讲稿 / Jeremy Cox
编者按
8月19日，澳房汇举办了一场《澳房业主论坛》，这是一个重要的活动。因为在未来30年，我们悉尼的人口会增加到800万人，而其中将有一半是住在公寓、Townhouse等以Strata形式管理的住宅区里。
800万的一半就是400万人，而现在住在分契式管理物业的人数才只是120 万人。华人业主群是其中一个最大的群体。
所以，让大家了解新州房地产发展的远景很重要、了解Strata的管理变很重要。我们很荣幸请到新州物业法改革的主导人Victor Dominello部长和Registar General Jeremy Cox 先生来到现场……本周，就把他们重要的发言整理给大家。
我虽然不住在Ryde，但每天都会从中部海岸乘火车到中央车站，最喜欢是经过Ryde的这段路。
今天我要跟大家谈一谈购买物业时保护消费者的课题，这主要有三个部分：
1
即将推出的购买楼花规则改革；
2
分契式物业的管理和开发改革；
3
以及新州房产交易手续电子化的转变。
首先，大家可能好奇我这个注册总署署长(Registrar General)、以及我的团队是做什么的。
注册总署署长这个头衔，听起来好像与军队或者权力有关。但我向你保证，如果对我的孩子说注册总署署长让你现在去睡觉，不会有任何效果！
我问过Dominello部长，不如把我的头衔改短为“将军(General)”，但我不确定他是否同意！
注册总署署长—这份工作主要是为新州房地产交易的安全、高效和交易提供一个安全框架。
我的团队，注册总署署长办公室，则负责为住宅物业买家做法律研究和提供保护。
在我的团队中，有律师和测量师。但我读的是经济学。我喜欢这工作，因为产权是现代经济的基础。没有正规的产权制度，不可能有现代市场经济。
当然，买房子常被认为是最大的投资，而且是最好的投资。这有个前题是，大家在购买房产时应该受到保护。
特别是购买楼花时尤为重要。政府非常明白这一点 。
房子在建造完成之前是无法进行交割手续的，买方“买楼花”交换合同，并不能马上拥有分契公寓。近年悉尼有越来越多高密度公寓和分契物业开发，这导致了楼花销售数量急剧增加。
实际上，楼花销售目前约占住宅销售的12%。2007年，大约只有2150宗交易，现在新州一年约有30,000宗。
在2015年，政府出台了紧急立法，令一些开发商不能以故意拖延交割的手法来获得利益。
这些改革得到了社会各界的广泛赞扬。然而，随着楼花销售继续增加，人们期望买家的权益得到进一步的保护。
买家在购买楼花前是无法亲自检查房产的，也无法获得注册文件，有些土地可能被限制用途的规定你也不会知道。因此，特别容易受到不良行为的影响。
此外，在开发期间，也没有法定要求确保发展商通知买家有哪些更改。开发商通常只在开发过程结束之前，也就是交易完成之前，才会通知买家有什么变更。买家发现变化後，考虑时间不多，无法与开发商进行有效的谈判。
目前，法例要求开发商提供的唯一文件是可居住证明书（OC），这在买卖完成前至少14天，提供给买家。
即将到来的改革就是要改善这些情况，为买方带来更强而有力的保护。这包括：
1
楼花合同必须引入更多卖方信息，让买方对自己购买的产品有更多的信心
卖家将需要披露开发计划的重要信息，例如完工日期以及是否已获得开发审批(DA)；
合约内必须附上装修标准资料，例如建议的图则丶附例及作为合约一部份的建筑工程的装修工程时间表；
而且必须把在开发过程中发生的更改通知买家。
2
加入新的法定补救措施，允许买家终止合同，如果他们因改动导致重大损失，可要求赔偿
“重大影响”指的是如果买方在预先得知此事后不会签订合同。
3
作为终止合同的另一种选择，新法例还允许受到重大影响的买家完成合同，但可提出索赔，这实际上相当于降低了购买价格
4
通过扩大“日落条款”的定义，加强对买方的保护：
据报导，有少数发展商正在法例中寻找漏洞(以各种不同借口来终止合约)，以避免受法例限制。
改革将收紧“日落条款”的定义，使其无法以能否提供可居住证明书作为终止合约的原因。
法例还进一步为最高法院裁决作出指引，如果开发商刻意终止合约, 将要作出赔偿。
5
新的保障措施还对首付提供保护，定金必须存入一个由授权者开设的账户，并接受监管
该法案将在春季提交议会讨论，并很快付诸实施。
下面再谈谈政府的分契物业改革。
