德勤经济研究(Deloitte Access Economics)最新发布的报告显示，悉尼和墨尔本的房价下跌“在好转之前会变得更糟”。图: Greg Briggs

文：Su-Lin Tan

原载：AFR

编译：澳房汇

德勤经济研究发布的最新商业前景显示，悉尼和墨尔本的房价“将在好转之前变得更糟”。

信贷费用越来越高和准则收紧对房市构成损害，这将导致“小型信贷紧缩”，给房价带来进一步的压力。

除此之外，还有一股“对畏惧的恐惧”的势头，以及利率最终将上升的预期，即便澳大利亚央行在银行放贷收紧和英国皇家银行委员会调查的结果下没有任何行动。

然而，报告补充称，利率上升的缓慢速度、低失业率以及最重要的因素——人口增长，将在这段时间内对市场的硬着陆提供缓冲作用。

报告称:“贷款下降，我们正在经历自全球金融危机以来最长的干旱期，投资者贷款降至6年来的最低水平。这意味着悉尼和墨尔本的房价下跌，在情况好转之前会变得更糟。

“尽管市场上有很多负面信号，但我们仍预期一个相当温和的调整周期。”

报告指这是因为未来两年中国经济不会衰退，澳大利亚失业率也不会上升，而全球和本地利率不会快速上升。

 - 商业建造增加 - 

“目前的下行趋势将在2019年见底，但由于人口持续增长，与过去几个周期的下跌相比，底部的水平相对稳固。”

但是，在衰退停止之前，住房建造和翻新的增长率在未来两年将继续放缓，但会被写字楼和酒店商业建造的增加抵消一部分。

澳大利亚旅游业的强劲增长，尤其是海外游客的上升，推动了对酒店住宿的投资增加，比如位于Barangaroo耗资22亿元的皇冠悉尼酒店度假村。

不过，尽管新商业建筑大多位于新州，但新州仍将承受住房市场低迷的冲击，因为在首府城市中，悉尼的房价涨幅最大。

报告称，昂贵的房屋将难以出售，但“低价房屋受到的损害较小”，因为受惠于首置买家优惠。

 - 昆士兰将迎来更好的时期 - 

与悉尼一样，墨尔本的房地产市场也将走弱，但不会像悉尼那样严重。

随着越来越多的人从悉尼迁往阳光之州，昆州住房供应过剩的诅咒已成过去。报告称:“所有这些都表明，昆士兰的住房建造将迎来更好的时期。”

 “住房建造审批和房屋动工似乎已见底。尽管住房建造的总体步伐在未来一年仍有可能会较慢，但当强劲的人口增长吸纳了当前的过剩供应之后，就可能开始出现增长。”

该报告警告称，珀斯仍处于低迷状态，而堪培拉还有增加供应的空间。

全国而言，人口和住房的进一步增长需要得到更好的基础设施的支持，否则人口增长必然会被削减。报告指澳大利亚的移民人数将可能会严重削减，很多对国内市场增长的预测将会无法实现。

对于目前走缓但稳定的住房市场，人口增长是其基石。

更多详情可参阅：https://www.afr.com/real-estate/minicredit-crunch-may-accelerate-property-price-falls-deloitte-20180720-h12y0p