文：Michael Bleby

原载：https://www.afr.com/real-estate/property-to-stay-attractive-despite-labor-negative-gearing-plan-goldman-sachs-20181211-h18z9d

编译：澳房汇

高盛 (Goldman Sachs) 经济学家在一份有关房地产市场的新研究报告中表示，工党提出的负扣税和资本利得税改革，对个人投资的影响将很小，住宅物业仍将具有吸引力。

经济学家们在《恐惧与基本面》(Fear vs. Fundamentals) 中写道，反对党提出的限制新住房投资负扣税优惠的建议，只会在住宅资本增值很少或为负的情况下，降低投资者的回报。

他们的分析显示，尽管将资本利得税减免幅度从50%降至25%的提议将产生较大影响，总体而言，将使投资的平均年回报率下降约四分之一。

预计2019年房价将继续下跌，悉尼、墨尔本和珀斯的房价已经创下自全球金融危机以来的最大跌幅。

Andrew Boak、Bill Zu和William Nixon写道:“从现金流的角度来看，这些改变降低了房地产投资的吸引力，不过，利用负扣税的出租物业，在现金流方面本身已经是一种没有吸引力的投资。”

 “资本利得折扣下降的影响在某种程度上更为重要，但我们注意到，只有当价格正面增长时，这种折扣才有意义。这意味着，从个人角度来看，如果预期房价将上涨，杠杆式房地产投资将保持吸引力; 如果预期房价将持平/下跌，杠杆式房地产投资将没有吸引力——无论工党提出什么改革方案。”

经济学家也质疑工党的资本利得税措施是否能够在国会通过。

这份乐观的分析淡化了“有关经济放缓的几种盛行说法”，认为澳大利亚房地产市场正有序下滑，而其连锁反应对整体经济的影响有限。

该报告发布之际，周二的官方数据显示，在截至9月份的3个月里，悉尼和墨尔本的房价下跌速度加快，将全国季度跌幅拉至1.7%，为7年来的最高水平。

经济学家们表示:“我们的主要预期——和澳央行类似——仍然是价格和建筑活动的整体有序下跌，对消费的影响是可以控制的。”

 “不过，贷款申请的处理速度放缓，可能会在短期内暂时加剧房地产市场的降温，我们认为，澳大利亚移民数量大幅下降是中期前景的一个风险。”

澳大利亚统计局的数据显示，9月季度悉尼房价下跌4.9%，墨尔本房价下跌2.1%，与数据提供机构CoreLogic早些时候报告的年度跌幅一致。

周二的数据还显示，悉尼非独立屋(公寓、联排别墅和半独立式住宅)的下降速度基本稳定。今年9月，悉尼非独立屋数量较去年下降3.3%，与6月的3.4%相若，按季下降1.3%，与6月一样。

墨尔本非独立住宅的情况较糟，季度跌幅从6月份的0.2%跃升至1.1%。

高盛经济学家表示:“尽管我们同意墨尔本和悉尼的投资者预期正在修正，但我们不认为估值一开始就过高(考虑到房贷成本较低)，我们认为大幅回调是不太可能的。”

 “按实际价值计算，过去10年，澳大利亚住宅价格的表现与其他小型开放发达经济体相若。”

除了工党的税收提案，该报告还触及了围绕信贷紧缩、投机“泡沫”和过度建设的一般观点，并指这些因素被夸大了。

他们表示:“在我们看来，尽管许多说法都基本属实，但仔细研究数据后，我们发现，大多数说法都过于负面。”

 “话虽如此，我们承认，房地产市场相对我们相当乐观的2019年预测，显示了明显的下行风险——包括我们对澳央行将在2019年底加息的预期。”

银行监管机构金管局实施的更严格的信贷规定，主要针对的是投资者，他们在悉尼和墨尔本房地产市场最活跃，这并不构成银行无法放贷时通常发生的“信贷紧缩”。

经济学家表示: “新州和维州的投资者获得的融资审批金额继续大幅下降，但其他地区几乎没有变化。”

 “我们认为，这与我们早前的观点大体一致，即2018年贷款审批放缓的主要原因是投资者需求下降——由悉尼和墨尔本资本收益预期正常化推动。”

他们表示，对房贷申请人支出的更严格审查令审批时间延长，并对平均贷款金额产生了“迄今相对温和的影响”，但这种影响可能是暂时的。

他们指较慢的处理期很可能需要几个月的时间才能结束，并在此期间造成一些暂时的扭曲。

 “然而，总的来说，信贷供应紧缩明显恶化的证据对我们来说并没有说服力。”

他们认为，虽然只付利息贷款转为需要更高还款的本金和利息贷款，但不太可能对大部份借款人构成压力。

 “在贷款质量方面，我们注意到，澳大利亚的住房拥有率并没有像美国的“房市繁荣”那样大幅上升。尽管有传闻称房贷压力不断上升，但澳央行的数据显示，拖欠房贷还款的数字仍很低。

他们指住房需求和住房建设面临的最大风险将来自大幅削减移民。

他们表示:“我们认为，基本的供求平衡和建筑活动水平面临的更大实质性风险，将是人口增长显著下降。”

高盛指出，工党提出的负扣税和资本利得税改革只会对个人投资产生很小的影响。

 “我们注意到，总理Scott Morrison最近提议，将澳大利亚每年的永久移民配额削减30,000人(约15%)，并将新移民从悉尼和墨尔本转移到别处。”

 “虽然政策尚未正式实行, 这个提议对人口增长的影响可能会微不足道，因为实际永久性移民已经低于当前的限额, 而措施也没有考虑临时移民大量增加的问题。”

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