“买住宅不如买商铺？ ”| 问答,澳洲房产大全微信公众号文章

今天已经是澳洲房产大全第16期问答了。

自从创立以来，我们后台就不停收到读者们的“疑难杂问”。大到法律纠纷，小到门窗风水。

但一个人的智慧永远不如集思广益有效。

我们感谢每一位在后台、在留言和在私信里回答问题的热心读者。正是你们分享的经验，给这些困惑带来了转机。

以下是本期来自一位读者的投稿：

本期问题

你好，我现在想投资商业地产，有哪些需要注意的？

谢谢！

@撸可夫斯基

有钱，没了。

@德才兼备的德

找到合适可靠的人来帮助你的选择，商业地产更要慎重的抉择。要谨慎的考虑到各个方面的影响因素。

@明镜亦非台

商业地产的风险在于空置。

@Effie Ayers商业贷款 www.ayers.finance

从商业贷款的文件准备上来说，需要：

Full Doc – 最近两年财务报告

Lease Doc – 依赖商业租约来证明还款能力

Low Doc – BAS，会计师证明，商业账户流水

No Doc – 无需任何收入信息

Forecast – 依据未来财务增长来计算还款能力

当然文件愈简单，利息愈高。商业贷款常常不设统一利率，Pricing to Risk is the key.

什么样子的商业物业金融机构会喜欢呢？

· 普通商业物业 > 特殊商业物业:加油站，幼儿园，养老院，酒店，超市，葡萄园，开发项目这类物业融资往往难度略高。相比常见商业物业，办公室，写字楼，商铺，仓库则更对银行的胃口。

· 商业物业面积 > 50 平方米:假若物业面积不足 50 平米，绝大多数银行直接 pass

· 办公楼和酒店这几年备受推崇，特别物业是有长期稳定的租客，物业资本增值喜人。而曾经热门的店铺，商场，随着电商的冲击和不景气的经济，风险系数日增。

· 开发项目贷款 – 一个问题“预售怎样“?

· 租约!租约!租约! 拥有长期稳定租客的商业物业最受银行青睐。

@Eric Wang

租金能否被预估，比如有没有之前的租金记录，目前有没有租约合同。

@Sunny澳洲CPA&CA税务贷款商业咨询

在投资商业地产之前，要根据您的家庭和生意情况不同，巧妙利用年龄、税务居民身份·、资金优势等不同组合，从源头好好做一下税务财务规划，毕竟毛利和净利之间的差别还是很大的。

在澳洲合法的投资结构常见的有个人，夫妻联名、亲戚朋友联名、公司、信托、自营养老金等。自营养老金的税率最高15%，更可能在退休阶段税率降为0%，是值得考虑的投资方式。

虽然都是持有商业地产，税法上对于持有的动机、持有的体量、持有后的转让操作会有完全不同的判定。比如，打理20套商业地产在手，税法上基本就当作生意而不是投资看待了，将来出售时就是所得税的范畴，而不是常规的认为是资本利得税的范畴了。进一步反推是，买的时候不要匆忙下手，想好你以后想怎么玩你的商业地产，然后找专业人士咨询怎么买。

@铁王座

市面上在卖的一大半都是垃圾，很考眼光。
比买民宅要求的经验高多了
另外就是商业贷款利息高，手续费高，基本都是本息还款

@大悟

购买商业地产也要看预算情况对于一般300万以下的新人买家来讲最好不要考虑太抽象的自己不可控的区域和物业类型比如仓库酒店加油站等最好以离主城区较近的 Office Retail shops等为首选

另外一般建议购买带租约的物业因为商业类地产的物业空置周期要比住宅类长有些位置一般的空置物业要花半年甚至1年才能租出去

最后即使带租约的物业未来如果突然空置的话其被租出去的难度也要一并考量

@billspace

商业地产水更深，风险更大，我身边就有刚开始以为不错，一旦迈步进去后悔死人的例子

@huang

有些偏远地区的motel确实是紧俏的物业长期租金稳定回报也还行 7%-9%回报但是location一定要选好
还有就是土地基本没有任何价值有价值的只有租金合同

@Lucas Lin

我是觉得住宅物业的投资回报低，被迫转成商业物业。如果能看的准，回报好太多了。商业物业的回报结合住宅物业的增值，各一半左右，是不错的选择。