澳洲房市迎来触底反弹春天！依然最受中国买家青睐！四大利好政策齐头并进，澳洲房市春天到来，你准备好了么？,尊铂地产投资集团微信公众号文章

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据CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，最近悉尼和墨尔本的清盘率有所回升，这可能是个好兆头。

他于周一向澳洲广播公司透露：

“悉尼和墨尔本的房价即将触底。”

据称，悉尼的清盘率从一年前的50%升至了78.2%，

墨尔本的清盘率也升至了70.3%，

这是近两年来出现的对卖家有利的好消息。

据澳媒报道：

澳洲最权威的金融监管委员会

日前发出最新季度报告

报告显示

墨尔本和悉尼房地产市场出现了稳定迹象

在房价和拍卖成交率方面都很明显！

此前就有专家对墨尔本楼市进行过预测

在出现暴跌后，悉尼和墨尔本的房价于今年6月首次出现回升

“在未来几个月的时间内，房价可能会出现小幅上涨，悉尼和墨尔本的房价跌幅或将放缓。”

“如果7月份，这两个城市的房价出现了回升，那么就足以证明，房价已触底。”

据称，降息及贷款政策的放宽都将刺激需求，Lawless表示，相比其它地区，悉尼和墨尔本的买家更能从中获益。

最重要的是截止现在

房价已经触底反弹！

“悉尼和墨尔本的失业率较低，因此，尽管这里的价格可能相对难以承受，但这里的劳动力市场也相对紧张。这可能就是降息及联邦大选结束后，悉尼和墨尔本的房市出现了一定回暖的原因。”

持续疲弱的澳大利亚楼市近来出现复苏迹象。澳大利亚当地的房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，悉尼、墨尔本的房价指数今年6月分别环比上涨了0.1%、0.2%，这是自2017年7月以来楼价创历史新高以来首次出现反弹。

过去15个月的变化趋势表明，中国买家的购房量即将回到较高的水平。当过剩的库存被吸收完毕，买家也受低价吸引而重返市场时，预计中国购房者的看法也会转向乐观。

而在大选时莫里森承诺，如果能够在这次大选中连任，

将会大大降低首次购房所需的首付额。

“大大降低”是有多大呢？

从原本的20%，

直接降到了

5%！

这样一来，更多澳洲人就能够提早拥有属于自己的房子，因为他们筹备房屋首付款的时间至少缩短了一半。

莫里森表示，该计划将主要由政府的国家住房金融和投资公司主管，保证向已经获批的首次购房申请者提供额外的贷款，以填补首次置业者支付的首付与20%房价之间的差额。

当然了，并不是所有澳洲人都能够享受到这一福利的、也不是所有银行的贷款都能适用。

这一计划将会优先考虑与较小的银行和贷方合作，以促进竞争。

房市利好

四大政策强势出炉

7%的房贷缓冲限制将取消

近期，APRA （Australian Prudential Regulation Authority）致函给各大银行建议取消7%的房贷缓冲限制，而有效利率（effective rate）可能相比于之前的7.25%会降至6.5%。这就意味着，新申请贷款的客户可以获得更高的贷款额。

打个比方，如果一个家庭年收入为$150,000，银行批准的最高贷款金额增至$903,000，在原有基础增加了$67,000。

当时银行设置7%的房贷缓冲，是为了遏制房产价格的上涨和申请贷款数量激增。APRA建议放宽了贷款实用性规则，这一“改变游戏规则”的举动出现，缓解了之前房地产市场疲软状况和房地产市场下行的状况，也稳定了投资者的信心。

房地产和银行股价绝地反弹

一夜之间，房地产和银行股出现了强劲反弹。

据悉，联邦银行（CBA）领涨，上涨2%，至78.97澳元；西太平洋银行（Westpac）股价上涨2.7%，至28.50澳元；澳新银行（ANZ）上涨2.1%，至28.43澳元，澳大利亚国民银行（NAB）收于26.20澳元，上涨1.5%。

Stockland股价上涨3.29%，增至4.39澳元一股，更是创下了10个月高点。其他上涨地产股还包括中端住宅开发商Cedar Woods (上涨4.2%)，Mirvac (上涨2%)和Lendlease(上涨1.4%)。

