文 / Andrew Mirams
房地产利益相关者经常对银行估价师到访感到有点紧张。
估价师来了，四处查看，然后做出判断，告诉贷款机构所支付的数额或做出的估值是否“与市场相符”。
很多人可能会觉得即将有坏消息，尤其是在房地产价格周期放缓的情况下，但这种不安情绪主要是因为对未知的恐惧而导致。
估价师到底在里面干什么?
他们在看些什么?
你是否能做些什么来提高你获得好结果的机会?
好吧，我可以告诉你，在很多方面来看，你的担心是多余的。
明白估价是什么一回事可以帮助你理解这个过程。
房产估价师是做什么的?
房地产估价师和房地产中介完全不同，虽然他们关注的东西类似。
房地产中介会告诉你，他认为一套物业的市价是多少钱，通常会建议你如何以最佳的价格出售，获取最好的结果。
同样地，估价师也会评估物业在市场上应该达到的价值，但他们的评估不是从市场营销者的角度进行。
估价师的看法完全是基于证据，并假设物业出售时和他们查看当天的情况一样。
这两种方法可以带来截然不同的结果。
物业估价师都受过严格训练，并拥有很高的专业资格。
他们是独立的专家。
他们为许多人工作，从政府到房地产开发商，但他们的大部分业务来自银行。
银行雇佣估价师来帮助他们确定物业是否为贷款提供足够的担保。
如果你购买物业，他们会以此作为合同价格的参考。
但如果你用自己之前拥有的物业作为贷款担保，那么锁定当前的市场价格就需要额外的技巧。
他们看些什么?
住宅物业估价师在评估一个地方的价值时，主要采用两种方法。
第一种，也是主要的方法，叫做直接比较法。
这包括对过去6个月左右当地类似物业的近期销售情况进行分析，用这些销售情况对比你的物业。
查看附近的销售情况后，估价师也能够了解地点对买家的重要性。
第二种是总和法。
他们将土地的附加价值及其设备相加，包括房屋和其他辅助设施，如游泳池或园景美化。
这种方法需要一些技能，如计算因磨损引起的折旧，以及了解施工成本等的能力。
土 地
在评估某一地点的土地价值时，不是只看面积大小。
估价师也会看土地形状、尺寸和地形。
他们还会查看位置、朝向和景观。
他们会看太阳照射到住宅和院子里的地方。他们也会考虑是否方便出入，以及噪音和其他因素。
所有这些都会影响土地的价值。
一套在海滨的废弃老房子仍能卖到很好的价钱，而坡度陡峻的豪宅可能比你想象的更难卖出。
内部也很重要
土地当然是非常有价值，但其他的设施才是最能令物业增值的原因。
物业估价师看房子时，关注的是住宅的建筑面积，以及有没有好的设计尽量利用这些空间。
虽然建筑面积较大往往能订一个更高的价格，但那些面积较小但可以充分利用空间的小房子，往往卖得更高的价钱。
毕竟，经过深思熟虑后设计出来的房子比佈局欠佳的房子可以更高的价格售出。
卧室和浴室的数量也很重要。
如果一套四房住宅只有一个浴室，价值将会受到影响。
当然，浴室也很重要。
如果浴室老旧，过时或残缺不全，你将因此付出代价。
同样，厨房也是至关重要的。
厨房是一个家的心脏，所以它的大小，状况和设备全部都在考虑之列。
事实上，整个住宅的固定装置、配件和设备的质量，以及之间的相互关系以及如何令生活更舒适，在估价时是一个重要的考虑因素。
估价师还会查看停车设施。
如果有安全的路边停车位，那就是优点，但最好是上锁车库。
即使是可以在车道停车也比什么都没有好。
当然，任何其他设施通常都会增加价值，从游泳池到网球场或姻亲房……甚至到围栏、园景美化和车道都可以增值。
估价师还会考虑，在某个特定范畴，什么可能被高估，什么不会被高估。
泳池是标准设施吗?
买家愿意为这个城区的房子支付更高的价格吗?
估价师将在评估时考虑这一点。
邻近社区
估价师不只是看银行贷款包括的土地和住宅。
他们也考虑其他的因素。
他们会研究邻近有哪些类型的物业，以及这些物业会如何影响房价。
他们还会评估你所在地区的价值影响。
他们会看看是否邻近学校和公园，这些都是家庭认为重要的因素。
他们将查看娱乐和餐饮设施，以及公共交通。
购物中心、零售区、医疗设施和就业中心也非常重要。
任何计划或正在进行的基础设施也可以为住宅增值。
你能影响估价吗
先不说大规模整修，你能很快地做些什么来帮助价价师达到你的估价吗?
首先，外观是有帮助的，所以如果估价师快来了，你应该修剪院子，打扫房子，把任何不合适的东西拿掉。
这可能会让估价师认为，甚至是下意识地认为，这是一套维护良好、业主引以为豪的住宅。
估价师是独立的，而且受过专门训练，但即便如此，如果房子堆满杂物，他们可能也很难清楚地了解这处物业的价值。
其次，必须完成那些未完成的工作。
油 漆
当车库的墙壁只粉刷了一半，或者一个梳妆台被搬走了，而你正在等着换一个新的时候，不要让估价师来。
根据贷款机构的指引，估价师必须按当天的“现状”进行估价。
如果房子不完整，他们必须向贷款机构报告。
最后，把与你的估价相符的相关销售证据放进一个文件夹。
向区内中介查询最近的销售情况，特别是在一个房价上升的市场，并将这些信息提供给估价师。
了解估价过程可以令你更安心，并让你制定一个可以获得最理想结果的计划。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/what-does-a-bank-valuer-look-for/
作者：Andrew Mirams
安德鲁是一位着名的金融战略家，拥有财务规划(金融服务)文凭。Andrew有超过27年的金融经验，曾获贷款行业有关的多个奖项。
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