文：Emily Cadman

原载：https://www.smh.com.au/business/the-economy/sydney-house-prices-drop-most-in-30-years-since-2017-peak-20181212-p50lp3.html

编译：澳房汇

悉尼房地产市场的下跌达到了一个新的里程碑，跌幅超过了上世纪80年代末，当时澳大利亚正步入衰退。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless周二援引截至12月7日的数据称，自2017年房价见顶以来，悉尼的平均房价已下跌10.1%。

这超过了1989年至1991年录得的9.6%的从顶峰至谷底的降幅。

由于银行收紧房贷标准，限制买家的贷款额度，以及紧张的买家采取观望态度，导致悉尼的房价下跌加速。虽然政策制定者正在密切关注市场，但似乎没有人担心房市会彻底崩盘。

悉尼是5年房市繁荣的中心，房价仍比2012年高出60%以上。这意味着，很少有现有业主处于负资产的状态，而占据房贷市场80%左右份额的四大银行，在遭受损失之前，拥有充足的缓冲。

房价已经大幅下跌，但由于前几年的大幅上涨，目前为止还没有多少业主处于负资产的状态。图: Bloomberg

BlackRock澳洲固定收益部门主管Craig Vardy周二在悉尼的新闻发布会上表示，"我们显然已经过了房市的周期顶峰，房价自然会回落。预计房地产市场将继续放缓。”

Vardy表示，未来12至18个月，房地产市场可能会“持续”低迷，全国房价可能会再下跌10%。

澳大利亚统计局周二公布的另一项数据显示，在截至9月底的3个月里，悉尼房价下跌1.9%，为2005年3月以来最差的季度表现。

房价下跌的最大驱动因素是过去4年信贷标准逐步收紧。由于担心标准过于宽松，市场过热，监管机构限制了只付息房贷的数量，并敦促银行加强对收入和支出的审查。

分析师估计，家庭的最高贷款额度已减少约20%。

澳洲监管机构一再强调，房市下跌是合理的，因为房市的繁荣是不可持续的，并指市场目前正在回归更为正常的状态。

然而，经合组织(OECD)在对澳大利亚的最新调查中警告称，房地产市场的软着陆在国际上是罕见的，澳大利亚应准备好应对房价大幅下跌的风险。此外，澳央行第二号人物Guy Debelle称，如果所有银行同时撤出放贷，可能会加剧衰退。

 - 贷款激增 - 

不过，周一公布的房贷数据令人意外地出现了上行，10月份自住买家的新贷款价值跃升3.5%，为2015年8月以来的最大增幅。

过去几年，房贷一直是银行利润的主要来源，导致银行分析师下调了对未来收益的预期。然而，对潜在损失的担忧并不强烈，因为澳大利亚的银行很少在没有保单的情况下，批出贷款与价值比率超过80%的房贷。

这意味着，房价的下跌幅度需要很大，才能真正损害现有的银行贷款业务。

穆迪投资者服务公司在最近的一份报告中表示，尽管不良贷款有所上升，但仍处于历史低位。穆迪表示，这些银行“拥有健康的房贷损失缓冲”。

澳央行的主要担忧是，房价下跌是否会导致消费者削减支出，从而逆转所谓的财富效应，随之可能对整个经济造成连带影响。

市场预计明年加息的可能性很小，一些人预测目前利率的下一步走势可能是降息。

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