【原创】Brisbane房产市场前景综合分析,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

最近很多来自悉尼以及墨尔本的买家都会问我们，悉尼以及墨尔本现在房产形式不容乐观，那么该把注意力转移到布里斯班吗？

因为情况是这样的，虽然目前澳洲许多地区的房地产价格都在下降，但布里斯班房地产市场似乎正在稳步增长。这意味着越来越多的投资者正在布里斯班寻找机会，因为布里斯班的房价可负担性更高，租金收益率相对较高，市场前景看起来也比较好。

这样的说法是正确的吗？

布里斯班适合进行房地产投资吗？

房地产市场与其他的大多数东西一样，这取决于投资者自身。

确实，布里斯班未来几年可能不会是表现最好的房地产市场之一，但布里斯班的一些区域将会有强劲的增长潜力，而且有的地区也很适合进行长期投资，但是有些不景气的市场就应该坚决不踏足。

关于布里斯班地产市场的事实以及数据

布里斯班房产价格一览

到2018年中期，布里斯班房价比上一年增长了1.1％。，话虽如此，不过在很多地区房价增幅超过了两位数，而有些地区的房价跌幅也达到了两位数。

尽管人口增长加快，昆士兰州就业市场相对于前几年显着改善，但资本收益普遍放缓。另外一点就是，布里斯班公寓市场已经出现了罕见的增长季度，这是在近期由于公寓过剩引发下跌以来首次出现季度上涨的情况。

而公寓楼的审批在2016年底达到顶峰，随后就逐渐开始下滑，目前为止虽说还是存在公寓过剩的问题，但对于这个问题以及不是那么紧迫了，剩余的公寓楼也会在未来1-2年内消化完毕。

布里斯班房产市场趋势

根据REIQ，布里斯班LGA年度房屋中价在2018年第一季度上涨至67万澳币，这个价格还是在公寓价格下跌的情况下，而独栋别墅带动了整个市场的活跃。

在悉尼以及墨尔本市场降温以及建筑量开始下降的背景下，布里斯班房产市场也恢复了以往的弹性，这是受到稳定的人口增长推动需求以及良好经济基本面支撑所推动的。所以，在这样的大前提下，不断增加的需求无疑将吸收过剩库存，剩下的唯一问题就是需要多长时间。

目前，昆士兰州已成为内部移民的头号目的地，在最新的ABS人口普查数据中，昆州已经取代接管了维多利亚州，成为目前州际移民数量最多的州，这也意味着住宿的需求量将持续增长。而就过去一年来看，除了一些地区表现不佳，其余68个区都是出于增长的趋势。

此外，根据SQM Research的研究，布里斯班2018年全年的涨幅大致在0 – 3%左右，这是对上一次3% - 7%的增长预测做出的更切合实际的更改，尽管拍卖结果跟其他几大城市比起来并不理想，还有贷款政策的打击，但是研究结果仍旧表明，布里斯班今年还是可以保持0 – 3%的增长率，因为矿业地区的市场经过大幅下跌之后开始逐渐回暖，而且布里斯班近期对基础建设的大规模开发，以及黄金海岸英联邦运动会的举办，都为昆州东南部地区的房地产市场带来一定程度的繁荣。

布里斯班平均租金收益率

布里斯班的租金收益率在澳洲一直都在前几位，根据Corelogic的数据，布里斯班的租赁市场目前还比较健康，2018年第一季度的住房空置率为3.1％，并清空了3200个租赁的房屋，租金收益率达到4%，配合上房屋中价的年增长，过去一年年增长收益率达到5.1%。

布里斯班的平均资本增长

虽然布里斯班的房地产价格比其他2个东海岸首府城市的价格要便宜得多，但Corelogic预测，在布里斯班销售的每10套房屋中，就有2套房屋价格就会超过100万澳币。

BIS Oxford对2021年的3年预测显示，布里斯班将在未来三年内实现房地产市场增长最强劲，增长13％，达到62万澳币的中位数。并且他们预计布里斯班的房地产市场将在许多其他市场萎靡不振的情况下能持续自己的脚步。布里斯班当前的房产中价远低于悉尼和墨尔本，但有更高的租金回报率，可承受性因素可能会推动更多的州际投资进入布里斯班市场。当地的负担能力和生活方式优势导致大量的的州际移民，去年数量增长了17,426人，比前一年增加了50.5％。此外，还有12.7％的海外移民在昆士兰定居，这也是促使房价回暖的一个因素。

布里斯班市场的特点

1. 人口

根据澳大利亚统计局2016年人口普查，大布里斯班的人口为2,270,000人，其中包括Brisbane, Logan, Ipswich, Redcliffe以及MoretonBay等区域。这个数字与另外两个南部东海岸的两个城市，悉尼与墨尔本差太远了。

