文 / James Tong
上周文章《澳房投资，你很可能忽略这个地方》引来了许多小伙伴的兴趣。
如果要找房价抗跌、房产租金回报高、欢迎海外人士投资，不收海外人士印花税的城市，在澳洲目前只有塔斯玛尼亚的荷巴特可以与坎培拉并肩。
但说到生活条件好、有澳洲最大的雇主、就业容易、是政治文化外交的中心，有最顶级的大学等等，就真找不到对手了。
更重要的是，这个城市每天都在成长壮大、欢迎年青学生移民。这在澳洲是独树一帜（最新：维州宣布暂停接受技术移民的州担保申请)。
有不少人看了文章联系我，问的几乎是同一个问题：坎培拉房产99年到期后怎么办？
我知道，如果微信回答，可能大家还是将信将疑。因为很多人买澳洲的房产，都是奔着“永久产权”而来的：
“什么？99年?这不是和在中国差不多么？”
“99年业权到期后，房子还有价值么？”
这样看来，如果买物业遇上Leasehold，会是很多人心中的一个坎。这个事情有必要特别澄清一下，于是我联系了一家颇具规模的坎培拉律师行Meyer Vandenberg (mvlawyers.com.au) 查询，单独写成文章(这个知识也值得收藏）。以下是MV对三个问题的书面回答，想要英文原版的可联系我。
什么是Leasehold系统？
Leasehold是澳洲首都地区(ACT)采用的一套土地使用权注册系统，它在澳洲其他地方也被广泛使用。
这是一套在都市发展过程中，除采用一般永久使用权(Freehold) 和法定规划的系统之外的替代选择。它不但让首都政府在土地开发过程中行使政府的权利，而且更好地为坎培拉的社区服务，保证土地的有序开发。
在坎培拉产权的标准形式是99年的政府“租约” (Crown Lease)。一般来说，土地购买者可以购买土地使用权，为期99年。
在这种方式下，买家可如在澳大利亚的其他地方一样“拥有土地”，到期的时候，按《2007年规划与发展法案》有权延续合约。
当99年租约到期时，会发生什么?
在99年使用期满时，土地所有人的“租约”(Crown Lease)可更新延续(前提是首都政府不需要征用这块土地)。
政府因特殊用途拒绝续签合约，而把农地或住宅用地重新收回的例子非常罕有。
如果政府真有需要收回土地，或农地租用经营权不获续签，政府须以市场价回收，这包括土地对原主人的价值(value to the former owner)、以及收购过程中产生的法律费用(这一过程已经写进法律)。
在大多数情况下，尤其是对于住宅物业，房屋所有人只需在99年的合约到期前，向首都的环境和规划部Environment and Planning Directorate(“EPD”)提出申请，并且同时支付管理费，就可以再获得99年的“租约”。
公寓的租约可以续签吗?
可以。政府在2015年对《2001年首都公寓契约法》the Unit Titles Act 2001 (ACT),进行了重大修改，该法案有效地允许业主立案法团代表所有户主申请再签99年的合约。业主立案法团现在有权代表所有户主进行换取新合约的操作。
最新的一个案例是，在Kingston的Wentworth Gardens，有个在1924年签下99年租约的物业。2015年12月由业主立案法团向EDP递交申请，成功获得延期。
看了以上解答，你就了解，这个Leasehold和我们一般理解的“租约”还真的大不同。重点是合约到期时，物业价值并不会归零，不会无偿送回给政府(这已经写进法律)。而且已经有到期延续的实例。
在悉尼，有很多地点超好、价格超豪的物业都是Leasehold，比如Barrangaroo、Finger Wharf、还有Rocks等等（在悉尼唐人街，还有the Peak)，超级富豪们都习惯了玩这个。看来我们也不能限制自己的想象力。
说实话，如果政府开路要收你的物业，即使是Freehold永久产权，也是要服从的。
而还有一种情况，所谓的永久产权，也不永久，那就是“逆权侵占”。
这是澳洲一条产权法，Adverse Possession，它允许你佔用他人的土地或物业多年后，申请作为合法拥有人。见澳房汇芭比专栏《逆权侵占－由非法到合法》。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
