图：Ray White
文：James Tong
如图，这小房子长得帅吗？猜猜值多少钱？
上周我的文章《澳洲房价连跳几个10万+，谁赚翻，谁担责?》刊出后，不少朋友跟我要储备银行的研究报告，看来想当开发商的人真有不少。
所以，本周我想再告诉大家：现在是开发商买地的好时候，要说的例子就是这房子。
大约两周前，AFR上有篇文章“Poly beats Level 33 at auction to extend lead over Kogarah land ownership – 宝利在拍卖中击败33层，以扩大Kogarah的土地拥有权”。
这题目有点怪，但读来很刺激。哗，开发商抢地大战。
Kogarah离市中心大约18公里，是悉尼南面的一个镇，人口15,124，虽然离机场很近，有火车站，也有大医院，这儿的房价一直不算很热。
有一条街叫 Stanley Street，街的中间有一座老旧的小平房(本文主角)，占地204平方米，在6x33米的长条地块上，2房1浴，没有车位。房子如出租，可能每周$500元左右。以目前的标准来说， 在悉尼它是够不上中间档次的，也就是说，一般情况下，能卖到独立屋的中间价位100万就不错了。
这样一个小房子，最后却卖出了151万的高价，每平方米要$7400。一般人理解的表面理由是：它处于可盖高密度住宅的地段，容积率达4:1，引得两个开发商来争抢。
这座小平房的门牌是12号，一边的2-10号，属于一个澳洲本地的开发商，就是英文标题所说的Level 33，他们这两年分多次买下，巳经做了DA，准备建87套公寓。
“33层”成立于1999年，他们在North Parramatta，Wollongong，Blakehurst，Lewisham，Dulwich Hill等地区做过不少中价位的项目。
在Kogarah，离这个小房子不远，他们有一个2亿的项目叫“Kogarah Central”，12层321套公寓。实力还是不小的。
房子的另一边，14-24号，属于中资开发商Poly—保利澳洲。2017年的10月，保利以2千2百47万元买了下来，占地2250平方米，买的时候就有打算要建成100套公寓，每套的楼面地价是23万。
保利在中国的实力大家都知道的，这几年他们在墨尔本、悉尼发展也很快，在悉尼CBD，Epping，Lindfield，St Leonards，Penrith都有项目。
两头都是开发商，中间一块买到了都能为原来的项目增加832平方米的容积，那是可做10套公寓了，争起来是符合逻辑的。所以媒体才会有这样的标题。
但是，从结果来看，这个拍卖争抢的过程并没有白热化，甚至可说是“友谊第一，比赛第二”。
中澳大战其实并没有发生，为什么呢？
如果我们回看记录，“33层”在2016年开始买入2号地时，花了300万，土地面积是405平方米，每平方米已经达$7407，与现在的一样；买4号地时，199平方米买了153万，每平方米$7688；到6号地，205平方米买了166万，每平方米$8097；8号地是2017年买的，每平方米是$9383；10号地则没有公开资料，但节节上升是预料之中的。
而保利买14-24号时，已经是每平方米$9988元。
再看看附近1公里过去一年的成交价，面积接近的 4 Palmerston St，222平方米，2017年7月卖了230万；18 Victoria St，也是两房一卫，234平方米也卖了230万。
可是现在买12号地，每平米叫价到了$7400，“33层”就不争了。是什么原因？
一方面，可能是因为他们2-10号的开发已经提交了DA，如果要把12号并入，设计就要重新做。但更重要的是，不少开发商现在买地已经没有之前那么“勇”。他们或许还要为别的存货想办法，不想多折腾 。
而除了他们两家，别人买了夹在中间也没有意义。
还有一个原因，这个小房子的业主，是新州的房屋处Housing Department，他们同意这个拍卖市场价，并没有定一个很高的“保留价”把房价托高。
所以，保利可以“很合理”的价钱把他们的土地储备再扩大。
懂得抓紧时机买地的，并不只是中资开发商，澳洲开发商也一样。
比如Meriton。我记得威尔逊博士说过，每次大家喊房市不好的时候，万利通的老板Harry Triguboff都在大手笔买地。这次也不例外。上一周，他又在Zetland花了8千万买入一块地，可以盖300套公寓。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
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