

CoreLogic 11月份的数据显示，现在每个首府城市的房价都在上涨，甚至在长期封锁后的墨尔本也是如此。

此前公布的9月季度房价报告显示，除了墨尔本房价停滞不前外，所有首府城市房价均上涨。

多名经济学家已上调了他们的预测，不再预计房价将下跌10%至15%，而是认为房价将会上涨。

Emmett表示，未来几个月财政刺激政策将结束，加上人口增长低迷和失业率上升，可能会给市场带来压力。

她说:“房地产市场有很多不利因素。”

“不过，从好的方面来看，确实势头强劲。我们看到拍卖清出率非常稳定，还有很多房屋的售价远高于底价。

“这令很多人对市场的信心上升，有可能是因为担心错过机会的风气再次在市场弥漫。”

更多详情请参阅：https://www.domain.com.au/news/seven-graphs-that-show-why-its-so-hard-to-find-cheap-house-prices-right-now-1014593/





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