首次置业者首付降至5%

之前，莫里森总理在大选上作出了的首次置业者首付降至5%的承诺。“首次置业者补助”旨在帮助首次置业者提前进入市场，让更多的澳洲人实现“置业”梦想。

这项计划（First Home Loan Scheme）将会在2020年1月1日实施，根据这项计划，只要符合个人年收入低于$125,000或者家庭年收入低于$200,000的条件，首次购房首付低至5%，剩余15%差额将由澳大利亚国家住房融资和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation, NHFIC）担保。

澳联储有望将在下月降息

澳大利亚储备银行（RBA）行长Philip Lowe表示，委员会下个月开会时，会考虑下调现金利率和讨论降息的决定。他在布里斯班向澳大利亚经济学会（Economic Society of Australia）昆州分会发表讲话时表示，如果不降息，通胀的上升和失业率的下降就无法达到澳储行的预期。这是罗伊博士迄今发出最明确的信号，澳大利亚央行可能在下个月降息。

首当其冲，降息最大利好版块就是房地产，房贷利率下降，月供压力减小。利率降低，钱放在银行攒利息，不如拿出来投资，市面流通货币增加，人们纷纷买楼，当供小于求，房价自然而然就会上涨。

对首次置业者的要求：

（1）年收入不超过12.5万澳元的单身首次置业者

（2）明年1月1日起，年收入不超过20万的首次置业夫妇（双方都未买过房）

（3）通过借款人检查，确保有能力偿还贷款

很显然，莫里森这次使出的这一“大招”，是为了帮助中低收入者置业，赢得他们的选票。

不仅如此，他的这一计划还“一箭双雕”——拯救了澳洲近18个月以来低迷的房市和不断下滑的房价。当更多的首次置业者涌入市场，房屋价值也会相应升高，即将触底反弹！

正如莫里森自己所言，已经拥有房屋的人最不愿意看到的，就是还在还房贷时房价就下跌、或者在租房住的时候租金上涨。

那么澳洲房市的春天

真的终于到来了么?

中国买家依然倾向墨尔本，有意购房者飙升！

随着全球贸易战进程的推进，

有声音认为：

澳洲在贸易战中受益！

澳大利亚在全球贸易战中无意中受到了推动

有助于缓解国内经济因商业的不景气带来的下滑。

一系列数据也告诉我们，中国买家并没有放弃澳洲市场，有意来澳购房者人数持续飙升！

今年第二季度，富裕的中国购房者来澳询盘的人数跃升30%。其中，询问房价在300万元至700万元之间房产的人数增长尤为强劲。

去年，在悉尼郊区摩斯曼（Mosman） 1000万元以上的三笔房产交易中，有两笔的买家都是来自中国。

佳士得国际房地产董事总经理肯•雅各布斯（Ken Jacobs）表示，海外买家或许把澳洲当作一个避险的选项。

“我在过去的六七年里看到的趋势是，来自中国和欧洲的国际买家还没有准备好买房，但他们认为澳大利亚是一个逃避计划。欧洲人担心恐怖主义以及欧洲可能会出现的大规模移民会给他们的生活带来影响。他们把在澳大利亚买房视为一种保险举措。这和你在新西兰看到的情况很相似。”

他认为

库存房产的短缺

比高端市场买家的短缺更严重

也就是说，

缺的是房，不是买房的人!!

而且，在澳大利亚所有的城市中，墨尔本是最受中国购房者欢迎的城市。

因为我们发现，在澳洲房地产一片低迷中，墨尔本部分地区竟然还有所上涨！

从去年3月至今

墨尔本许多区域的公寓房价都出现了明显的上涨

在过去的一年中

墨尔本的北部、南部

以及CBD分区的公寓及联排别墅

这些地区的房价平均涨幅达到了11%！

根据Juwai.com中国澳大利亚住宅投资追踪公司2019年的数据，中国买家最爱墨尔本！

Juwai.com的CEO Carrie Law认为，

“墨尔本是全澳大利亚最受中国买家欢迎的城市。与悉尼相比，询问墨尔本房产的中国买家人数增加了83%。中国买家兴趣增长最快的城市分别是霍巴特、布里斯班和堪培拉……但中国买家都霍巴特和堪培拉的兴趣要明显低于悉尼或墨尔本。”

皇冠房地产集团(Crown Group Holdings)的全球资本首席执行官兼销售总监Prisca Edwards近日的中国之行让她大为振奋，

“一个位于悉尼的三房单位，售价接近200万澳元，一位中国客户在两天内拍板签约。”

作为澳大利亚本土主打高级住宅产品的地产商，每年Edwards都会去中国的北京、上海与潜在的客户见面，了解他们对于购买澳大利亚房产的最新需求。然而，这次在中国合作伙伴的极力推荐下，她还去了数个二三线城市，包括青岛、重庆、厦门。

