最近加拿大安省保守党新领袖福特接受环球邮报采访时称，如果在省选中战胜现任省长韦恩，就会废掉自由党政府推出的海外买家税。此言一出，民众一片哗然，当初自由党政府为了抑制多伦多的房价，学习BC省政府的做法，推出了针对海外买家征收15%转让税的政策，新政一出台，顿时房产交易量出现巨量萎缩，房市暂时性的冷却了下来。福特在刚刚取得了党内领袖胜选的时候就发表这番言论，被很多人认为不智，之前很多在保守党领袖竞选时投了他一票的选民纷纷表示在接下来的省长大选时将会把票投给自由党。坦白地说，笔者在看到福特这番言论之后，之前对他的好感顿失，也已经打定主意在接下来的大选中会把选票投给现任省长韦恩。

其实出现这个问题以及开征海外买家税的国家不止加拿大一个，同样的移民大国，澳洲基本上同期也采取了类似的政策，甚至于更严格，但是至少从目前来看，效果似乎还不是那么明显，千禧一代年轻人依然在高房价的泥潭里苦苦挣扎。

感情归感情，事实归事实，海外买家到底是不是高房价的罪魁祸首？开征海外买家税到底能不能打到高房价的七寸，从而在根本上解决房子可负担性的问题呢？笔者曾经也是海外买家论的支持者，但是在现实面前，不得不重新思考这个问题。笔者的个人观点是罪魁祸首可能不是海外买家，而是海外资本。这两者的区别在于海外买家有可能并不构成海外资本（比如来自中国的普通投资者），而所谓本地买家的背后却有可能有海量海外资本的身影。

按照传统的房地产理论，房地产市场是地方性的，房价反映的是社区的现实情况，如果这个地区大部分人的收入水平很高，那么该地房价就会高一点，反之亦然。如果一个地区的房价水平高到绝大多数人都负担不起的话，那么因为缺乏购买力，房价自然会降到一个可负担的水平。这个理论在二十年前可能是对的，但是现在情况已经发生了重大变化，这个变化来源于全球化。笔者并不反对全球化，但是全球化确实带来了一些负面的结果，关于这一点各国政府也是公开承认的。

马克思在100多年前曾经喊出了全世界无产者联合起来，但是让他老人家感到悲催的是，100多年后的今天，全世界无产者没有联合起来，全世界资产阶级却通过全球化联合了起来。打个比方，二十年前，美国的资产阶级只欺压美国的无产阶级，印度的资产阶级只欺压印度的无产阶级，在全球化之后，美国和印度的资产阶级通过全球资本流动联合了起来，同时欺压美国和印度的无产阶级。正因为如此，澳洲的悉尼已经不再是悉尼人的悉尼，不再是澳洲人的悉尼，也不再是澳洲资本的悉尼，而是全球资本的悉尼，悉尼房产市场的变化反映的也不再是悉尼的经济现实，而是全球资本的兴趣。生活成本与当地经济现实脱钩的现象已经越来越明显，特别是像悉尼这样的热点地区。

虽然我们可能找到了高房价的真凶，但是坏消息是在全球化发展和融合的今天，各国政府，特别是西方国家，根本就没有任何办法控制住海外资本，只要有利可图，海外资本会通过各种方法绕过监管合法地进入本地房地产市场兴风作浪。

那么在凶狠的海外资本面前，我们能够怎么办？是不是只能束手待毙？

最近笔者正好读到一本讲解毛主席军事理论的著作。毛主席是一位公认的伟大军事家，他往往能够在看似十面埋伏，无路可走的困境中独辟蹊径，走出一条事后让人拍案叫绝的道路，而且他处事灵活，不拘泥于传统观念和正统理论，留下了很多著名的军事理论和军事实战案例。笔者突发奇想，如果把这些著名的军事理论应用到目前的这场高房产危机中，对正在这个泥潭里痛苦挣扎多年的年轻人会有哪些启发呢？

毛主席军事理论中很著名的一条是“农村包围城市”，“让开大路，占领两厢”，到敌人的薄弱环节去，建立农村革命根据地，走农村包围城市的战略。

回到房地产市场上来，如果笔者是澳洲千禧一代年轻人的话，笔者不会去海外资本力量强大的大城市，比如悉尼和墨尔本，和它们正面血拼，而会选择它们力量比较薄弱的环一线或者二线城市做根据地，先拓展自己的地盘和实力。

