前言

澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样。但和在其他国家一样，在澳大利亚搞房产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划，市场，销售，建造的风险。当然，回报和风险并存。

总体来说，土地开发是个高风险，高利润的行业。在澳洲，准入门槛其实也不高，手头有几十万能做，有几百上千万也能做，无非就是项目大小不同，复杂程度不同，风险和收益不同。但是从开发流程上来讲，大同小异。

而开发商嘛，也一样可以来自于各行各业。相比较而言，有房产相关背景的开发商还是占优势的，比如干工程的、设计的、规划的、建筑的、会计的、销售的等等。当然了，作为一个合格的开发商，对于整个流程都要有一定的了解，但是用不着每一项都了解得很深入。

选址

很多开发商整天觉得找不到好项目，其实就是被卡在这第一步上了。这步说简单也简单，无非就是找个大块的，交通方便，有发展潜力的地。而细节上。。。大致来讲，开发商需要考虑以下几点：要开发什么项目，比如具体想做几栋房子？几层楼？联排别墅？又或者是商业的或者工业的开发？然后再看看这块地面积够不够，地理位置等问题。看看这块地的土地使用分区（zoning），如果在低密度区买了一块地要做三五层楼的单元房，一般来讲会杯具收场。当然了，只是一般来讲。高风险又伴随着高回报。很多有规划专业背景的开发商专门找这种地，尝试通过 Council 申请改变土地使用（rezoning），然后进行高密度开发。而改变土地使用是个很复杂的过程，州和州也不一样。另外还需要特别注意的是土地使用分区（zoning），主要分为商用地 (Commercial)、住宅用地 (Residential)、工业用地 (Industrial)、农业用地 (Agricultural)。住宅区还会对高中低密度来区分。此外就是基础设施的问题了。这个问题和要做什么样的土地开发密切相关，和政府未来规划也密切相关，也是最难研究透彻的。可是最基本的，需要做什么样的土地开发这个问题还是要先弄明白的。比如要做的项目到底是‘greenfield development’（在没有基础设施的地上进行开发，比如悉尼西北，西南的开发区），还是‘brownfield development’（在旧工业区进行住宅或商业区的开发，比如悉尼的 Green Square，Wentworth Point），或者是‘infill development’（在现有基础设施上增加密度的开发），等等。

买地

澳洲土地私有，产权永久（999年），极少数是99年，土地被个人、政府、企业、其他组织（学校/慈善机构/协会等）占有，因此在开发房产前拿地就能从这些人手中买。

除了城市里极个别用地（公园/体育馆/政府办公楼等）及广大无人开垦的荒蛮之地被政府占有外，绝大多数地都属于私人所有，所以私人土地是房产开发用地的主要来源。

地产商在与某块土地/某处旧宅的所有者谈妥价格后，同样需要走各类审批手续。当然，个人也可以买块土地或某处旧宅，自己设计好再找建筑商建造——而国内个人建房只会发生在集体所有的宅基地上，一般都在小县城及农村。跟国内房产开发主体全为地产商不同的是，澳洲的房产开发主体可以是地产商，也可以是个人，为了便于理解，我们就把开发主体定为地产商。

拿到土地后，地产商会依据政府的城市规划找设计院进行建造设计——包括外形、高度、占地及大致内部结构等。之后会在项目所在地竖起一个告示牌时长一个月，等待附近居民的意见反馈。没问题后，再做内部结构的设计——客厅、卧室、餐厅、厕所、承重墙等。等这个设计被审核通过后（即拿到buildingpermit），就可以申请建造房屋了。不过在真正开始建造房屋之前，开发商还需要谨慎考虑好土地细节，比如以下几点：

1.  除了土地分区（zoning）以外，我们还需要查看规划控制分层（各种Overlay），以及州一级甚至联邦一级会不会对这块地有一些限制。打个比方，如果这块地一切看着都很好，可惜是 critical habitat 或者 wetland（重要的栖息地或者湿地），那开发起来就会比较困难，甚至会被要求有‘offset’。如果真出现了这种情况，大规模开发因为有钱挣，还可以继续，可是小规模的开发基本上就夭折了。

2.  调查这块地开发上的限制条款。地方政府一般有关于土地用途、建筑物密度、高度、面积、容积率、停车位等一系列的限制条款。把这些问题，还有一些其它因素考虑在内以后，项目的规模就基本上可以估计出来了。

3.  开发商可以找个规划师来组织相关专业人员做一个‘planning appraisal’(规划评估)，来给个总体的投资估算。然后开发商可以通过这个投资估算来计算出该项目的利润，然后通过这个计算结果来确定是不是应该做这个项目。

4.  建议在这一步应该先和 Council（或者州政府）开始第一步的沟通，看看官方对这个项目的态度，也算是控制风险的一部分吧！而且如果沟通的不错，官方已经知道有这么个项目了，下一步政府审批的风险就相对小了，而且审批速度会变快，是利大于弊的。

政府批文

拿到地了，当然要起楼盖房子。作为开发商，其生意就是要盖房子，通过在空地上起楼的过程创造出价值，而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后，那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块，经DA批准后，就有了非常具体的计算成本和盈利的基数，那就是DA批准建多少套住宅。

