澳洲的报税季又至
我们来讲一讲
澳洲投资都离不开的一件事：
负扣税
负扣税的抵税方式已经在“有产人士”、“多产人士”、“高收入人士”中得到空前的发展。
新的澳大利亚税务局最新数据显示，2000年-2017年中，在组合资产中使用负扣税的人数增加了一倍以上，从大约63.1万增加到大约130万，达历史新高。
数据显示，使用负扣税的个人数量与不使用的个人数量之间的差距正在扩大。
数据还显示，应纳税收入低于$18,200的投资者数量（这是不征收所得税的门槛）从2000年的286,615人增加到2017年的321,706人。
同一时期拥有六个或更多房产且应纳税收入低于$18,200的房东数量从1246人增长到3008人，并于在2008年触及3981的峰值。
1. 负扣税是什么？
负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing。负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式，相当于对投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实施这一制度的国家。
三个名词：
Negative Gearing 负扣税即是贷款利息比收入高，造成蚀损。
Netural Gearing 即是贷款利息与收入相同。
Positive Gearing 即是贷款利息比收入低，有利可图。
简单来说，把投资房产比做小生意，如果你在小生意中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金的目的。
具体说，除了工资或其他工作的收入外，租客缴纳的租金也是你的“收入”，而维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息、水费、电费、物业管理费、保险费、市政费和非现金支出（如房屋折旧）等都视为“支出”。
在一个财政年度中，如果维持投资物业的支出 超过 投资收益（房租）所带来的负向应纳税收入，这个亏损的额度可以从你总收入的应纳税额度中直接减去，带来税务上的优惠，称为负扣税（Negative Gearing）。
也就是说，你可以用这个负向应纳税收入来冲抵你在其他方面的收益，进而降低纳税金额。
2. 为什么要做“赔钱买卖”？
当你进行负扣税投资时，你的收益有可能成倍增长。澳洲税务局的税务专员表示，有210万纳税人对441亿的租金收入申报了474亿的抵免。
为什么看起来收入这么“低”？因为这部分投资在使用了“负扣税”之后抵消了原本的高额应纳税收入！
许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。
这里区分一个概念：现金流量上的亏损和税务核算上的亏损。
事实上，从现金流量上来看，房主并没有亏钱，甚至还在赚钱。通常在悉尼将一套投资房出租，每月收到的租金减去还贷利息、管理费、市政费和其他杂费后还是有剩余的，所以房东是赚钱的。
但是在税务处理上，房东可扣除的项目就不仅仅是这些现金费用，还有一大块非现金费用：房屋折旧费。把这个计入成本支出，房东在税务上每月总体是“亏损”的，就用这个投资房来负扣税，减少总体应纳税收入总额，那一年就可以帮你省了很多税钱。
也就是现金流上并没有亏钱，还省了一大笔税，还有增值的不动产，三重好处。
3. 谁需要负扣税？
高收入人群利用此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如工资收入（Salary/ Wage）、资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。
对于高净值人群来说，投资房产不仅能享受物业增值的收入，还能获得极大的负扣税收益！所以澳洲的高收入者、思维活路的年轻人、有盈余资金的名下都会有数套不动产用来抵税。
如何使用在房产投资上
负扣税政策在房地产投资上使用得最为频繁。
如果你年薪为$70,000，按政府现有的纳税制度，你到手的实际收入只有$54,833。也你的$15,167都交给税务局了！
如果贷款购买了一套价值60万的投资房。按市场均价计算（$600/周），每年租金收入$31,200，但作为房东，你还需要支付各种花销，这时候负扣税政策就派上用场了。
年租金收入 $31,200
投资房总花费* $49,130
年投资净收益为 -$17,930
如果没有这套投资房，年薪$70,000应缴纳税费* $15,167。
如果利用投资房进行负扣税，年薪$70,000，房产投资“亏损”$17,930，你需要向税务局缴纳的个税，就只需要按照$52,070的年薪来缴税（$70,000-$17,930=$52,070）。实际缴纳税费* $8762。
一年交的税，从$15,167降到$8762，一年约省$6,405税！
注：
*投资房总花费：贷款利息$25,000（贷$500,000，利率5%），折旧费$15,000，物业管理费+市政管理费+水费约$7,000，修理和维护费用$300，物业管理中介费$1,830。
此处货币均用澳币结算，以上数据仅供计算示意参考。
哪些可算做收入
哪些又可列入开支
收入类型：
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化
3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金，例如业主保险
7)用来冲抵房租的押金
支出类型：
1)招租广告费
2)物业管理费
3)地税
4)贷款相关费用
5)银行利息
6)清洁费用
7)市政费
8)水费
9)屋内设施折旧
10)建筑结构折旧
11)修理和维护费用
12)保险费
13)律师相关费用
14)除草费用
15)除虫费用
16)物业管理中介费
17)文具、电话费、邮寄费
18)交通费
注：对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
19)与投资物业有关的其他杂费
负扣税小贴士
负扣税政策的两条运用条件一定要满足：收益人是从银行借贷进行投资的；投资收益低于贷款利息及其他开支
屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。
对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税（withholding tax）的纳税人，如果上个财年有负扣税产生，则可在本财年初提交预提税更改申请（withholdingvariation），以此减少预提税支出
看到这里，相信大家都对负扣税有了最基本最清晰的了解。使用负扣税政策抵税可谓是投资客的高端玩法，如果实际操作中有任何不明白的地方，非常欢迎来咨询！ICITY名城拥有多年行业经验的投资顾问为您的资产升值保驾护航。
