根据澳大利亚的外国投资制度，海外人士在澳购买房产之前一般都需要办理投资审批。所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内（通常为持有超过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等）。

(1) 新建住宅（包括新房和楼花）与空地；

海外人士在申请和购买新的住宅和空置住宅用地开发前必须经过外资审批。申请购买新的住房，通常无条件批准。如申请购买空置土地，建设需在四年内完成。如土地上已建立住宅，一般不会被视为闲置土地。新的住房建好后，可被出租，出售，或由外国投资者自己使用。

(2) 二手房产

海外人士一般被禁止购买澳大利亚已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一栋二手房作为个人居住用途（并且仅能够作为自己居住用途），但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。

外资控股公司也通常被禁止购买二手房，但是外国公司有大量的澳大利亚业务可为澳大利亚的员工提供及购买已建住房。

如果海外人士意图购买二手房屋并且进行推到重建的，通常会被要求推倒后所建房屋的数量要大于之前房屋的数量。（即推倒一栋必须要建两栋以上）

在这里需要明确的是，所谓海外人士购房申请，除部分特定情形下，其申请是单独针对一栋特定房产的，即每购买一栋房产前，就要重新申请一次。

新政策下，原有的豁免申请条件依然存在，并且持有澳洲永居签证的配偶作为共同共有人购买房屋现在也可以免于申请：

1) 澳大利亚公民在购买住宅房地产不需要审批，无论他们是否居住在澳大利亚；

2) 新西兰公民，澳大利亚永久居留签证的持有人也免除审批要求；

3) 澳大利亚公民，新西兰公民，澳大利亚永久签证持有者的配偶在作为共同共有人(joint tenants)购买住宅房地产的时候，不需要进行审批。

申请时间是多长? 在新政策下，海外人士购房的申请时间与原政策没有太大变化，一般购买住宅或空地，都是必须在签订无条件合同前申请。

这里所谓签订无条件合同即为Unconditional合同，简而言之，这类合同一旦签订，其中不带有任何条件性条款（如Subject to Finance的贷款条款，subject to building inspection的房屋结构调查条款及Subject to FIRB的海外人士购房申请条款）。

这样看来，以前先签合同后申请FIRB的做法在新政策下一样是可以实现的，但是合同中必须要加入条件性条款，并且保证在FIRB审批批准前该条件还有效。

审批周期多长?

在新政策下，审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。

这样算来，整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。

申请费用及申请种类

新政策下，海外人士在申请购房批准时必须支付申请费用，该费用同时适用于新房、空地及二手房。

对于没有申请FIRB审批的个人买家，除了依照房产市场价一定比例给予民事处罚外，刑事处罚则最高可达＄127,500的罚款，并最高处以3年的监禁。除此之外，其他协助购买者违反FIRB规定的第三方也可能会受到相应的处罚。

由此可见，选择诚实可靠，资深专业的地产公司进行投资咨询显得尤为重要。

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