AMP资本集团的首席经济师Shane Oliver称，澳洲的公寓房下跌幅度可能高达20%，而对于独立房的需求相比之下却在持续增长。随着租金上涨及收益率处于历史低位，两座最大州府城市——悉尼和墨尔本——的投资者继续渴求当地住房，也许现在是时候该着眼于外城区或偏远地区市场了。

明年公寓完工量总数惊人

今年第二季度，悉尼的公寓房价格继续上扬，涨了6.7%。在墨尔本，公寓房价只升了1.1%，布里斯本与黄金海岸的上涨幅度只有0.7%。阿德雷德与珀斯公寓房价在第二季度分别下降了4.1%和5.5%。根据所有的传统指标，如人口增长与建筑完成率的对比，供应与需求的对比，我们非常有可能看到房产市场对于公寓房的需求可能低于供给。

投资咨询公司UBS预测，下一年将有创纪录的约20万套住房修建完工，而这是继2015年比一年前增加了11%、修建了19.2万套住房的高峰之后。其中半数以上是公寓房，悉尼4.3万套、墨尔本4.3万套、布里斯本2.1万套。与此同时，住房楼的开工数量预计将升至21.7万套。

UBS公司的经济师Scott Haslem指出，关于房价，普遍认为2016年的全年度增长幅度约5%，但仍然预计2017年将持平，尽管有一些可能价格会下跌，因为创纪录的完工数量导致一些地方的供应过剩——主要是指公寓房。

咨询公司BIS Shrapnel称，除了新州之外，所有其它州现在都是供应过剩，其中墨尔本估计在2016-17财年过剩21,900套、西澳过剩9000套、昆士兰州过剩6400套。建房过多的问题在接下来的12个月里并不是不可控制，但是这后面的一年将真正面对问题，如果展望2017年7月或2018年6月，那时候 会有大量公寓出现在市场上。

房产作为跨代投资选择，不会短期大量出手

国民银行（NAB）首席经济师Alan Oster指出，根据NAB银行的调查，在各州府城市市中心买公寓房的人中，外国投资者所占的比例高达30%，还有另外一些估计是，他们占的比例可高达60%。

澳洲储备银行以及许多评级机构已经警告，大量外国投资者买房，违约的风险很大，但Oster表示，到目前为止还没有看到任何有关迹象。他说：如果他们决定一 下把房子卖掉将会带来问题。但并没有任何明显的理由他们会这么做。Oster称，外国公寓房买家中，有多达30%的人，把房子作为跨代的投资，就像投资黄金一样。

BIS Shrapnel公司的Kim Hawtrey说，推动过去几年房价上涨的两个重要因素是长期的供不应求和澳洲当地人的投资活动。

悉尼房价金融危机后恢复最快

而投资者们纷纷精明的选择房产投资，也是因为其资产保值和盈利的能力有目共睹。时一项最新的调查分析显示，在全澳的各个城市中，悉尼的房地产市场是自全球金融危机以来恢复最好的，在不到八年的时间里，房价攀升了87.9％。据报道，这项调查显示，尽管其它州府城市的房价正在适度上涨，但悉尼和墨尔本两座城市在过去的七年半中已出现了前所未有的跳升。

2007-2008年的全球金融危机重创了澳洲的房地产市场，从2008年3月至12月，房价出现了6.1％的跌幅，但是当时澳洲央行的强硬减息和政府采取的首次置房者补贴的措施，避免了房价的进一步下降。在经过了自2008年12月开始的两个周期后，到了七年半后的2016年6月，澳洲所有州府城市的总体房价已高出了54.9％。

州府城市对于利率最敏感，低利率时机正好

分析数据显示，自金融危机以来，对州府城市住房市场的最好描述是对利率极其敏感，在现实中，悉尼和墨尔本市场明显地响应了低利率的刺激。此外，悉尼和墨尔本的经济较强，就业上升更快也明显地推动了这两座城市的房价。

房地产数据机构CoreLogic的研究主管Tim Lawless指出：“随着租金上涨及收益率处于历史低位，很令人好奇地想看到，如果这两座最大州府城市中的投资者继续渴求这些已增长了四年多的城市住房，未来会是什么样。也许现在是购房者着眼于外城区或偏远地区市场的时候了。”在今年第二季度的三个月里，悉尼郊区独立房价涨幅最高的地区，房价上涨达12.2%，这似乎印证了上述观点。

*文章内容转载自GOLDMATE