租金回报 资本收益

人们在购置房产，尤其是购买投资房时，势必会考虑到租金回报（rent return）和资本收益（capital gain）。

最完美的情况是，所购买的房产既有高额的租金收入，又有强劲的增值能力。然而，这种完美的例子是在是太少了。在大多数鱼和熊掌不可兼得的时候，我们购买投资房产该如何抉择呢？就让小编向各位解析一下租金回报和资本收益的优劣。

首先需要说明的是，对于租金回报和资本收益的选择，并不存在一个明确、直接的答案，因为每一个人会根据自身投资策略和财务状况会作出不同的权衡。

租金回报是你所能获得的租金额和房产价值的百分比。租金回报率越高，意味着你将有更多的现金流来支付房屋贷款的利息和其他费用（如物业管理费和市政垃圾处理费）。

根据Real state的数据统计，墨尔本CBD的租金回报率的中位数是5.4%，而房屋贷款利率在5%上下波动。假设贷款利率是5%而我们在墨尔本CBD购买了一套价值60万的公寓，以一年5.4%的租金回报率计算，我们一年的租金收入约为$32,000。作为一名海外买家，我们所能贷款的额数约为房价的60%，也就是60万乘以60%，等于36万。海外买家所能贷款的这36万，以5%贷款利率计算，一年需要支付的利息为$18,000。还记得我们刚才所计算的年租金收入，为三万两千澳币。选择一个高租金回报的房产，可以替我们支付贷款利息和物业管理费等其他费用。这么一个例子，也就印证了我刚才所说的，高租金回报率能为购房者带来充足的现金流。

一个区域的房屋增值潜力是和政府的规划分不开的，如果一个区域能吸引大量人口移居，那么这个区域的房产价值势必会增长。我相信，对墨尔本发展规划有一定了解的朋友们一定听说过2030计划和2051计划。这两个计划中，把位于墨尔本西南区的East Werribee作为了重点发展的区域，该区域的总面积达到了775公顷。政府将为此区域投资三千亿的资金建设教育、医疗、体育、交通等项目。为此，将会新增十万个工作岗位，吸引八万居住人口。因此我相信，在不久远的将来，该区域的房地产市场一定会呈现出乐观的态势，并且会带来一个可观的资本收益。

接下来我们来分析一下租金回报和资本收益的不同侧重点。还是根据CoreLogic房产市场数据分析公司的分析，墨尔本十年租金回报累积增加了43.4%，十年房屋增值累积增加了100.9%。

在这十年内，澳洲几大城市的租金回报总体上经历了很小的变动，而对于房屋增值的情况，墨尔本的增值率远超过其租金回报率，同时数值也远高于其他几座城市。由这些数据，我们可以合理地得出墨尔本房屋总体上有很大的增值潜力。因此选择一个具有升值空间的区域购置自己的投资房，是一个合理且明智的选择。

然而，需要考虑的一点是，一些有增值空间的房产并不意味着会有高的租金回报。一些倾向于从房产增值中获益的人，通常会选择一些在发展中的地区，以求通过低价买入，未来高价卖出的方法，赚取利润。

此外，购房者还需要考量自身的财务状况，高资本收益低租金回报的情况，会给购房者带来过重的还贷压力。因此高资本收益的房产更适合一些有一定资金积累和财务状况成熟稳定的人群。

相比之下，选择高租金回报的房产类型，能适当地减轻还贷压力。正如上文所述，租金的收入可以用于偿还贷款利息，甚至支付一些额外的费用，因为更加适合低收入或是职场初期就有购房打算的人群。但是，选择这类房产不得不考虑的问题在于，当未来出售该房产时，房屋价值的增幅有可能会低于市场的平均水平，资本收益也会远低于那些高资本收益类型的房产。

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综合考虑，在不存在高租金回报和高资本收益兼得的条件下，投资者要充分考虑自己的投资计划和自身状况。

如果购房者是有一定闲置资金并且有还贷能力的人群，高资本收益的房产类型无疑是能将收益最大化的最佳选择；如果购房者没有足够富余的资金周转，选择高租金回报的房产类型肯定会是步入房地产投资的最有效途径。

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