文：John Beveridge

原载：https://smallcaps.com.au/australian-property-price-forecasts-diverging/

编译：澳房汇

视乎你听谁的预测，有人说现在是买入的好时机，也有人说应该减少涉足房地产市场。

如果你喜欢看悲观的预测，那么LF Economics创始人Lindsay David就适合你。他声称，悉尼和墨尔本的房价可能会从峰值水平下跌一半，或至少40%。

David表示，仅在今年首府城市的房价将下降20%，然后会出现金融末日，大型银行的盈利蒸发, 拖欠贷款情况增加，物业无人问津，住宅建筑行业几乎停止，失业率大幅上升，银行不得不接受政府救助或收归国有。

 - 为百年一遇的房市崩溃做好准备 - 

这将导致澳大利亚自19世纪90年代大萧条和房地产低迷以来最严重的房市崩盘。

这项名为“让大屠杀开始”的研究，并不是唯一对澳大利亚房地产市场做出悲观预测的研究，尽管它是迄今为止最极端的预测。

2018年澳大利亚家庭债务图表

AMP Capital预计悉尼和墨尔本的房价从高峰至低谷的总跌幅为25%，而瑞银预测跌幅为25%，也可能为30%。

CoreLogic 1月份的数据显示，悉尼和墨尔本的房价目前分别较2017年7月和11月的峰值下跌12.3%和8.7%。

 - 现在入市吧，房价不会持续下跌了吧? - 

当然，并非所有人都相信这种悲观预测，麦格理银行经济学家Ric Deverell和 Justin Fabo称，房价跌势可能不会持续太久。

如果买家想利用现时房价下跌获利，他们应该立即行动。

麦格理的理由是，房屋建造和建筑审批的下跌速度超过了大多数人的预期——包括他们自己。

 - 房屋动工数字下跌推动房价上涨 - 

麦格理的研究显示，最近每年220,000套新房动工的数字越来越有可能降至150,000 至160,000套左右，较每年约180,000套住宅的基本需求少。

由于国内外投资者需求的回落，高密度住宅建设，尤其是高层公寓，将比独立屋的降幅大得多。

2018年澳大利亚私人住宅建造审批

住宅建造量低于预期的基本需求可能导致房价跌幅放缓，甚至回升，特别是如果人口增长和移民保持强劲。

 - 出租空置率仍然偏低 - 

与其他一些评论人士不同，麦格理表示，没有太多过度建造房屋的迹象，即使建房数量达到创纪录水平。

麦格理表示，除了悉尼以外，过去几年出租空置率实际上稍微下降，略低于平均水平。

这证实全国来说，没有出现住宅建造过多的问题。

 - 住房负担能力仍然是个大问题 - 

麦格理发现，随着完工的住宅数量下降，预计人口增长将保持强劲，在不远的将来，有关住房负担能力的忧虑将再次出现。

这些截然相反的观点显示，与其说预测是一门科学，不如说是一门艺术。

另一件应该记住的事情是，澳大利亚的房地产市场经历了全球最强劲涨势，因此即使最悲观的预测成为现实，也不会完全抹去长期房价上涨的影响。

自2008年全球金融危机爆发以来，悉尼和墨尔本的房价几乎翻了一番，因此目前的下跌幅度就像吹掉啤酒上的泡沫。

最重要的是之后会出现什么情况。一些经济范畴正显示出强势，例如就业数据良好和大型银行的贷款违约率非常低，但另一方面，按人均计算，澳大利亚经济已经经历了两个季度的负增长。

点击阅读原文获取更多房市消息