究竟先搜寻潜在投资项目，再研究该项目所在区域，还是先把一个区域研究透了，再在该区域里寻找合适的投资机会？

这个取决于你对区域的理解程度和你熟悉的区域的数量。

如果你了解的区域本来就不多，那么可以根据投资策略关键词、预算、物业类别、人口、空置率、平均租金回报率、销售时长等条件，搜寻出潜在投资项目，再进一步研究项目本身和所在区域。你对一个区域从不了解到了解，往往因为某个物业而引起。

如果你已经熟悉某个区域，知道当地人喜欢哪个区域，不喜欢哪个区域，什么价格大概可以买到什么，人为增值后什么产品能卖什么价格，人为增现金流后什么产品能租什么价格，那么，你可以只专注这些你熟悉的区域，把你对房产投资原材料的要求告诉当地房产中介，让他们帮你留意，有合适机会时第一时间通知你。

大家都知道做投资的时候应该低买高卖，但是实际上很难做到，因为这种做法是逆人性的，大多数人都受贪婪和恐惧的情绪所左右，最终导致人们高买低卖。

看到某个地区的房价高速上涨，许多人就开始蠢蠢欲动，心里激动又紧张，但由于各种因素而有所拖延，等到该市场价格更高的时候，终于忍不住要进入了，结果进入后不久市场就开始下行。

如果你不希望你的房产投资决策受到自己的情绪状态影响，那么，你背后一定要依赖预先设定的逻辑和硬数据。也就是说，把决策机制交出来，由许多外部因素决定。

如果你研究市场时，发现以什么价格买入，以什么成本做什么事情，从而产生多少新增价值，最终值多少钱可以出售或重新估值，那么，你依据这样的逻辑去做判断，你的心就会安定下来。

什么时候该出售房产？你应该在市场火爆的时候，获利后，转移到市场处于低谷但即将变得火爆的地方。

如何判断？有一个简单的方法，就是把某个特定区域里当前在售房产数量，除以过去12个月该类房产的成交数量，得出来的比值越低，说明市场越火爆，你越该出售，如果比值越高，说明市场处于买家市场，你应该在该区域里仔细研究，捡便宜，捡有人为增值和人为增现金流潜力的物业。

对于一个区域，每个月都算这个比值，跟进这个比值一段时间后，你就可以看到它的市场状态的趋势，还能比较不同区域的市场状态的差异。

如果你认为买入一处房产，甩手交给中介管理，它就会按照今天的租金回报率一直持续几十年，就会按照今天的升值速度一直下去直到翻倍，就会终有一天让你财务自由了，那么你把房产投资想太简单了。

正如年轻人结婚后，不维护婚姻，就无法持续下去。不要以为结合的时候是什么状态，一辈子都是这个状态。人会自然衰老但也可以人为让青春留存更长时间的，人会变得越发明智但也有可能落伍的，人会有共同志但也有可能分道扬镳的。

你与金钱和资产的关系也是一样的。时代不断变化，市场条件也在变化，楼房物业也可以自然地退化但也可以被人为地维护好甚至被定期翻新以保持它对房客和买家的吸引力。

随着投资者的知识面的扩展和投资技能的时候提升，以前做过的投资决定换作今天的自己可能不会再做同样的事情。

只有适时维护，调整和优化，与时俱进，你与金钱和资产的关系，才能保持良好的状态，从而让你的财富得到维护和增长。

有人认为使用信托架构对贷款有利，有人认为使用信托架构对贷款不利。

这两种结果，在现实中都存在，从他们的经历推导得出来的结论，都是正确的。

然而，这不是信托架构本身的问题，而是如何使用信托架构、个人贷款与信托贷款之间的关系的处理、以及架构与架构之间关系的整体设计的问题。

这正如你可以用一只笔写出一篇好文章，也可以在纸上涂鸦，这不是笔的问题，而是如何使用那支笔、谁在操控那支笔、操纵笔的人的想法是什么的问题。

许多房产投资者在房子是否能出租出去这个问题上，有莫大的恐惧。

他们最大的担心，就是自己要还贷款，却没有人给他们交租。

处理这个恐惧，不是靠营销公司给你的租金保证，而应该是对市场的深入研究。

数据不会骗人，你宁可在空房率2%以下，甚至1%以下的地区，买一个不带房客不带租约不带租金保证的大众化物业，也不应在一个空房率5%、10%甚至20%以上的带房客带租约带租金保证的高端物业。

