而未来可预见的加息也将会对住宅市场造成进一步的负面影响。

总结现在澳大利亚的经济形势，主要有以下几点会对资产价格造成影响：

• 加息周期即将开始：虽然加息仍有一段时间，但是央行确认已无降息空间，下一次利息变动将是加息周期的开始。

  
  

• 失业率不断下降：澳洲的失业率从2017年起持续下降，已经到达2013年以来最低水平5.4%，而新州的失业率仅仅为4.7%。更多人加入找工作的行列，从工种分类来说，增加的工作更多集中在服务业。

  
  

• 公司利润开始上升：总体而言，公司的利润率开始上升，对未来盈利预期的增长，也推动公司加大投资。

根据我们对各类资产回报率增长性的研究，在当前经济环境下，我们认为商业地产，特别是办公室的租金增长将增速。

由于公司有更多盈利，这些公司开始拓展业务，租赁更大的办公室，聘请更多的员工。在服务业占据主导的澳洲，这些公司都需要在CBD寻找更多办公空间。

由于新办公楼供应量很低，租金价格将会被不断上涨的需求所推动。

我们一直认为悉尼市中心的B级以及C级办公楼最具投资价值，原因如下：

• 特殊地理位置限制：悉尼CBD地域狭小，北至海港，东至海德公园，西至情人港，南至中央火车站，加上最新开发的Barangaroo，从地理区域上已经没有了扩展的空间。

  
  

• 规划限制：对新建筑的限高以及历史建筑的保护都有极其严格的要求，造成可供开发的空间很少。

  
  

• C级办公楼供需差距扩大：一些B、C级办公楼由于城市轻轨的修建而被征用，另一些被重新开发为住宅和酒店项目，而市中心新建的办公楼大多属于Premium和A级。

  
  

• 租金价差造成对B、C级办公楼的需求大幅增长：Premium和A级办公楼的租金远远高于B、C级，有些可以达到两倍甚至三倍。对于希望进入悉尼CBD的公司而言，B、C级写字楼的租金更容易承受，这类小公司也非常多。

  
  

• 底子差，改建后租金提升空间巨大：根据我们以往的经验以及案例，精装修的B、C级办公室可以取得非常大的租金提升。

  
  

• 抗经济周期波动的能力强：对悉尼CBD办公楼的需求会一直保持旺盛，就算经济有一定程度的衰退，这些优质办公楼的空置率也不会大幅度提高。

以悉尼CBD办公楼与悉尼CBD住宅为例，我们通过分析对现在市场的租金回报，价值增值空间，以及改造空间进行评判以及预估：

办公楼的租金回报为4%-5%，而住宅的回报只有2%-3%，并且办公楼租金上涨的态势明显。

从资产增值空间来看，办公楼比住宅有更大的增值空间。特别是悉尼CBD受地理位置限制，办公楼的供应极其有限，其稀缺性决定了未来还有很大增值空间。

从改造空间来看，住宅资产无法被改造，但100%产权的办公楼有改造空间，从而创造更多价值。

最后，从印花税角度考虑，投资商业楼也比投资住宅更有优势。

优质的商业地产可以带来相当丰厚的回报，市场上经常出现短时间内价值翻番的投资案例。

玺沃基金团队和红森资本于近期收购了情人港附近的一栋商业写字楼，价值超过一亿澳币，这栋14层的B级办公楼满足了所有优质商业楼宇的要求：

• 地理位置优越：临近情人港以及Barangaroo新开发区，正对面是凯悦酒店，距离Townhall车站和Wynyard车站都只需五分钟步行。

  
  

• 较大上涨空间：租金回报约5%，并有非常大的上涨空间。现有平均租金仅为$670，而最近成交市价为$820-900，等现有租约到期，新租约将有较大提升。

  
  

• 租客非常优质：从维多利亚州立大学到中型规模律所，保证了稳定的租金收益和低空置率。

• 价值大幅提升：现在楼宇结构，外墙等维护得非常良好，唯一的缺点是内部装修比较老旧，而玺沃-红森专业的设计、建筑团队会对内部进行非常大的提升，届时租金以及楼宇的价值也将得到大幅提升。

  
  

• 开发潜在价值：有大约700平米未利用的地下空间，通过审批，装修，这些空间可以被改造成餐厅以及酒吧，不仅提升租金，还带动更多人气。

  
  

• 长期价值：长期而言，该楼宇有被开发为住宅项目的可能。