文 / John McGrath

目前悉尼和墨尔本房地产市场的放缓，与以往的市场调整之间的关键区别在于，这一次的调整很大程度上是政府通过加紧对住宅贷款的限制来实现的，这些限制影响了买家的购房能力。

以往市场在繁荣之后的放缓，通常是由于利率上升或经济状况发生变化。这次不是。现时利率维持在非常低的水平，看不到加息的前景，同时经济表现良好，拥有低失业率和不错的增长。

虽然正常的市场降温因素也在起作用，比如可负担性以及投资者的收益下降等，但目前抑制市场的最大因素是贷款。

住宅房地产贷款政策的收紧是从2014年开始的，最初只是针对投资者。

APRA首先对投资者贷款增长设定了10%的限制，然后他们告诉银行，必须限制新的只付利息贷款。

这导致银行随即调升了投资贷款利率(约0.6%)以及只付利息贷款的利率(约1%)。加息大大抑制了投资者的热情。而受影响最大的是悉尼和墨尔本，这两个城市近年来的投资者活动最为活跃。

现在，银行收紧了对所有贷款人的还款能力检查，不仅仅是针对投资者。

计算贷款人能轻松偿还多少房贷的方式已经改变。对贷款人生活支出以及债务与收入比的审查变得更为严格，这使得在悉尼和墨尔本这两个最昂贵的市场上，贷款人更难获得批准。

APRA建议银行限制债务与收入比为6或以上的贷款。而根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本的房价与收入比分别为9.3和8。

这不仅意味着获得贷款的人越来越少，更重要的是，优质借款人获得批准所需的时间也越来越长，这直接影响了拍卖会中的竞争。

我们听到很多买家无法及时获得贷款的故事。他们在第一周看中了某处物业，并开始正式的贷款申请程序，结果到第四周他们还在等待批复。没有贷款你不能投标，所以他们不会在拍卖会中举牌竞争。

在市场放缓的时候这是一个问题，许多拍卖通常只会吸引一到三个竞标者，不像繁荣时期，有五家或更多竞标者。毫无疑问，贷款审批的拖延导致了清出率的下降 (尽管拍卖之后，当买家有能力参与的时候，物业依然能获得好价钱)。

不过，尽管贷款收紧政策令市场感到沮丧，但它正在使我们的银行体系变得更加强大。在看到银行业崩溃时可能发生的情况(2008年在美国引发了我们这个时代最严重的金融危机)，人们意识到拥有一个强大的金融体系，其长远利益超越其他一切。

如果你正在寻找购买机会，而且财务状况良好，贷款不太困难，那么今天的市场为你提供了很好的机会。

有更多的物业可供选择，如果你因为贷款审批错过了一个物业，不用担心，因为还会有很多其他的选择。竞争减少意味着你可以通过谈判取得更好的价钱。

除此之外，你还可以利用目前极低利率的帮助。在置业的头五年里，偿还利息的比例远远高于本金，因此贷款利率十分关键。

虽然我们预计未来几年悉尼和墨尔本的房价增长缓慢，但如果你打算长期持有的话，低增长不应阻碍你入市。因为锁定低利率的机会比担心价格下跌更重要。历史表明，在我们的大城市里房价不会下跌太多。（参见之前的专栏文章）

如今的买家需要记住两件事。首先，应尽早着手贷款申请。其次，在收入增长仍处于低位的情况下，拥有一定的资金缓冲非常重要，这样当利率最终(不可避免地)上升时，你可以承担得起更高的利率。

本文原载于：http://www.switzer.com.au/the-experts/john-mcgrath-property-expert

作者：John McGrath