根据2015年Intergenerational Report the population of Australia的报告，预计到2055年澳大利亚人口将增加近一倍，鉴于其亚热带气候，该地区以其悠闲的生活方式和令人羡慕的天气，昆士兰州在未来40年内也将成为700多万人的家园。

2. 布里斯班的城市规划

首先，布里斯班是一个庞大的城市，郊区距离市中心需要一小时车程。其次，布里斯班沿着莫顿湾泛滥平原延伸，从北部的卡布尔彻（Capoolture）延伸到南部的邦利格（Bleleigh），一直延伸到西部的伊普斯威奇（Ipswich）。并且，布里斯班城市沿着布里斯班河周围蜿蜒而过，地处丘陵，有着名的山峰，包括Mt Coot-tha，Enoggera Hill，MountGravatt，TooheyMountain和HighgateHill等等。这样的布局让布里斯班市中心出现了一个缺陷，市中心本身看似合理，但交通就会出现很大的问题。此外，布里斯班CBD的繁华街道都是取自女性名字的：玛格丽特，安，女王等，街道彼此平行，而男性名字（爱德华，乔治等）等街道也和女性名字一样彼此平行。

布里斯班和孕育了这座城市，这条河是一个自然的分界线，将城市分为两部分，即“河流北部”和“河流南部”。布里斯班郊区的内环被归类为距离中央商务区零到五公里，中间环从五公里到大约12公里，外环从点到大布里斯班地区的边界起到中环线。

尽管布里斯班地处丘陵地带，但城市大部分地区仍然位于低洼的平原上，整个郊区的几条郊区小溪都连接着布里斯班河，所以水边的这些低洼地区增加了洪水的风险。

3. 布里斯班的基础设施

目前布里斯班及周边地区正在大规模构建各种基础设施项目，这些项目正在开始创造大量的就业机会，更重要的是可以让经济再次发展。

其中最大的项目为机场的跑道增加了一条线路，总成本约花费13亿澳币，该项目将于2020年完工，经过8年的建设，将成为澳大利亚最大的航空建设项目。目前为止，这个项目已经提供了数百个建筑工作岗位，到2035年，它预计将产生多达8,000个新工作岗位，并为布里斯班经济带来额外的50亿澳币的经济收入。当此项目竣工以后，布里斯班将成为通往其他亚洲城市的重要枢纽。并且亚洲发展的机遇，重建有许多重要的旅游项目，这些项目价值300亿澳币，分散在昆士兰州的各个沿海城市。

虽然新的基础设施是投资者考虑的重要因素，但并不一定会导致房地产价格上涨，有时可能通过增加交通，噪音或污染对某个地区产生不利影响。所以在投资布里斯班房产时一定要考虑问题的双面性，考虑周全才能给未来的投资增添筹码。

4. 布里斯班的经济状况

目前来看，布里斯班的所有经济关键指标都在朝着正确的方向前进，但昆士兰经济需要采取其他的措施。许多专家最近评论说，如果没有更高的经济增长，布里斯班的房价就无法达到悉尼或墨尔本那种高度。

但是，布里斯班作为昆士兰州的经济引擎，根据2014年第二季度布里斯班市议会经济概况，大布里斯班经济迅速扩大至1350亿澳元，占昆士兰州2012 - 13年经济产出的47.1％。

尽管现在全球局势存在不确定性，但根据布里斯班市议会2012 - 20131年经济发展计划，预计到2031年布里斯班的经济将发展至将超过2170亿澳元。就目前来看，昆士兰州的经济增长一直处于澳洲整体经济增长趋势之上，在过去十年中以平均每年5％的速度增长，比澳大利亚平均水平高了1％。

此外，根据Place Advisory的报告，大布里斯班地区的人口预计将在未来10年内实现稳健增长。澳大利亚统计局预测，在此期间布里斯班的人口平均年增长率为62,410人。在2018年，增长率预计将下降2.3％至2026年的2.1％并保持稳定。

5. 未来人口预测

虽然家庭住户预计将在未来10年得到增幅最大，但澳大利亚统计局预计，到2028年为止，单身家庭的增长率仍是最高，平均每年增长2.4％。

其次是家庭住户，在同一时间段内预计年均增长率为1.8％。大型家庭的增长率最低，平均每年增长1.4％。

6. 布里斯班的文化

鉴于其亚热带气候，布里斯班以其户外生活方式而闻名，尤其是布里斯班河沿岸的住宅和餐厅区域，如Teneriffe，Bulimba，New Farm和West End等众多餐饮场所。据专家介绍，布里斯班不再是一个“大乡村”，实际上它是文化和创意的城市，是各种节日和活动的真正温床。

