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第 641 篇原创文章
作者简介
从留学生到专业房地产投资者和开发商，Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工，也曾经满足于一份安稳而普通的工作，但最终，他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间，就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合，市值近四百万澳元，净值一百多万澳元。他的学习与成长故事，将向澳房大全的读者朋友们，娓娓道来。
在上一篇专栏文章里，我提到通过澳洲房地产创造财富的第一步，是你要从心底处作出创富的决定，想清楚为什么要创富，在什么时间内达到什么目标。
如果你在心理上准备好了，那么当你做一些有利于创富却与周围的亲朋好友的期望有所违背的事情，你就不会因为他们对你的看法而动摇。
你仍会坚持做你认为正确的、对你最好的事情——例如我今天所推荐的这个策略。
如果你是首次置业者，或者是现金不多的投资者，并且想在更短的时间内完成别人很长时间才能完成的资产增值的过程，那么我推荐你：
（涨幅取决于你的购入价格和周边其他外观更佳的公寓的交易情况）
接下来，就跟着我一步一步来操作吧：
1. 选房
如果你怀着超出市场平均涨幅的目标选择投资房产时，标准必然有所不同：
价格低于所在区域同类公寓的中位价15％以上
公共区域日久失修
外墙没有批挡为佳
整栋楼少于30套公寓，越少越好
楼龄20年以上，越老越好
所在区域二手公寓交易频繁
如果你刚好找到了这种公寓，不要犹豫马上打电话给销售中介，你要重点问的不是价格，而是：
这栋公寓楼的资本建设基金（Capital Works Fund）有多少？
资本建设基金是什么？它是这么多年来，每套公寓的业主每个季度所贡献出来的一笔钱，逐年积存起来用于将来改善该公寓楼的公共区域。
一般的中介都不知道这个基金的余额，但你可以这样问他们——
你：
“请问这栋公寓楼的资本建设基金是多少？（How much does this building’s Capital Works Fund have?）”
中介：
“对不起，我不知道，但你可以购买一份物业管理报告，里面有详尽的财务数据。（Sorry, I don’t know, but you can order a strata report which has detailed financial data.）”
你：
“麻烦你问一下卖家，他们是知道的。如果他们也不知道，他们问问物业管理公司就知道了。（Can you please just ask the vendor? They should know it. If they don’t know it, they can simply ask their strata manager for the information.）”
中介：
“那好吧，我尝试帮你问问。（OK, I’ll try.）”
通常这种状况的房子，感兴趣的买家不会太多，所以中介一般都会满足你的咨询。
当你问到资本建设基金余额后，排列出来：
★优先考虑购买该基金余额大的公寓★
然后你需要再进一步要求中介问卖家，下一次业主年度全体会议（Annual General Meeting）什么时候开：
★优先考虑会议在未来2到4个月内开的公寓 ★
2. 购房
选好房，谈好价格后，接下来，必须要做尽职调查，这可能会需要一些花费，但既然是投资，这些前期投入是值得的。
最主要的收费调查报告有两种：
物业报告（strata report），确保中介所说的数据的真实性。
房屋与害虫检查报告，确保整栋楼没有严重的问题和弱点。
当你完成了调查，没有发现什么重大缺陷，那么就可以在购买合同上签字了，恭喜！
3. 找报价
到了这一步，你已经成为了业主，你要做的是列出该栋楼全部公共区域可以改善的地方，做出详尽的改善计划：
内外油漆
垃圾清理
园林美化
高压清洗
外墙批挡
更换楼梯的旧地毯，或改为地砖
更换旧围栏、灯具、指示牌、公告栏、信箱
除了公寓外面的区域，你还可以要求改善公寓内部的天花、窗户、前门、阳台和阳台门，因为这些一般也属于整栋楼的公共财产（common property）。
例如，老式的蛭石天花（vermiculite ceiling）凹凸不平很难看，可以通过批挡把它抹平再油漆。
打电话给相应的工程承包商，要求他们提供报价，每项工程要有至少三份书面报价，以确保你可以得到最低的价格。
4. 参加年度业主会议
当你做好了周全的准备，接下来，就该粉墨登场了！
作为新业主，你开始联系物业管理中介，要求他们把你拿到的报价加到会议议程上。
同时，联系其他业主，把你改善公共区域的计划和已经做的事情告诉他们，尽可能在年度全体会议前就得到他们的支持。
到了会议当天，你盛装出席会议，宣读你的计划，鼓励在场业主支持你；并且，你要求参选业主委员会，成为委员会一员，获得大家的授权以管理和跟进所有工程。
5. 改善公共区域
如果你的方案和报价被业主们接受并在会议上通过后，恭喜你已经十分接近目标的！
接下来你就与相应的承包商沟通，把他们的资料注册到物业管理公司的系统去，审核他们的保险和资质，然后发出工作指示（work order），监督工程进度，当工程完工并且验收满意后，再让物业管理公司付款。
6. 加贷、转贷或出售
现在，你的公寓楼焕然一新。不要犹豫，马上联系你的贷款经纪人，做一次新的估价。
建议让三家银行做估价（其中包括你购买公寓时所使用的那家银行），取最高的估价，做加贷（top up）或者转贷（refinance），目标是把你先前花出去的首付现金收回来。
如果你在此投资项目以外的收入有限，贷款经纪人无法为你解锁房产增值的部分，那么你只能选择出售，收回成本和利润，然后做下一个公寓投资项目。
★重复这个策略的6个步骤 ★
如果你购房后搬进去住，再改善公共区域让房产价值暴涨，那么你卖房所得的利润则不需要交资本利得税（capital gain tax）。
看到这里，你也许感觉到，这样做下来，要花很多精力和时间。光寻找符合这样条件的公寓这个第一步，就已经难倒很多人。
但是，如果你不想当一位普通投资者，你想达到更高的投资回报率，你得豁出去，做些一般人不做的事情。
如果你在房地产创富实战方面有什么疑问，请在文章下面留言，或者联系澳房大全客服，我会尽可能在未来的文章里解答。
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