按照资本的逐利性特征，一线大城市被攻占之后，它们的下一个目标就是那些环一线和二线城市，所以赶在它们前面先行布局不失为一个好的策略。这个看看房地产泡沫鼻祖中国的地产泡沫路径就会有所领悟。

同样的，如果没有赶上这些城市的话，那就依次选择环二线和三线城市，这里最重要的一点是，千万不要被海外资本牵着鼻子跑，而选择跑在它们的前面，让它们做接盘侠。房地产商中这个战略做的最好的笔者认为是碧桂园，它们的战略就是从不挤占城市中心资源，只选址二三线城市布局的独特发展模式。碧桂园目前早就成为内地房地产公司领军企业，和恒大，融创并称为内房三魔头。

其实如果我们细细想来，这个战略能够行得通，主要得益于两个方面。一方面全球资本目标太多，多伦多，温哥华，纽约，旧金山，巴黎，伦敦等等热点城市都分散了它的力量，海外资本没有办法集中所有力量进攻澳洲，另一方面也要感谢澳洲宽广的战略纵深，除了悉尼和墨尔本，澳洲尚有广大的二三线城市和农村地区可以回旋。如果同样的情况放在新加坡和香港，那就彻底没辙了（为悲催的新加坡和香港年轻人默哀一个）。

毛主席军事思想中还有一条脍炙人口的就是论持久战。笔者认为这一条也非常契合目前澳洲房地产的困境，澳洲房地产，特别是两大城市悉尼和墨尔本，大概是从2013年开始走牛，至今已经第五个年头了，虽然期间也有国际投行或者专家学者唱衰房市，但是现实是两地一路走牛，基本没有经历过什么太大的调整，这样的一路牛走势对民众，特别是千禧一代年轻人产生了巨大的心理恐慌，其中一部分人产生了极端悲观情绪，要么匆忙入市，一天都不想耽搁，要么学鸵鸟，把头埋在沙子里。在残酷的现实面前，民众在问这种一路牛的走势是不是会永远继续下去？这次的飙涨是不是和之前的不一样，我们是不是永远都没有机会入市了？

笔者的观点是在和海外资本的对决中，胜利一定属于民众这边，不过这需要一点时间，需要一点耐心：

• 经济运行有周期，房地产运行也有周期，一般来说，每隔十年左右，世界经济都会出现一次危机，或大或小。上一次经济危机发生在2008年，至今已经十年，这意味着下一次经济危机可能已经不远了。就像上面所说，现在房地产市场的变化，特别是像悉尼这样的热点城市，反映的已经不再是当地的经济现实，而是全球资本的兴趣。所以一旦海外资本来源国发生经济衰退，即使澳洲本地经济运行良好，海外资本聚集的城市房价也会发生很大调整，到时候就是痛击海外资本的时刻了；

• 资本的极度贪婪和逐利性决定了资本在运用时，不会像普通民众那样保守，而一定会选择加足杠杆，而银行又是晴天送伞，雨天收伞的主，所以当经济危机来临时，平时貌似强大无比的资本就很可能会像多米诺骨牌一样，一触即溃，自相践踏，想想2008，而这就是民众反击的时刻；

• 资本会成为自己的掘墓人，当前除了房地产火热之外，另一个最受资本青睐的领域就是高科技，原因无他：高利润。最近几年，大家经常会听到诸如特斯拉电动车，比特币，人工智能，基因改造等众多高科技名词，这些成果一旦商业化成功之后，必然会极大的改变目前人类的生活方式。笔者能想到的最明显的一个结果就是人们沟通连接变的越来越便捷和高效，城乡差距快速缩小，这些都会在一定程度上打击到热点地区的房市。由于高利润的引诱，资本不会减缓而只会加速进入高科技的研发和商业化，谁先成功，谁就将得到最大的红利从而名利双收。投资高科技的资本会成为投资房地产资本的掘墓人。

建立农村革命根据地是手段，不是目的，我们的最终目的是要夺取城市。进入农村是为了保存实力，等到天下有变，也就是发生经济危机，海外资本大溃败的时候，就是普通民众夺回城市的最好时机。虽然海外资本非常强大，但是时间在我们这里，只要耗得起，胜利一定属于民众。

作者：Jay Huang

特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。