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一个市场里到底存在不存在房产泡沫，其实不是一个绝对现象，更贴切的应该是一种相对数据所表现出来的。也就是说，房价突破史上最高位，甚至是高到让一部分人选择不入市投资，并不能说明这个市场已经存在泡沫了。
就像之前所说的相对数据体现，经济学家也引用了多种相对数据的方法，比如房价是平均收入的倍数，又或者是还贷占总收入的比例。这些测量在某种程度上更客观的体现了市场是否存在泡沫，但是这无法考虑到非量化因素，所以一定程度的偏差是无法避免的。有时候，空置率也未必能直观表达。
那如果我们把这个话题带到澳大利亚的房地产市场来说，亦或者只看悉尼，墨尔本和布里斯班等大城市的现象，那广大投资者应该何去何从？到底是否持续投资还是急流勇退呢？
泡沫的破裂有何预兆？
一个泡沫破裂会有很多客观和主观因素，这里我们就只谈一些比较容易被察觉的现象。
利率的上涨会直接导致债务成本的上涨，直白点说就是每个月还款额直线上升，直接增加还款压力，严重影响现金流，后果就是在无力承担还款的时候被迫低价出售房产，成为推到一片房价的多米诺连锁效应。
失业率上升意味着越多的人没有工作或者稳定的收入。假设一个人被裁员，就等于失去了正常工作收入，失去了还款能力。这时候，在资金或储蓄干涸之后只能低价出售房产了，也就是直接导致房价下挫。
人口增长的放缓，或者说移民人口的下降，意味着需求的下降，在最基本的经济学供需理论的前提下，一个需求不够的产品是不会涨价的。也就是说买房子的人少了，房价自然上不去了。
如上所述，需求的放缓，如果加上供应的增加，例如所建的房子越来越多，这时候房价自然雪上加霜。在供大于求的市场条件下，房价势必下挫。
那好，问题来了 澳洲房产泡沫了吗？
以上所述的各类因素，都是捅破泡沫的最佳条件。那我们尝试把上述的因素对比一下澳大利亚的经济。
首先，我们看看利率，新低，从来没这么低过，短期内也没条件快速上涨。ST GEORGE 银行预测2016年年底才有第一次涨息。
再看看澳大利亚失业率，澳洲统计局最新数据显示微降0.1%到6.0%，没有大幅上升的迹象。参考abs.gov.au人口增长的话，澳大利亚是移民国家，也是已发展国家OECD里人口增长最快的国家。
最后看供需结构，各种数据表明健康，先不说会不会供应短缺（尤其是墨尔本），很明显并没有供大于求。
墨尔本会超过悉尼成为人口最多的城市，这个地球人都知道。
总结
至此，我们知道，不论我们是不是身处于泡沫之中，至少我们知道捅破泡沫的条件并不成熟。 各位大哥大姐，大爷大妈，你们放心大胆的买吧。
以下均为技术流，不懂得，请自觉懂了，懂得，请讲解给你身边不懂得。
我们再以贷款为基础的数据，给大家一剂强心针。我们在贷款上最看重的一个数据就是LVR既贷款比例，比例越高风险越大，越低风险自然越小。
LVR是怎么计算的？就是负债除以房价。通常80%属于安全线的临界点。比如一百万的房子贷款就是80万。那我们看看全澳洲统合的数字：
澳洲总房产价值 5 万9千亿
澳洲总房产贷款 1万9千亿
等于比例32.2%，离80%的安全临界点还有很遥远的距离，离泡沫的破裂亦很遥远。
那些等着泡沫，房价大跌的人们，是不是瞬间就不好了，哇哈哈哈！！！
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