“我认为澳大利亚的楼市已经度过了最艰难的时刻。以悉尼为例，自3月以来，尤其是大选以后，我们的客户咨询量急剧增加了三倍。3月至今，我们共有25宗FIRB销售，累计成交金额超过3200万澳元。政府放宽房贷政策，央行连续降息、供应短缺，这些利好因素叠加在一起。”Edwards表示。

据了解，皇冠集团目前在悉尼核心CBD、悉尼内城区Green Square、布里斯班West End、墨尔本拥有多个高端住宅项目。Edwards透露，目前皇冠开发的住宅地产项目中，买家有一半以上是华裔，其中来自中国的约占15%-20%。

“目前，澳大利亚楼市可谓已接近谷底。近期房价下跌有所缓和，同时消费者倾向表明家庭买房情绪回暖。换言之，房价下跌的幅度可能已经开始吸引投资者。”法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚认为。

来自买家的偏爱不是没有原因的

澳洲金融监管委员会（Council of Financial Regulators）的最新季度报告显示，墨尔本和悉尼房地产市场出现了稳定迹象。

报告中认为，住房信贷的增加已稳定在相对较低的水平，对投资者的贷款仍然疲软，特别是来自大银行的贷款。

据预计

澳洲连续降息和放松银行贷款要求的举措

将使澳洲房地产市场重新火热起来!

尽管澳大利亚政府对外国买家征收了更高的税，但澳元贬值意味着，与2017年相比，如今在澳大利亚购买一套价值80万元左右的公寓或独立屋要少花8.8万元。澳元兑人民币汇率下跌逾11%，更是增加了澳洲房地产的吸引力。

随着房地产行业的好转，预计中国买家明年将大规模重返澳大利亚房地产市场！

墨尔本房市提前复苏

或许已经成为必然的趋势

看来低迷了几年的澳洲房地产市场

终于要见到希望了！

且慢出手!! 反对声音依然存在…

如今房地产形势见好，投资者摩拳擦掌

但大家也要注意了!

澳洲另一个媒体ABC, 不客气地指出

亏本"卖出"的澳洲房地产数量

攀升至六年来新高！

在2019年第一季度，澳洲自住业主所拥有的房地产中，有10.5%是亏本售出的。相比之下，投资房地产的亏本出售比例，则为16.7%！

"在市场下滑的情况下，如果业主以同等或更高的折扣购买下一套房子，他们可能更愿意亏本出售。

相反，由于税务规则，投资者似乎更愿意承受损失，因为他们（不像自住者）可以用未来的资本收益抵消这些损失。"

在澳洲各个城市中

亏本出售的房地产比例情况各不相同:

悉尼（9%）、墨尔本（6.4%）、布里斯班（11.5%）、阿德莱德（8.4%）、霍巴特（2.1%）及堪培拉（10.2%）。与此同时，珀斯（32.8%）和达尔文（45.5%）的房地产转售损失达到创纪录水平。

但一件事情还是值得注意!!

那就是尽管亏本出售的物业增加

但售出的比例也在上升

如何判定房市好坏，需要仔细分辨

但还有一件让人担心的事

那就是澳洲公寓的质量让人担忧...

墨尔本悉尼高层公寓频繁爆出质量问题：

6月，悉尼Mascot Tower公寓

的数百名居民被警察要求

紧急撤离到楼下！

住得好端端的房子

突然严重开裂！

建筑业内的专家更是揭露行业内幕：

“因为建筑业的系统性问题，上千栋澳洲高层公寓像Mascot和Opal Tower这样的都面临爆裂、坍塌的风险！”

历来，中国买家比较青睐

投资澳洲的高层公寓

看来以后投资

也需要擦亮自己的眼睛

仔细考虑一下房子是不是真的“好”

鉴别澳洲公寓质量7大原则

1、周边环境不好的不要买

2、走进去觉得不舒服的房子不要买

3、超过80年的旧房不要买

4、少于5年的新APT不要买

（除非大型developer开发的）

5、heritage list的不要碰

6、有easement的不要碰

7、flood zone范围的不要碰

小编寄语！

墨尔本房价已触底反弹?? 墨尔本最近两年的房市寒冬或许要过去了?？现在专家和媒体的观点还都不一样，所以需要购房者自己擦亮眼睛。

毕竟，无论对哪个家庭来说，房产投资都是一项非常的重大选择。

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