可是， 人类是情感的动物，许多人宁可接受一个活生生的非常热情的销售人员向他们再三强调和推崇的租金保证，也不相信冷冰冰的数据，也不敢轻易接受数据告诉他们的真相。

其背后的逻辑，就是万一有什么问题，有个人可以埋怨和追究。这是造成投资失误的一个常见原因。

马云说，世界上最不可靠的就是关系。这话不是没有道理的。

对于任何一种资产的投资，低买高卖的盈利方式，理论上来说容易，实际上操作起来，难度非常大。

在房产领域里，如果带着波段买卖操作的思路去投资，甚至是危险的。

如果你没办法在买入前就能预计能盈利多少，没有一个切实可行的执行方案，这项投资是靠运气的。

跟其他资产种类不一样的是，房产投资可以在市场下行、市场横盘整理、市场上涨的条件下，都有不同的创造利润的投资策略。

在人为增值和人为现金流策略的基础上，房价涨了，那是锦上添花；房价横盘，没有太大关系，仍然有计划中的回报；房价下跌，仍然能让估值或售价比成本高，仍然能继续享用正现金流。

晚上睡得香的前提，是不用总想着市场动向，总考虑着卖不卖、买不买。

因为，一切都在计划中。

楼花是什么？它实际上是一种期货。

以现在商定的价格，约定在未来一个日期前交割。

这是买方和卖方之间的对赌，卖方认为价格会跌，或者持有货物所带来的回报低于出售货物并把资本投到别处的回报，或者因为融资的需求，因此提前出售；买方认为价格会涨，因此提前购入。

房产市场里的投资建议，不像股票那样受到澳洲政府的高度监管，因此导致这种期货卖方出售时，委托销售中介，把产品包装起来，把卖方对赌价格下跌的意图掩盖起来，并且努力灌输一种该产品即将会涨的理念给买家，以促成交易。

这种表里不一的建议模式，并没有得到有效监管。房产并不属于金融产品和服务的监管范围，因此销售中介无需做信息披露，无需告诉投资者他们收了多少提成，无需认真解释期货交易风险之高。

换个场景，你看那些炒外汇、期货、合约差价交易平台，他们都会在非常明显的位置做出严正风险提示，说你有可能会损失你的全部投资，甚至损失比你投资的金额还要多。难道这是他们自愿说这样的对成交不利的话吗？不是的，因为这是监管的要求。

但是，试想一下，如果监管范围扩大，把楼花销售也纳入监管范畴，你每次看到楼花广告时都有风险提示，说你有可能损失你现在投入的钱的全部，损失金额甚至有可能多于你现在投入的钱。

那么，你的决策机制，是否会发生改变呢？

楼花真的像一朵花，花农和花店赚钱，买花的人是花钱。再漂亮的花也会凋谢，哪怕假花它的款式也会过时。

把花买回家自己多欣赏欣赏就好了，多看几眼，你心里舒服，看着开心，它就值了，别想钱的事情了。

如果你真的想靠花来获利，还是去种花（开发房产）和卖花（销售房产）吧！

如果真的炒楼花，那么一定要看清它是期货的本质。既然进入了期货交易这种高风险的投资领域，那你买了这个期货应该想办法以更高的价格在交割前转卖出去。

还记得中国银行原油宝事件吗？在交割前还卖不出，自己又不想要这货物，只好亏本卖出，本金没了还要倒贴，这是一个道理的。

所以，所有已经买了楼花的人，补救措施就是在交割前转卖出去，该交的中介费和律师费就交了吧，交割前卖出去，获利或平局退出才是正道。就像婚庆公司一样，从花店那里买花，重新包装整合后，以更高价格转卖给结婚新人。

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Richard He