负扣税是什么？
澳洲是少数施行负扣税（Negative gearing tax return）的国家。那么什么是负扣税呢？这是对于投资住房的鼓励，顾名思义，”负扣“非但不扣税，反而会给予一定的税务补偿。当然，前提是，这项投资看起来是亏损的。
看起来亏了？
为什么会是看起来亏了呢？这要从咱们的会计学说起，有一个原则叫 accrual accounting，中文叫“权责发生制”， 简单来说是指收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支出来确认收入费用。是不是还有点迷？那么我们来举个例子。
负扣税怎么执行？
在进行计算前，我们的投资房需要满足以下两个大前提：
1. 投资者是从银行贷款进行投资的
2. 投资的会收益低于贷款利率及其它相关支出
重点来了：假设你贷款50万购买了一套投资房，你的年收入是7万
借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；物业租金为每周$600；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年；council rate$1,000; 水费$500;
收入：600*54=32,400
支出：500,000*5%+4,000+1,000+500+15,000=45,500
亏损：45,500-32,400=13,100
你的年收入是7万，那么原本你每年需要缴的税费为 $14,296=（70000-37001）*32.5%+(37000-18201）*19%
可是，如今你”亏损“了耶，那么要怎么办呢？你需要纳税的额度便从70,000下降到了70,000-13,100=56,900 所以呢，今年实际的应缴税款就变成了 $10,039=（56900-37001)*32.5%+(37000-18201)*19%
因为这套投资房你可以拿回$4,257多缴的税款。
接下来呢~你可以向ATO（Australian Taxation Office 澳大利亚税务局）交个申请上去，不算房价的上涨，今年又因为房子多拿回来 $4,257。
负扣税群体
在澳洲，由于收入越高者税率越高，因此，对于高收入群体，房产投资可以减少税金损失。举例来说，年收入200,000的群体在上述房产中的退税额约为$7,000左右。也因此医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。
图片来源：网络
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