目前悉尼、墨尔本和阿德莱德的公寓表现较独立屋稍佳

文：Richard Wakelin

原载：AFR

编译：澳房汇

除了霍巴特外，今年对业主来说是毫无生气的一年。根据CoreLogic的数字，虽然塔斯马尼亚首府城市的房价在第一季度上涨了3.4%, 其他首府城市要么没有增长(布里斯班), 温和下跌达半个百分点 (堪培拉, 墨尔本, 阿德莱德, 珀斯和达尔文) 或急跌 (悉尼下降了1.7%)。

不过，悉尼公寓价格跌幅并不是最严重，仅下跌0.9%，墨尔本价格也稳定，而阿德莱德上涨0.5%，这是今年三个整体最疲弱的首府城市。

近年来，公寓表现较独立屋佳是少有的情况。自2013年年初房价上涨的趋势开始后，各大首府城市的综合表现显示公寓一直落后于独立屋。

那么为什么这个常态会逆转呢?悉尼和墨尔本的独立屋价格连年强劲增长，显然已经对负担能力造成极大的影响。许多买家，包括自住买家和投资者已经因为房价过高而无法购买独立屋，因为预算往往要超过100万元。

与此同时，因为政府推出印花税优惠，澳洲大部分地区的首置买家数量也出现了大幅增长。这一群人和那些受预算不多的买家对同样会选择公寓。

也有一些迹象显示，首府城市供应过剩的新公寓正在逐渐减少。2012年至2015年期间，公寓建造数量激增，令新建公寓和二手公寓的表现不佳。

但据上周澳洲统计局公布的建筑数据显示，在过去两年，全澳私人公寓的落成量一直在下降，从2015年12月季度的约29,000套下跌至2017年12月季度的24,000套左右。

当然，最大的问题是，这是否代表这是购买公寓的好时机。

从好的方面来看，首置买家重回公寓市场的情况将长期持续。目前，首置买家占所有买家融资的18%左右，和长期平均水平相若。不过，鉴于过去3年的大部分时间里，这个澳洲统计局数字在13%或14%左右徘徊，显示首置买家正在迎头赶上。

但是未能肯定住房供应过剩的情况是否会继续放缓。

尽管澳洲统计局的数字显示，公寓审批、动工、完工和施工中项目的数据极佳, 这是一个出了名的难以预测的市场。建造项目有一个漫长的酝酿阶段，在市场低迷时，许多计划中的项目都会搁置。

这似乎就是今天出现的情况。这种趋势可能会持续下去，但另一方面，如果公寓价格进一步上涨，开发商可能会再次看好市场。

总的来说，我预计公寓将继续复苏。

不过，并非所有的公寓都是一样的。投资者应该把重点放在那些首置买家和租户需求最强劲的地方，例如公共交通方便的内环和中环城区，但要避开那些高层公寓供应过剩的地方。

Richard Wakelin是买家中介Wakelin地产咨询公司的创始人。

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