如果前两步做到位了，这一步相对就简单了。但是，简单不代表没有风险和变数。相反，这一步同样有很大的风险和变数。一般来说，开发商贷款进行开发，每拖一天那都是多花好多银子去付贷款利息啊。可惜 Council 很多时候并不理解这一点。。。很简单的项目有的时候能拖两三个月，大的项目就更没谱了。所以，找个靠谱的规划师帮助提前准备好所有材料并在有问题时及时快速的和 Council 沟通并跟进解决是对把控审批时间有很大帮助的。

除了审批时间需要合理把控以外，政府批文里给出的要求（Conditions）很多时候也会给开发商造成很大的经济负担。Council 为了减少自己的经济负担，经常希望开发商干的活越多越好，比如让你修个路啊，延长或者升级个基础设施啊什么的，有些很必要，可是有些就很可笑了。开发商最好能和政府规划达成一致，在此阶段开发商有时候需要与 Council 进行大量沟通，讨论给出的要求（Conditions）的必要性，或者说把一些不得不干的事情往后拖拖之类的，最大限度的为客户争取利益最大化！政府批文里的这些 Conditions 具体该不该放，该怎么放，可是个大学问。而且牵扯也非常多，影响也很大。因为一条 Condition 影响了一个项目的生死存亡的这种事情也不少见。但是，同样的Condition，不同经验的规划师有可能分析结果也各有差异；这就好比同样一道菜，初级厨师和特级厨师做得肯定不能一毛一样的。。。

项目集资

对于开发商来讲，这是很重要的一步。因为市场有起有伏，而开发商要保证项目在市场有需求的时候推出来，而如果因为资金没到位而耽误了两年，市场需求下来了，虽然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之东流了。。。

这样的案例很常见，由于客户没钱，一拖再拖，六年，八年，甚至到了十年，Council 就不乐意了，说你是不是玩我呢？要开工赶紧开工，要不然重新递申请。。。

从规划的角度来说，规划师就是要帮助开发商确保项目在政府批文的有效期限内完成，如果在项目进行中有什么政策上的变化会对项目造成影响，也需要及早通知开发商。

建造

这一步是由工程和建筑为主导。具体看是什么类型的项目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的时候因为某些特殊情况需要对项目进行某些改变的话，则需要通知政府部门，很多时候需要修改政府批文，如果改动过大的话，甚至需要重新申请政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新来过。

地产商从拿到审批开始建造房屋的那一刻起，就可以卖房了——也就是所说的卖楼花。但这跟国内开发商的无证售房或期房销售有很大区别：客户缴纳房屋总价的10%作为定金，并签订合同，只是这钱是并没有进入开发商的账户，而是进入了政府指定的监管账户中——在没有交房前，开发商是无权使用这笔钱的。

开发商要用自有资金/银行贷款支付给建筑商，直至房屋达到交付标准。而国内开发商只是在五证齐全前需要自有/自筹资金，一旦期房销售后即可获得房屋全部价款——也就是现实中的房奴眼看房屋还在建造却已开始月月还按揭款了。

为了保障房屋供给及国内购房人的利益，澳洲政府规定外国人只能购买新房而不能买二手房，所以中国人在澳洲只能买楼花。因持有楼花并不是真正的拥有了房子——只有在交房并付完房款后才算是把房买到手，所以楼花是可以转让的，包括转给外国人。

这也是最近澳洲政府为打压房价而收缩银行房贷而产生的新问题——许多买了楼花的中国人因无法获得银行贷款而自己又无能力全款购房，不得不在交房前把楼花转让出去，一旦交房日他们无法支付房款，之前的10%定金是无法退还的——除非你能找到退还的理由！

澳洲房子的交房标准不仅是硬精装修，甚至还含床、家具、家电等软装修——双面打印、A4纸大小、厚度近250px的购房合同已把相关条款详细到超乎中国人的想象。

因西方社会对劳动者权益的保护，再加上他们把工作和生活分开的态度，所以哪怕就一两栋高层的建筑，建造时间竟然长达至少3年以上！一天只建造8小时，周末还要双休，各种假期当然要休息！国内的白天黑夜倒班干、大干100天、争分夺秒赶工程等对澳洲人来说像天方夜谭！

交房

顺利交割是开发商获得预期利润的最重要的一步。如果无法交割或者无法按时交割，都有可能导致销售合同解除而影响到开发商的利润。所以开发商或者销售商应该花精力在帮助买家按时交割上。比如提前通知买家申请贷款或准备交割资料等。

交房后负责管理的物业公司跟开发商是没有任何关系的非关联企业（这跟国内物业公司是开发商的关联企业不一样），关于物业公司的选择，开发商会推荐，当然业主委员会也会筛选，最终还是以业委会的意见为准，相比中国人的“事不关己高高挂起”来说，澳洲人都爱管闲事，业委会的代表也非常尽职敬业。

下面给大家一张总结一张房地产开发大体流程表以及注意事项，感兴趣的朋友可以收藏一下：

精益地产 整理发布

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