Fortitude Valley和WestEnd是当地现场音乐演出和DJ的首选目的地，而国际演出则是布里斯班娱乐中心或Suncorp体育场进行。

布里斯班的投资方向

看了这么多，那很多人就会问，布里斯班哪里的房子值得投资呢？

与澳大利亚其他地方一样，布里斯班房地产市场主要受到人口，地理位置，生活，学校，以及他们能负担多少来决定。

因为在这些地方，当地人可以获得更高的可支配收入，并且不用为了日常生活付出额外开销，还可以节省日常交通的时间。而这样的地方在布里斯班通常都在内环或者中环之内，并且随着越来越多的家庭移居于此，这些区也在变得更加高档起来。

总结来说，就是在布里斯班12公里范围内，很多地区的独栋和联排别墅都有很多投资机会。而这个结论则是通过理论：“the best indicator of future performance is past performance.”得出的。

不过在布里斯班这个地方，这种说法也不全对，对与布里斯班人来说，治安也是考量的一个重要因素，所以在投资房产时，要多进行实地考察来得出结论。

虽然布里斯班房地产市场与其他东海岸首都相比都存在一定的差距，但总体来说表现还是可以的，在Aussie的报告中，布里斯班有20个地区的平均房价上涨了7%以上。也就是说，每14年房价就会翻一翻。

这构成了我们在Metropole使用的研究数据的一部分，以帮助我们的客户找到投资级别的房产，或A级房屋供业主占用。

布里斯班资本涨幅最大的20个区

关于学区房

在布里斯班，与最佳的几个教育机构的距离也是判断房价的标准之一。小学和中学亦是如此，这些区的房产销售表现一般都优于市场，并且这种趋势还会一直持续下去。

教育是一个长期考虑因素，无论是计划家庭，有孩子已经入学，或者是想要吸引长期优质租户的投资者，在选择房产时，也要把学区房这个重要因素考虑进去。

给新买家的一些建议

1. 尽量选择布里斯班内环或中环质量较好的房产

研究表明，靠近市中心的那些地区通常在长期的表现都优于其他地区。澳大利亚住房和城市研究所的一篇论文再次证实了这一大趋势，该研究发现无论是在数据上还是在绝对数量上，接近CBD的地区表现都要优于其他地区，因为这些地区的需求很高，接近就业的地方，并且由于这附近学校，医院等基础设施建设也相对完善，更多人就愿意选择这些地方，这是导致了其表现优于距离较远的区。而澳大利亚城市在过去50年中发生的重大变化之一就是推高了内部和中环城区的房价。有趣的是，这不是故意的计划政策造成的，而是由于世界上大多数主要首都城市发生的一系列人口变化造成的。

工业，移民和许多工人的外流为内城的高档化做出了贡献，而最初的房价和租金比其他城区还要便宜。后来，随着家庭规模的缩小，人口不断增加，还有部分原因是后来结婚并生育的子女较少，这意味着这些小型住宅或公寓为在CBD或靠近CBD工作的各类人群提供了理想的住宿环境。

由于工作机会，教育机会和生活方式的多样性，这类人群最初被吸引到这些内城区，但澳洲人一般都会想要有一个后院，养养花种种草，所以他们就退而求其次，选择中环那些价格稍微低廉，却可以有更大土地的地方来居住，这也是布里斯班房产市场发展的趋势，这种趋势今天仍在持续。

2. 目前布里斯班供过于求的市场环境

近年来由于G20峰会的顺利召开，让很多人认识到布里斯班这个富有魅力的新兴城市，也吸引了很多人来此开发建设，楼房建造数量大幅增加。

但随着市场逐渐转向温和，又遇到贷款政策缩紧，中国外汇限制等问题，布里斯班中央商务区的新建和计划公寓的供应和内环的房子开始出现大量供过于求的局面，并且估计明年布里斯班市场将再涌入15,000套公寓，因此公寓市场的资本增长或租金增长前景或许不会像前两年一样快速上涨。目前大约有19,800套公寓正在建设中或在布里斯班市中心区内营销。所以就目前的情况来看，布里斯班的公寓市场短期内是很难实现大量的资本增值了。

3. 海外买家要理智

首先，投资房产一定不要和投资中国房产一样，炒房在澳洲是不明智的，澳洲的房产市场现在是买家的市场，买家们可以有很多选择，首先，买家并不是说要选择便宜的房产，而是以合理的价格寻找合适的房产，价格便宜的房产不一定会为买家带来资本增值；其次，在考虑地理位置的前提下，尽量选择材质较好的房子，这样不管对于折旧，还是翻新来说都会有优势；最后，不要买太大或者太小的房子，很多人可能会喜欢大房子，通常情况下澳洲房屋加上花园的面积是400-600平方米，超过这个面积或是太小的话，住起来不舒适，而且出租也困难。