选择固定之后，100万元的贷款每月可能节省$450. 图：GabrieleCharotte

文：Duncan Hughes

原载：AFR

编译：澳房汇

一个100万元的贷款，如果从市场上平均的标准浮动利率，转为最低的五年期固定利率，贷款人每月可节省$450,或每年$5400。

对于担心利率上升的贷款人来说，现在是一个固定的好时机。尽管提高标准浮动利率的压力日增，但银行仍在削减固定利率。

对于那些有2成首付以及有足够固定收入支付各种家庭开销的贷款人，各家贷款机构争相提供优惠的固定利率。以西太平洋银行为例，贷款额超过15万的本息同还或只付利息固定贷款，客户有可能获得30到50个基点的折扣。

监测金融产品利率和费用的Canstar表示:“ 贷款人往往等得太久才决定转向固定利率。”

小型银行、合作社或互助银行提供的利率十分优惠，值得消费者多打听和了解。

GreaterBank提供的一年期固定利率最优惠，只有3.58%。Easy Street Financial Services提供最优惠的3年期固定利率，为3.69%，而ING的3.98%则是最便宜的5年期固定利率。这些利率以25年本息同还的100万元贷款为基础，要求借贷人有20%的首付。

相比之下，自住业主本息同还的基本浮动利率平均约为4.41%。

Canstar表示，过去18个月以来，受到监管政策的影响，占市场份额70%的四大银行已将只付利息的投资者贷款利率平均调升了54个基点。

其他贷款机构也已经将利率提高了20至27个基点。

为了补贴新借款人较低的利率，银行还提高了现有借款人的利率或费用。

尽管房地产市场放缓，融资成本上升，但银行仍决心通过向购房者提供优惠的利率继续扩大贷款规模，提高利润，并为股东提高股息。

固定利率在规定的期限内不会改变。通常可以固定一到五年，而两年期是最受欢迎的。

固定利率同时适用于投资者和自住房抵押贷款。

对于有限的家庭预算，每月固定的还款额让财务规划变得相对简单。

FosterRamsay Finance的贷款专家表示：“固定贷款给予购房者一定程度的确定性，但潜在的陷阱是，如果个人财务状况发生变化，例如失去收入或开销增加，退出固定贷款的费用可能非常昂贵。”

他建议将贷款分拆成部分固定，部分浮动，以保持还款及支取方面的灵活性。

  -  小心陷阱  -  

固定利率可以确保固定期间不受市场利率上升的影响，在银行开始上调总体利率时，这可能非常有吸引力。

但也有缺点。

例如，如果固定期间市场利率下降，你的还款额不会下降。多数分析师预计，澳大利亚央行的下一步举措将是加息。但由于贸易纠纷而恶化的动荡的全球市场可能会改变形势。

固定贷款的设立费用可能高于其他类型的贷款，通常在1000元左右。

额外还款也可能会受有限制，而任何的额外还款要到固定期结束之后才能提取。许多贷款机构允许固定利率的贷款账户与一个抵销账户相连，但固定期限内抵销账户的余额将不起作用。

如果借贷人中途退出，他们将要支付高额的分手费。

  -  固定前你要考虑的问题  -  

• 将贷款拆分为部分固定，部分浮动，对家庭财务和长期规划而言是否更有利?

• 了解所需的所有费用，包括前期、还款和退出的费用。

• 贷款可以转移吗?如果搬到新的房子里，能把贷款转走吗?这会导致分手费和新的贷款申请费吗?

• 如果你打算利用物业的权益去投资另一处房产，请记住，转换贷款费用不便宜。

• 你打算在固定期限内出售你的财产吗?取消固定贷款可能所费不菲。银行被禁止在客户取消浮动贷款时收费，但是不少贷款机构会在客户提前取消固定贷款时收取分手费。

• 如果你需要利用物业的权益支付房屋修缮、翻修或其他费用，值得知道的是，一些贷款机构不会在固定期内让客户支取物业权益。转移到另一家贷款机构则可能代价高昂。

• 了解贷款机构是否允许在固定期限内进行额外还款。大多数机构会限制这一点，并对额外还款处以惩罚。

• 如果你有可能提取额外还款，请查看小字条款。大多数贷方在固定期限届满前不允许提取额外还款。

• 通过查看在线比较网站确保你取得最好的价格以及合适的费用和条款。

• 检查贷款在固定期限结束时所恢复的利率，是浮动利率，或是更高?

  
  

更多详情可参阅：https://www.afr.com/business/banking-and-finance/lower-fixedrate-mortgages-lure-borrowers-concerned-about-rising-interest-costs-20180712-h12kyt