澳房：被“泡沫”遮眼，你就看不到“涨停板”,墨尔本房地产快讯微信公众号文章

文 / James Tong

说起澳洲房地产，最引人注目的焦点，是关于“泡沫”的争论。

最近伴随着联邦和州政府调控政策同时出现的，有Citigroup的首席经济学家Willem Buiter，他说澳大利亚正遇上一个“非常壮观的房地产泡沫”，必须马上处理，让它软着陆。

这一周，有“央行中的央行”之称的国际清算银行Bank of International Settlements也向澳洲发出警告：长时间的低利率会鼓励债务累积上升，减少国民消费，阻碍经济的发展。你们的国民借贷率已经太高了，只要利率回升到“正常”值(比如上升2.5%)，国民就会面临严重的债务危机！

较真地看看，清算银行说的是事实，澳洲国民家庭负债与收入的比例已经达到189%，是历史最高水平！这不就是一个大泡沬吗？澳洲房子还能买吗？

但同时，也有专家告诉我们一大串澳洲房市要上涨的理由：

人口论：人口增加，令刚性需求不断增加；

缺口论：供应不够，过去十五年累积了大数额的缺口；

利率论：利息成本长期低位，让持有房产非常容易；

税制论：负扣税制度，鼓励高收入人士都去投资房子；

资源论：市政和就业资源分布不均，造成人口聚集于悉尼、墨尔本，空置率非常低；

货币论：通货膨胀，资产保值最好的方法是放在房地产，而不是放在银行；

当然，还有政治穏定、制度透明、建造成本上涨、澳元汇率低等等...

总的来说，这两派都有很厉害的专家，谁也说服不了谁。作为吃爪群众当然就看得眼花缭乱、很难判断。唯一清楚的是，这些年来，房价一路上升，令“空军”一路损兵折将，跟随者后悔不迭。

这里面难道还有更深层次的原因？

我不想搬复杂的图表、公式和数据，我们来看一些朴素的道理。在朋友圈中，我推荐过一本书《人类简史》，是一个叫尤瓦尔·赫拉利（Yuval Noah Harari）的历史学家写的。他说：把一只猩猩和一个人放在一个荒岛上，在恶劣的自然条件下，谁的生存机会比较大？你很容易答：“猩猩”。个体的人，就身体素质而言，并不强大。

但是，人类之所以是“万物之灵”，是因为有一种其他动物都做不到的本领：通过假设未来的愿景，展开大规模的协作行动，最后统治地球。

蚂蚁、蜜蜂可以大规模协作，但它们目标简单，并不灵活；狼和猩猩可以很灵活地合作狩猎，可是它们的规模并不大，而且只能是“兔子来了，快抓；狮子来了，快跑”之类。

但是，你看马云说：“让天下没有难做的生意”，他可以由十八个人聚成二十万人，建立了阿里巴巴；

盖茨说："A computer on every desk and in every home” 就成就了微软。

布什说：“萨达姆有大规模杀伤性武器”，于是就发动一场伊拉克战争…

从农耕时代，到工业化时代，再到互联网时代，人类说虚拟故事的能力日新月异。时至今日，不会说故事，根本就不配成为上市公司。而当今大数据、人工智能、虚拟经济等概念，令我们能够获取虚拟财富的本领指数上升。

就说一个新锐概念“比特币”吧，2012年要用3000个才买一个比萨薄饼，今天市价是每个$3343.76澳元。如果你中了最新的勒索病毒Petya，你将要付300个比特币才能解锁，这是多少钱？一百万澳元。

这么多人，赚了这么多虚拟财富，要往下变成实质财富是很自然的事情，所选的，自然是看得见、摸得着、经久耐用的“Brick and Mortar” — 房子。

再说银行的借贷，本质上就是连接虚拟财富的一种工具，它关注你的还款能力，其实也是一种虚拟说法，毕竟，将来的钱你还没赚到，而且也可能会有意外，令你赚不到。但银行先帮你把房子占有了。

而银行调控借贷，就是选择特定的群体、控制他们有多大的能力去把虚拟财富“套现”。这一趟，就是海外投资者被“取关”了。

所以，即使你不去关注房子的居住功能、不去关注人口增加的刚需，房价的增长，是不可逆转的趋势。这就是我认为，应该用“涨停板”来解释澳洲目前房市现象的原因。

“涨停板”，是从股市中借来的概念。原来指的是监管机构限定了股票价格每天可以上涨的幅度（如10%），超过这个幅度，该股票当天的交易就暂停。反过来，下跌超过一个幅度也会“跌停板”。这样的机制可以给交易双方一段冷静期，抑制头脑发热之下过度投机的现象，防止价格暴涨暴跌。