花旗发布的一项新指数显示，澳洲当前的房地产泡沫为16年来最高：

泡沫问题。无论我们是否将澳洲当前的房地产市场定义为泡沫，澳洲经济正在经历一系列发展，可能使得澳洲经济陷入繁荣到崩溃再繁荣的周期中。近年来的经济发展包括：

大宗商品价格创记录的上涨以及之后的价格回调；

矿业投资的繁荣和当前的暴跌；

创纪录低位的债券收益率；

房屋建造，特别是公寓建造的繁荣，主要是受到低利率的刺激。

房地产泡沫指标不仅处在历史最高水平，利率也处在历史最低水平。在当前的房地产周期中，传统的货币政策应该收紧。房地产泡沫破裂是一个非常明显的风险，特别是房价上涨时间越长，风险将会越大。

图：1997年至2015年，澳洲泡沫指数走势图。澳洲当前泡沫指数的构成。

澳洲房地产泡沫的规模已经是旧新闻。澳洲房地产估值当前处在极值状态。

图：澳洲主要城市和全国房价对租房率比率。

图：澳洲主要城市和全国房价房价中间倍数。

澳洲的家庭债务比率为全球最高。

图：1988年至2013年，澳洲家庭债务与收入比走势图。

以及大量的海外借贷。

图：1988年至2016年，澳洲境外债走势图。

人们所不了解的是如此这样一个巨大的泡沫是如何扭曲澳洲政治化经济的，澳洲的房地产泡沫持续了20年。

2003年，房地产泡沫因为澳洲央行加息要破裂，但是泡沫破裂的噩梦被财政刺激和来自中国的大宗商品盛宴所拯救。在需求端，财政刺激给予了澳洲首次购房者大量的现金补助，中国大宗商品的巨大需求带动了相关行业的繁荣。自此，澳洲学习教训并进行经济改革的愿景至此破灭。

2008年，澳洲离岸债务飞涨，澳洲主要银行因为巨额的外债变得资不抵债，房地产泡沫再一次到了破裂的边缘。政府再次出手，宣布将对所有的离岸融资进行担保，并直接购买抵押债券，推出了全球最大规模的财政刺激政策。澳洲政府将首次购房者补贴翻番，以及推出了允许外国投资投资等其他措施。这一切都违反了澳洲现有的财政结构和治理结构。全球没有任何一个其他国家的房地产市场受到政府如此全面无限制的支持。

2011年，因为中国大宗商品需求的下跌以及美联储的加息，房地产泡沫再次面临破裂的风险。因为澳洲政府高估了中国大宗商品盛宴持续的时间。但是这一次，房地产市场受到了救助，澳洲央行将利率下调至历史最低水平，并允许中国资本进入到本地的房地产市场。

尽管政府三次的举措受到了凯恩斯主义者的广泛赞誉，并将之称为经济扩张的奇迹25年，但是这一切使得澳洲的经济变成了政治性经济。

澳洲经济现在的结构上毫无竞争力，因为资本的不断流入使得澳元处在高位，地价的高企也使得澳洲国内的通胀率持续走高。澳洲制造业占GDP比重暴跌至5.8%，仅为美国和英国比重的一半，与金融业为支柱的卢森堡一样。贸易领域遭受重创，澳洲出口仅占GDP的20%，尽管当前的矿产业的发展为历史最高水平。

其他受到重创的还有多要素生产率。因为资本持续，大量的错配至非生产性资产，澳洲的多要素生产率在15年的时间里为零。澳洲当前处在双赤字的状态，经常账账户赤字为-4%，预算赤字为GDP的-3%。

某些方面的损害在政治性经济中更加严重。澳洲政府如何应对不断演变的危机？欲盖弥彰。

澳洲不可持续的赤字不仅造成主权评级被降级，政府还希望通过移民的资金来支撑房地产价格。这一情况在主要的东部城市非常危险，这些城市人口在近40年内增加了一倍。国家的选举的议题总是围绕着基础社会和反移民活动。澳洲年青一代因为房价高企无法买房而非常愤怒。一半的首次购房者必须依靠父母的资助，而澳洲年轻人购房的比例在全部交易中的比例已经下跌至12%。

由于不恰当的移民政策对于经济环境的影响和其他支持房产的政策，澳洲总理6年里换了5任，民众的生活水平也不断下滑。最新的对于房地产税收补贴的公投引发了澳洲最新的全国大选。最后的胜利者，保守的联合党在对战工党时所提出的政策主张完全是反市场经济规则的。新的税收政策将让超过100万持有房屋的澳洲人受到损失。在一个仅有2400万人口的国家，130万澳洲因为该政策每年平均亏损9000澳元。

反对该税收改革的活动由高盛澳洲前总裁，现任总理特恩布尔以及财长Scott Morrison所领导。前者在澳洲拥有带来按固定额房产，后者则是澳洲主要的游说团体澳洲房地产理事会的研究部主管。澳洲225名政治家所拥有的房产总额超过了3亿澳元。

房地产腐败威胁到了澳洲的战略前景。大批的中国购房者和投资者使得北京在澳洲的影响不断增大，并单方面影响到澳洲对于其盟友——美国的态度。贿赂丑闻在澳洲议会中不断曝出，大部分是在房地产领域。这一切依然影响到了澳洲的政策制定。此外，澳洲防卫和反间谍部门也担心相关领域受到影响。

这一切是如何发生的？随着经济越来越依赖于外国资本的房地产庞氏骗局，不仅仅是澳洲政府受到了腐蚀，媒体也同样被屈从。澳洲大致上分为保守的默多克媒体和自由的费尔法克斯媒体。两家的传统媒体板块都遭遇大幅亏损，主要的盈利板块是两者旗下最大的房地产网站。两家媒体都不会报道房地产之外的话题。澳洲民众绝对是房产泡沫破裂的最后一个知情者，因为媒体铺天盖地的宣传蒙蔽了事情的真相。

在2000年之前，澳洲的经济是充满活力且多元化的，生产率增速在全球处在领先水平，大宗商品，服务业和制造业平衡，家庭财富稳定，外部债务合理，公共资产负债表干净，而且拥有着可靠的国家机构。

今天，巨额离岸债务伴随房地产市场的不平衡，媒体上充斥着戈培尔式的虚假宣传，政府被一群昏庸无能的人所把持。

在一个充满泡沫的世界中，还没有任何一个其他国家像澳洲如此可怕。