除了楼花改革可以保护买家，2016年政府的分契物业改革也引入了一套新规则，使分契大厦的整个生命周期可以得到良好的管理。
这涉及分契物业的开发和设计、分契物业的使用(生活或工作)，以致大楼需要更新或重建。
要注意的是，分契物业并不只是单栋的住宅公寓楼。
现在的开发项目越来越多样化。如今，在咖啡馆和商铺上看到住宅公寓楼，几乎是家常便饭。
酒店或社区空间，如图书馆甚至学校，可以相互结合，为居民创造一个极佳的生活方式。
因此新州的法律也要更灵活。
但即使是设计得最好的建筑，也需要一些常规性的管理制度，令社区更和谐。
最好的制度是由自己决定的，而不是被强加的。
新的分契物业管理法认为每个分契单元都是独立的家或办公室。业主应该可以自由地在家里做他们想做的事情，业主立案法团能做的，是一起决定如何使用建筑的公共部分。
好的分契建筑需要合理的现代化管理条例。新的分契物业管理法鼓励所有的分契物业都要遵守他们自定的管理条例，而且判断它们是否适合这栋建筑。
业主应该一起决定可以饲养宠物的种类，或者是否应该限制在某些区域吸烟。
如果住户无视管理条例，业主立案法团可以向他们发出通知，要求他们遵守。如果这种做法不奏效，而且这种行为还在继续，业主立案法团可以向新州民事和行政法庭(NCAT)申请罚款令。
政府还改革了分契物业开发条例，使更新或重新开发分契物业的过程更加公平。
新州目前的分契物业开发条例已经老化，超过30%的分契物业已超过30年。有些建筑本身已经接近100年了。许多建筑不符合现行的建筑标准或节能标准。
问题是更新的法规并不完善，这导致悉尼还有那么多老旧的丶不合格的建筑。
在新州约72,000个分契物业计划中，只有850个(业主们达成共识)终止了。
事实上，要更新这些建筑的过程实在太难了。你需要大楼里的所有人同意升级或重新开发。
条例改革之後，只要75%业主同意就行。
问题的关键是，如果不是所有业主一致同意翻新，那么必须对所有业主有起码的保障和保护，确保他们得到公平的补偿。
关键原则包括：
过程透明，以确保每个分契业主都有发言权。如果有75%的人同意便可以翻新。
所有业主必须至少获得该地块的补偿价值，该补偿价值是根据1991年《土地征用(公正条款补偿)法》(Land Acquisition (Just Terms compensation)中的公式计算。
分契物业更新计划，将由土地和环境法庭审批。
法例是为促进合作而设计的，它帮助业主在重新开发、出售或翻新方面达成共识。
最后，我们来畅想一下当前发生的一个生活场景：
某一天的早上，在我居住区的咖啡馆，用iPhone付款买了一杯咖啡。当我喝咖啡的时候，可以预订机票，甚至投资一些股票……这就是说，数码已经完全走进了我们的生活。
而数码也将同样走进我们的房产交易。
为什么政府要推出这项改革? 因为要让土地所有权制度和这个快速变化的世界接轨。
数码化，将带来更高的效率，更高的透明度，更少的错误。
这项改革是以顾客为中心来设计的。例如：
不再需要花钱去买银行本票。
会减少去见律师或房产交易师的次数。还可以免了等待结算的三天等待期。
有人说每30笔交易中就有1笔出错。出错了就不能搬进新家。搬家的卡车只有停在外面。这很可能是由于有人把文件放错地方，或签错了一份文件。
电子转让房产就会减少这种风险和人为错误。因为各方都可以在线审阅文件，并很容易地纠正错误。
与纸张文件的转让房产手续相比，电子转让房产也是一种更安全的方式。
2013年以来，新州以电子方式转让房产，没有发生过欺诈案件。在此同时，新州政府为为纸张文件转让房产手续的欺诈案件支付了超过700万元。
这项改革还为房产交易师和律师节省了大量时间，每次交易卖方最多可节省2.5小时，买方可节省3.5小时。
有位房产交易师对此特别满意，他告诉我前几天在酒吧里完成了一笔交割手续。另一个说她甚至在夏威夷完成了澳洲的物业签收。
这一改革令律师和房产交易师可以把节省的时间用在为客户提供重要的法律和技术意见上。
这种变化来得很快。今年七月，新州约有一半的物业交易以电子方式提交土地业权注册处处理。我们预计在大约12个月内，几乎所有的交易都将通过电子方式完成交易。
政府在法规方面的改革可以增加人们对房地产市场的信心，因为这是一个现代化和安全的产权交易系统, 令新州的物业买家和卖家受惠。
Jeremy Cox
NSW Registrar General
